仲間の大家さんから3点ユニットバスに配線工事をして温水便座の取り付けを検討しないのか?ブログに事例がありますよ。
という質問を受けましたのでお答えします。
 

結論を先に言うと下記の2点を理由に3点ユニットバスに温水便座は取り付けません!
(1)安全対策
(2)費用対効果(お金の使い方)←これが最大の理由
 

(1)安全対策
そもそも3点ユニットバスでシャワー使いますよね?
そのため、電気工事を行う場合は「防水(感電)対策」、「湿気対策」をする必要があります。
「内線規程」によると下記の2点をクリアする必要があります。

1)高速形漏電遮断器の取り付け
2)コンセントは床上80cm以上の高さに設置
(3点ユニットには換気扇がほぼついているので「湿気対策」は省きます)

※「内線規程」とは電気工作物の設計、施工、維持、管理についての民間規格(電力会社各社による規格)
 

1)の「高速形漏電遮断器」は漏電した時に0.1秒以下で遮断できる高性能なブレーカーです。
価格はだいたい1万円ぐらい。
2)は3点ユニット内にコンセントを取り付けずにユニットに穴をあけてユニットの外で結線すれば対応可能だと思います。
(ビジネスホテルの3点ユニットではたぶんこんな感じだと思います)
 

(2)費用対効果(お金の使い方)
安全対策のための工事費と温水便座合わせて概算で5~10万円ぐらいだと思います。
で、家賃1.5万円の部屋に温水便座を設置するのに5~10万円もかけたら、費用対効果はめちゃくちゃ悪いですよね?
なんせ、リフォームしないといけない箇所は壁とか床とか色々ありますから!

・1部屋リフォームするのにいくらかけますか?
→湯水のごとく金をつぎ込めば魅力的な部屋になるでしょう。

・投資した金額を回収するために家賃をいくらに設定しますか?
→高すぎたら入居してくれませんよね?

リフォームは自己満足でやってはダメです!
不動産投資は決して慈善事業じゃないのですから!

私はいつも、初めてリフォームする部屋の場合の予算を家賃の8ヶ月分以下に設定しています。
この限られた予算の中で優先順位(ウェイト)を考えます。
順位のつけ方は費用対効果で考えます。
KENさん流の言い方をすれば、-10の箇所を+10にすることができれば効果は20もあります。

 
では、今回の3点ユニットのリフォームの優先順位(ウェイト)はどれくらいが適当でしょうか?
私は3点ユニットよりも洋室の優先順位(ウェイト)を高くしています。

・洋室は普通以下で温水便座あり
・洋室はカッコいいけど木製便座

どちらがいいと思います?私だったら後者を選びます。
なぜなら、①内覧時のインパクト、②洋室と3点ユニットの滞在時間がどちらが多いかを考えれば明白です。

 
最後に、ここまで偉そうに言いましたが、私のやり方が正しいとは言いません。
なぜなら、不動産投資のスタイルは人それぞれなので一概に言えないからです。
ただ、お金を稼ぐことを考えた場合、最小限の費用で最大限の成果をあげなければいけないですし、費用対効果(お金の使い方)はシビアに考えなければいけないと思っています。


それでは~




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2015.02.18 Wed l 不動産投資 l コメント (0) l top

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