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こんばんは、うれしい誤算が追加されて舞い上がっているド田舎大家Tです。

さて、最近ブログの更新をしていなかったのですが、
本日2棟目を決済しました!

<スペック>
構造:鉄骨造
築年数:26年
戸数:8戸
駐車場:8台
入居戸数:4戸
間取り:1K(一部1Rあり)
敷地面積:348㎡
建物面積:173㎡
積算価格:1400万円
購入価格:本体500万円(諸経費込800万円)
表面利回:29%(諸経費込換算で18%)

価格と利回りだけ見るとなんじゃこりゃ!って感じじゃないですか?
最近は2棟目購入とリフォームの段取りばかりだったのですが、
このネタはさすがにブログに書けなかったですよ。
横取りされたらたまらないですから。
ちなみに、この物件の話を東京の仲間に話したところ、
「おまえはヤクザか!」
って言われてしまいました(笑)
ちなみに指値はしていませんよ、不動産屋の提示価格そのままですから!

でも、あれ?ちょっとおかしいなって思う点がいくつかありません?
まず価格なのですが、実はこの物件は売主がお金に困って売り急いでいました。
空室のうち、2部屋はリフォームできていないボロボロ部屋・・・
立地が悪く、アパートの向かいが線路、隣に墓場・・・
しかも、周辺にはアパート群が・・・
そんでもってやっぱり田舎!
(でも1棟目と比べたらまだマシですが・・・)
そのため、家賃が1部屋あたり
1.5万円(共益費・駐車場込)!

それから、諸経費が300万円・・・?

実は、不動産屋から購入するにあたり、外壁リフォームを条件に提示されてしまったのです!
え!って感じなのですが積算に目がくらんでこの条件を飲むことに・・・
売主さんの火災保険で直してほしいと言ってはみたものの、
売主さんは金がなくて不動産屋が立て替えるために切り替えたばかりだと言われてしまい無理でした。
(たぶん嘘だろうなとは思いますが・・・)
まぁ、建設業関係の仕事していた頃の知識をフルに活かして価格交渉した結果、
2,257,200円から1,900,000円の値引きに成功したし、売却する際に指値の指摘事項を
解消したと思うことにしました。
(今でも半分納得できていないですが・・・)

融資は地元の地銀なのですが、積算価格の割に購入価格が安すぎるもんだから、
初めての融資で本体価格+外壁修繕費用+諸経費のオーバーローン!
しかも、金利3年固定1% 期間20年と公庫より好条件!
外壁修繕費用は値引き前の金額で想定していたので、余った金額を内装修繕費用に割り当てることに!
でも、内装修繕予定費用でもまだ余る・・・
銀行からはちゃんと領収書を出せと言われているし・・・
どうしよう・・・
建物名変えるから新しい看板費用に充てるか・・・

とまぁこんな感じで繁忙期中にアパート購入したもんだから、今月は超多忙です。
休日?何それ?美味しいの?
白目むいて倒れるくらい頑張ります!

それでは~




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2015.02.17 Tue l 2棟目 l コメント (0) l top

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