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こんばんは、年末までスケジュールがびっしりなド田舎大家Tです。

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少し前のブログになるのですが、6棟物件で91歳のおじいさんが3LDKに単身で住んでいることを書きました。

普通に考えると、孤独死するリスクがめちゃくちゃ高いわけです。
これに対して何かしらのリスクヘッジが必要になるわけですが、そもそもどんなリスクがあるのか考えてみます。
想定は孤独死または自殺とし、遺体が腐敗・液状化した状態で見つかったことを想定します。

・内装の原状回復により多額の費用が発生(原状回復費用)
・残地物撤去(原状回復費用)
・募集して入居者が決まるまでに時間がかかる(機会損失)
・家賃が下落する(逸失利益)

大きくわけてこの3つではないでしょうか。

これらの費用・補填のリスクヘッジをどうするの?ってことになりますが、基本的には連帯保証人or家財保険or家賃保証or火災保険になるかと思います。

・連帯保証人
連帯保証人の責任範囲は原状回復費用はほぼ100%請求できますが、機会損失と逸失利益については過去の裁判結果によってばらつきがあります。
自殺の場合は連帯保証人に自殺をさせない義務が発生するので機会損失と逸失利益が認められる傾向にありますが、孤独死を含む自然死は人間必ず死ぬことを考えるとリスク想定範囲内になるのかもしれません。
連帯保証人を利用してリスクヘッジするのであれば、連帯保証人が入居者の相続人かどうかを確認しておかなければなりません。
そもそも、原状回復費用・機会損失・逸失利益は亡くなった入居者の債務と考えるのが妥当だと思います。
そのため、請求先は相続人と連帯保証人の2つの選択肢があることになります。
しかし、亡くなった入居者に負債しかなく、連帯保証人が相続人で財産がない場合を考えます。
普通に考えると連帯保証人は相続放棄し、保証責任があったとしても支払い能力がなければ無い袖は振れません。
結果、回収することができないことになります。
そのため、連帯保証人は入居者と相続関係がない人を指定することになりますが、そんな条件があると客付けに影響してしまいます。
来年度の民法改正で限度額の設定が必要になることを考えると、連帯保証人ですべて賄うのは難しいのかもしれません。

ちなみに、今回私のケースは入居者の娘さんの旦那さんが連帯保証人になっているので、孤独死した場合は娘さんと連帯保証人の両方に請求できます。
よく考えると、娘さんの旦那って入居者の20~30歳年下なので、老人って言っても過言じゃないです。
連帯保証人が亡くなった後は連帯保証責任の半分が娘さんに相続されることになり、連帯保証と相続人を兼ねてしまう可能性もあります。

・家財保険or家賃保証
家財保険や家賃保証には、入居者が亡くなった場合の保証は別途オプションであります。
しかし、よく考えてください。
入居者が入居手続きする際に、自分が死んだ後のことを考えるでしょうか?
普通に考えて、自分が死ぬ前提で物事を考える人は老人ぐらいで、わざわざ有料オプションに入ることはないと思いませんか?
家財保険にしろ家賃保証にしろ入居時にオプションを強制することはできないので当てにできないことになります。

・火災保険
大家が入っている火災保険の汚損破損オプションに入っていれば内装費用は賄うことはできます。
機会損失と逸失利益を保証するオプションにも入っていれば完璧です。


長くなった(書いてて眠くなった)ので実際に私がとった手段の説明は次回にしたいと思います。

それでは~



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2019.12.21 Sat l 不動産投資全般 l コメント (0) l top

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