こんばんは、楽しみを奪われてもがいているド田舎大家Tです。

昨日の午前に、地元の公庫で3棟目の決済を行ってきました。


3棟目

<物件スペック>
間取:1K×8戸(現在5戸入居)
構造:鉄骨造
築:27年
表面利回り:24%
購入金額:1000万円


今のご時世、なかなかお目にかかれない築古高利回り物件です。
なぜこのような高利回り物件を購入することができたのか・・・


それは、下記の3点により高利回り物件を「作る」ことができたからです。
 1 販売価格が1530万円、利回り10.58%と記載されていた
 2 利回りは現状の入居戸数での利回りで、満室時の表面利回りではなかった
 3 販売価格が1530万円(売主)→700万円(私)→1200万円(売主)→1000万円(私)の指値が通った


結果、表面利回り24%を実現することができました!


ただし、下記の問題点があります。
 1 市街化調整区域
 2 定番のド田舎に加えてに建っている(ちょ!
 3 学生向け物件のため、繁忙期を逃している

・・・山ってなんですか!?しかも市街化調整区域って・・・

こんな感じです

3棟目MAP

市街化調整区域ってすごく敬遠されてますよね。
何故なら、建て替えができないから。
でも、アパートの建て替えします?
建て替えする前に満室にして売って利益確定すればいい!
つまり、回避できるデメリットですね。

また、メリットもあります。
市街化調整区域にメリットなんかあるわけないだろう!って思ったそこのお兄さん、
発想の転換ってやつですよ。
そもそも、市街化調整区域では建物を簡単に建てることができません。
ということは、

  市街化調整区域
   =ライバル限定化+新ライバル出現なし


という図式が成り立つわけです!

でもでも、市街化調整区域は開発されない地域だからそもそも需要がないんじゃないの?って思うかもしれません。
実際には、徒歩5分に大学があり、車で5分のところに大きな工場がいくつもあるエリアなんです。
しかも、その大学は芸術系の学科がメインの国立大学です。
芸術系なので女子の割合が8割くらいだそうです。
女子学生に入居してもらえればハーレムを作る!室内を綺麗に使ってもらえるかもしれません。
ターゲットが限定されるので、内装を考えるのが楽です。

でも、その内装なんですが・・・すでに売主さんが空室を綺麗にリフォームしてあって、あまりイジる必要がないんですよね・・・
ただ、ターゲットを限定したリフォームがされているわけではないので、足らない部分を補う必要はあったりします。
まぁ、お金がかからないのは良いことですよね。



それでは~




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2015.06.20 Sat l 3棟目 l コメント (0) l top

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