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こんばんは、コミケ出張準備中のド田舎大家Tです。

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前回の続きです。

孤独死または自殺とし、遺体が腐敗・液状化した状態で見つかった場合、火災保険の汚損破損で原状回復費をある程度賄うことができると前回書きました。

実は、汚損破損では不十分な場合があります。
保険会社によっては区々になるのですが、特殊清掃費用が出ない場合があります。
腐敗・液状化したことによって、直接的に内装や床、石膏ボードが損傷すれば汚損破損で該当箇所の修繕費用は保険金が下りますが、直接的な損傷のない箇所に関しては(悪臭が染み付く)保険金が降りない可能性があります。
これは保険会社によって対応が分かれるようです。

貸す側としては、そのままの状態で貸すわけにはいかないので、脱臭やクロスの全張替えをしなければ商品価値がなくなります。
このリスクに対応するには、火災保険の「死亡事故対応費⽤補償」特約に入っていなければなりません。

では、リスクヘッジのために「家賃収⼊補償」特約と「死亡事故対応費⽤補償」特約に今から入るにしても、火災保険料がとんでもなく高くつきます。
なぜなら、今年の10月に火災保険料が値上がりしましたよね?
この新しい火災保険に更新しなければ特約を追加することができないのです。

コスト面を考えると、特約のみを追加したいだけなのに火災保険本体まで値上がりしてしまうと、結構きついです。
そこで、火災保険を更新した場合と孤独死保険単体で入った場合のコストを比較した結果、孤独死保険単体で入った方が安いとわかりました。

コストが安く済むのであれば、必然的にそちらを選びたいのですが、そうは問屋が卸しませんでした。

まず、孤独死保険について調べてみました。
調べた限り、大家が入れる保険は下記の2つです。

アイアル小額短期保険「無縁会社のお守り」
あそしあ小額短期保険「大家の味方」

私が選んだのは、「大家の味方」です。
なぜなら、「無縁会社のお守り」は1戸あたり300円/月と安く見えるのですが、所有物件すべて申し込みしなければならないのです。
ファミリー物件にファミリーが入居していれば孤独死・自殺が発生したとしても、即発見され特殊清掃が必要な事態にはならないはずなので、余計なコストとなってしまいます。

そこで、「大家の味方」に入るために、保険会社に代理店を紹介して欲しいと連絡したのですが、社規によって代理店を教えることができないと言われてしまいます。
正直、え?って感じです。
商品を売る気がないの?と思ってしまいます。

では、どうやって保険に入るか?を考えると確実な方法として、「自分の法人が代理店になる」しかないと結論に至りました。

では、どうやって代理店になるのか?

まず、「少額短期保険募集人試験」を受けます。
合格後、法人の定款に「保険代理店業」を追加。(登録免許税として3万円かかります)
法人の新しい謄本と諸々の書類を保険会社に送って契約審査を受けて、やっと代理店になれます。

この保険に入るためにここまでやらないといけないの?と思っていますが、そもそも事故が起こる前に保険に入らなければリスクヘッジになりません。
なので、やらざるを得なかったとしか言えません。

正直言うと、保険業をやって手数料を稼ぎたいと思っているわけではないのですが、やれることをやって事業を安全に営む、これが経営者としての責任なのではないでしょうか?

それでは~



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2019.12.29 Sun l 不動産投資全般 l コメント (0) l top

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