こんばんは、物件対応が多すぎて、ひとりブラック企業のド田舎大家Tです。


本日、10棟目を取得しました!

10棟目


<スペック>
単身 or DINKs向け1棟マンション
(1LDK×12 LDK10畳 和室6畳 駐車場2台可)
価 格:4,500万円
評価額:3,350万円
構 造:重量鉄骨造 築20年
利回り:16%
入居率:11/12
融 資: 4,200万円 地銀 20年 金利1.7% CF35万円/月
返済比率:34%

今のご時勢あまりお目にかかれない利回り16%物件です。
高利回りの理由は、やはりド田舎物件。

田舎具合は相当です(笑

10棟目航空写真

毎回聞かれるのですが、なぜこんな立地的不利な物件を買うのか?
それは、実は全然立地的不利じゃないからです。

なぜなら、こんなド田舎は周辺に競争相手がいないのです!
需要は少ないかもしれませんが、供給はもっと少ない!
ちなみに、法人からの需要もちゃんとあります。
最近のライバルは相続税対策の新築アパートですが、家賃で差別化されてますので、問題なし!
1LDKなのに駐車スペースは縦列ですが2台可!
私が買い付けを入れた時は満室でした(購入までの間に1室退去)
高齢の前オーナーが満室にできたのですから、私に満室にできないわけがないのです!
さらに、室内は前オーナーによるリノベ済み!

こんな美味しい物件、やっぱり買付は競争でした。
私は2番手か3番手ぐらいでした。
最近知ったのですが、4番手は地元近所の投資家でした。(危ない危ない・・・)
1番手は地元出身の東京在住者だったのですが、案の定融資が通らずに私に回ってきました。

融資は当初オーバーローンで3箇所の金融機関から内諾が出たので、一番条件の良いところにしました。
しかし、選んだ地銀の担当者が決済5日前に融資内諾が出てなかったことをゲロして、
さらに途中でバックれるなどの問題を起こし、オーバーローンどころか頭金500万円入れざるを得ない
状況となってしまったのです!
金融機関の選定に時間をかけてしまい、売主に迷惑をかけてしまっていたこともあり、
一番良い条件の金融機関を選んだつもりが結果的に一番条件の悪いところを選んでしまうという大失敗を犯してしまいました。

でもまぁ、1棟目を売った現金があったので頭金を出すことはできたので、その分CFは増えますし、
物件を逃すという最悪の事態を回避できたので良しとしましょう!


それでは~




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2017.02.16 Thu l 10棟目 l コメント (0) l top

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