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こんばんは、最近サラリーマン並みに働いているド田舎大家Tです。

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ご無沙汰しております。
やっとコミケで出すコピー本の執筆が完了して、自宅のコピー機で印刷するだけの段階となり、ちょっと余裕が出てきました。

まぁ、余裕が出たと言っても、退去部屋をDIYでがっつり修繕しているので、全然暇があるわけではありません。

で、今回出すコピー本についてですが、前回のブログでも書いたように、節税の話になります。

私の節税スキーム、バラします!

しかも、今ここで、書いてバラしちゃいます!

そんなことしていいの?コピー本売れなくならないかって?

いいんです!節税ネタなんて時代が変わればその都度変わるので、また考えなければなりませから。

まぁ、私の節税ネタなんて過去に何回か書いているのですが、どうも理解していない人が多いので、再度説明します。

・過去記事
http://doinakaooya.blog.fc2.com/blog-entry-177.html
http://doinakaooya.blog.fc2.com/blog-entry-187.html


まずは、基本からおさらいです。
 「不動産投資は個人事業属性では行わない」
 「給与所得は最低限」
 「法人、個人事業主、個人(会社員)をフル活用」
が鉄則です。

・不動産投資は個人事業属性では行わない
個人事業主は法人と比べてデメリットが多いのは周知の事実です。
とっとと法人所有にしましょう!
早い段階で切り替えないと、物件の規模が大きくなるにつれて切り替え辛くなります。
個人名義から法人名義に変更すると法人に取得税かかっちゃいますよ?

・給与所得は最低限
法人化して役員報酬をもらうにしても、給与は最低限にします。
これは社会保険料が累進課税方式でかかるので、逆に言えば最低限にしてしまえば、社会保険料も安く住みます。
給与が6.3万円なら私の地元であれば個人の実質負担は2,800円程度です。
この額で健康保険が使えるとすればコスパが良いと思いませんか?

・法人、個人事業主、個人(会社員)をフル活用
各属性にはそれぞれ節税するための控除があります。
それぞれあるのなら、全属性利用すれば控除を総取りできるのです。
<法人>
短期譲渡所得・分離課税の回避、減価償却の柔軟性、生命保険等の経費化、倒産防止共済、出張旅費規程

<個人事業主>
青色申告控除、事業主控除、小規模企業共済

<個人(会社員)>
給与所得控除、所得税基礎控除、住宅ローン控除


まずは、ここまでが基本です。
これらの属性や控除についてうまく組み立てを行ったのが私の節税スキームです。

1 節税ベーススキーム
節税ベーススキーム概略図

節税するためのベーススキームは、法人・個人事業主・個人(会社員)のそれぞれの控除と社会保険料の削減を目的とします。
私の場合は、法人からの役員報酬を10万円に設定し、社会保険料は法人と折半して約14,000円を支払います。
(法人決算後、役員報酬を6万円に減らしてさらに社会保険料削減予定)

生活費は個人事業主属性を活かす為に、法人と個人間で業務委託契約を行い、建物管理業として法人の物件を管理します。もちろん、実際に契約書の取り交わしも行います。
(注意:同族間契約になるので、きちんとした契約書を作り過度な委託費支払いは避けます。)
不動産投資家によく勘違いしている(馬鹿?)人がいるのですが、5棟10室の事業規模を所有していなければ青色申告できないと思っている人が多いのです。
建物管理業は「不動産所得」ではなく「事業所得」であり、アパートを管理する程度なら何の資格もいりません。
業務委託費は月20万円と設定しています。(現家賃年収の約5%、年240万円)
これは、個人事業税の控除が290万円なので、青色申告控除の65万円を含めると、所得は355万円以下までにすることで個人事業主としての税金はかからないからです(所得税は確定申告後に課税されます)。
個人で物件を所有しなければ、毎月の業務委託費のみの収入となるので、帳簿付けが簡単になるのもメリットです。
確定申告がめちゃくちゃ楽なので、繁忙期の忙しい時期でも対応できます。

ほかにも、個人の収入をコントロールできる点と法人からの給与所得があるので給与所得控除を受けられる点です。
物件を個人所有した場合、不動産所得が問答無用で個人の所得に乗っかるので調整が難しいですし、さらに生活費として計上している「事業主貸」は経費になりません。
社会保険料を節約するために法人からの給料は最低にして生活費を稼ぐ不動産は個人所有、残りは法人所有にしましょうなどと言っている人がいますが、私はこんなこと言っている人はもったいない(本心:ばっかじゃね?)と思っています。
法人から業務委託費として渡せば法人の経費になりますし、契約書の取り交わし次第で金額を調整できるのです。

2 年金強化スキーム
節税ベーススキームのデメリットは、社会保険料を抑えているが故にもらえる年金も少なくなってしまう点です。
まぁ、支払った年金よりもらえる年金が少ない現制度を考えると、老後資金的にはリスクヘッジになっているのですが、年金とは別の老後資金について考えておかなければなりません。
そこで、出張旅費規程を利用します。日当と定額交通費と定額宿泊費を規定しておけば、実際に利用した額とは関係なく無税で定額支給できます。
例えば、東京での宿泊費を一律15,000円と規定し、実際には1泊2,000円の漫画喫茶に泊まれば13,000円をポケットマネーにすることができます。
この差額と日当を本当にポケットマネーにするのではなく、役員借入金として計上しプールさせておきます。即現金支給はしません。
老後にこの役員借入金を毎月定額で返済することで、個人から見ると給料のような定額収入を得ることができるようになります。
あくまでも役員借入金の返済なので、給料と違い各種税金がかかることもありません。
役員借入金は負債の勘定科目ですが、役員からの借入金(役員のポケットマネー)のため実質的には資本金に近く、プールすればするほど銀行からの評価も良くなるメリットもあります。

私の節税スキームどうでしょうか?
現在、私個人にかかっている税金的な固定費は、社会保険料が13,000円/月ですが、住宅ローン控除により所得税は0円、住民税が年間74,000円しかかかっていません。

税理士や金融機関の担当者には役員報酬が少なすぎると指摘されるのですが、このスキームを説明すると感心されて逆に好印象を持たれたりします。

それでは~



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2019.12.18 Wed l 不動産投資全般 l コメント (0) l top

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