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こんばんは、コミケ出張準備中のド田舎大家Tです。

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前回の続きです。

孤独死または自殺とし、遺体が腐敗・液状化した状態で見つかった場合、火災保険の汚損破損で原状回復費をある程度賄うことができると前回書きました。

実は、汚損破損では不十分な場合があります。
保険会社によっては区々になるのですが、特殊清掃費用が出ない場合があります。
腐敗・液状化したことによって、直接的に内装や床、石膏ボードが損傷すれば汚損破損で該当箇所の修繕費用は保険金が下りますが、直接的な損傷のない箇所に関しては(悪臭が染み付く)保険金が降りない可能性があります。
これは保険会社によって対応が分かれるようです。

貸す側としては、そのままの状態で貸すわけにはいかないので、脱臭やクロスの全張替えをしなければ商品価値がなくなります。
このリスクに対応するには、火災保険の「死亡事故対応費⽤補償」特約に入っていなければなりません。

では、リスクヘッジのために「家賃収⼊補償」特約と「死亡事故対応費⽤補償」特約に今から入るにしても、火災保険料がとんでもなく高くつきます。
なぜなら、今年の10月に火災保険料が値上がりしましたよね?
この新しい火災保険に更新しなければ特約を追加することができないのです。

コスト面を考えると、特約のみを追加したいだけなのに火災保険本体まで値上がりしてしまうと、結構きついです。
そこで、火災保険を更新した場合と孤独死保険単体で入った場合のコストを比較した結果、孤独死保険単体で入った方が安いとわかりました。

コストが安く済むのであれば、必然的にそちらを選びたいのですが、そうは問屋が卸しませんでした。

まず、孤独死保険について調べてみました。
調べた限り、大家が入れる保険は下記の2つです。

アイアル小額短期保険「無縁会社のお守り」
あそしあ小額短期保険「大家の味方」

私が選んだのは、「大家の味方」です。
なぜなら、「無縁会社のお守り」は1戸あたり300円/月と安く見えるのですが、所有物件すべて申し込みしなければならないのです。
ファミリー物件にファミリーが入居していれば孤独死・自殺が発生したとしても、即発見され特殊清掃が必要な事態にはならないはずなので、余計なコストとなってしまいます。

そこで、「大家の味方」に入るために、保険会社に代理店を紹介して欲しいと連絡したのですが、社規によって代理店を教えることができないと言われてしまいます。
正直、え?って感じです。
商品を売る気がないの?と思ってしまいます。

では、どうやって保険に入るか?を考えると確実な方法として、「自分の法人が代理店になる」しかないと結論に至りました。

では、どうやって代理店になるのか?

まず、「少額短期保険募集人試験」を受けます。
合格後、法人の定款に「保険代理店業」を追加。(登録免許税として3万円かかります)
法人の新しい謄本と諸々の書類を保険会社に送って契約審査を受けて、やっと代理店になれます。

この保険に入るためにここまでやらないといけないの?と思っていますが、そもそも事故が起こる前に保険に入らなければリスクヘッジになりません。
なので、やらざるを得なかったとしか言えません。

正直言うと、保険業をやって手数料を稼ぎたいと思っているわけではないのですが、やれることをやって事業を安全に営む、これが経営者としての責任なのではないでしょうか?

それでは~



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2019.12.29 Sun l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
こんばんは、年末までスケジュールがびっしりなド田舎大家Tです。

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少し前のブログになるのですが、6棟物件で91歳のおじいさんが3LDKに単身で住んでいることを書きました。

普通に考えると、孤独死するリスクがめちゃくちゃ高いわけです。
これに対して何かしらのリスクヘッジが必要になるわけですが、そもそもどんなリスクがあるのか考えてみます。
想定は孤独死または自殺とし、遺体が腐敗・液状化した状態で見つかったことを想定します。

・内装の原状回復により多額の費用が発生(原状回復費用)
・残地物撤去(原状回復費用)
・募集して入居者が決まるまでに時間がかかる(機会損失)
・家賃が下落する(逸失利益)

大きくわけてこの3つではないでしょうか。

これらの費用・補填のリスクヘッジをどうするの?ってことになりますが、基本的には連帯保証人or家財保険or家賃保証or火災保険になるかと思います。

・連帯保証人
連帯保証人の責任範囲は原状回復費用はほぼ100%請求できますが、機会損失と逸失利益については過去の裁判結果によってばらつきがあります。
自殺の場合は連帯保証人に自殺をさせない義務が発生するので機会損失と逸失利益が認められる傾向にありますが、孤独死を含む自然死は人間必ず死ぬことを考えるとリスク想定範囲内になるのかもしれません。
連帯保証人を利用してリスクヘッジするのであれば、連帯保証人が入居者の相続人かどうかを確認しておかなければなりません。
そもそも、原状回復費用・機会損失・逸失利益は亡くなった入居者の債務と考えるのが妥当だと思います。
そのため、請求先は相続人と連帯保証人の2つの選択肢があることになります。
しかし、亡くなった入居者に負債しかなく、連帯保証人が相続人で財産がない場合を考えます。
普通に考えると連帯保証人は相続放棄し、保証責任があったとしても支払い能力がなければ無い袖は振れません。
結果、回収することができないことになります。
そのため、連帯保証人は入居者と相続関係がない人を指定することになりますが、そんな条件があると客付けに影響してしまいます。
来年度の民法改正で限度額の設定が必要になることを考えると、連帯保証人ですべて賄うのは難しいのかもしれません。

ちなみに、今回私のケースは入居者の娘さんの旦那さんが連帯保証人になっているので、孤独死した場合は娘さんと連帯保証人の両方に請求できます。
よく考えると、娘さんの旦那って入居者の20~30歳年下なので、老人って言っても過言じゃないです。
連帯保証人が亡くなった後は連帯保証責任の半分が娘さんに相続されることになり、連帯保証と相続人を兼ねてしまう可能性もあります。

・家財保険or家賃保証
家財保険や家賃保証には、入居者が亡くなった場合の保証は別途オプションであります。
しかし、よく考えてください。
入居者が入居手続きする際に、自分が死んだ後のことを考えるでしょうか?
普通に考えて、自分が死ぬ前提で物事を考える人は老人ぐらいで、わざわざ有料オプションに入ることはないと思いませんか?
家財保険にしろ家賃保証にしろ入居時にオプションを強制することはできないので当てにできないことになります。

・火災保険
大家が入っている火災保険の汚損破損オプションに入っていれば内装費用は賄うことはできます。
機会損失と逸失利益を保証するオプションにも入っていれば完璧です。


長くなった(書いてて眠くなった)ので実際に私がとった手段の説明は次回にしたいと思います。

それでは~



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2019.12.21 Sat l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
こんばんは、最近サラリーマン並みに働いているド田舎大家Tです。

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ご無沙汰しております。
やっとコミケで出すコピー本の執筆が完了して、自宅のコピー機で印刷するだけの段階となり、ちょっと余裕が出てきました。

まぁ、余裕が出たと言っても、退去部屋をDIYでがっつり修繕しているので、全然暇があるわけではありません。

で、今回出すコピー本についてですが、前回のブログでも書いたように、節税の話になります。

私の節税スキーム、バラします!

しかも、今ここで、書いてバラしちゃいます!

そんなことしていいの?コピー本売れなくならないかって?

いいんです!節税ネタなんて時代が変わればその都度変わるので、また考えなければなりませから。

まぁ、私の節税ネタなんて過去に何回か書いているのですが、どうも理解していない人が多いので、再度説明します。

・過去記事
http://doinakaooya.blog.fc2.com/blog-entry-177.html
http://doinakaooya.blog.fc2.com/blog-entry-187.html


まずは、基本からおさらいです。
 「不動産投資は個人事業属性では行わない」
 「給与所得は最低限」
 「法人、個人事業主、個人(会社員)をフル活用」
が鉄則です。

・不動産投資は個人事業属性では行わない
個人事業主は法人と比べてデメリットが多いのは周知の事実です。
とっとと法人所有にしましょう!
早い段階で切り替えないと、物件の規模が大きくなるにつれて切り替え辛くなります。
個人名義から法人名義に変更すると法人に取得税かかっちゃいますよ?

・給与所得は最低限
法人化して役員報酬をもらうにしても、給与は最低限にします。
これは社会保険料が累進課税方式でかかるので、逆に言えば最低限にしてしまえば、社会保険料も安く住みます。
給与が6.3万円なら私の地元であれば個人の実質負担は2,800円程度です。
この額で健康保険が使えるとすればコスパが良いと思いませんか?

・法人、個人事業主、個人(会社員)をフル活用
各属性にはそれぞれ節税するための控除があります。
それぞれあるのなら、全属性利用すれば控除を総取りできるのです。
<法人>
短期譲渡所得・分離課税の回避、減価償却の柔軟性、生命保険等の経費化、倒産防止共済、出張旅費規程

<個人事業主>
青色申告控除、事業主控除、小規模企業共済

<個人(会社員)>
給与所得控除、所得税基礎控除、住宅ローン控除


まずは、ここまでが基本です。
これらの属性や控除についてうまく組み立てを行ったのが私の節税スキームです。

1 節税ベーススキーム
節税ベーススキーム概略図

節税するためのベーススキームは、法人・個人事業主・個人(会社員)のそれぞれの控除と社会保険料の削減を目的とします。
私の場合は、法人からの役員報酬を10万円に設定し、社会保険料は法人と折半して約14,000円を支払います。
(法人決算後、役員報酬を6万円に減らしてさらに社会保険料削減予定)

生活費は個人事業主属性を活かす為に、法人と個人間で業務委託契約を行い、建物管理業として法人の物件を管理します。もちろん、実際に契約書の取り交わしも行います。
(注意:同族間契約になるので、きちんとした契約書を作り過度な委託費支払いは避けます。)
不動産投資家によく勘違いしている(馬鹿?)人がいるのですが、5棟10室の事業規模を所有していなければ青色申告できないと思っている人が多いのです。
建物管理業は「不動産所得」ではなく「事業所得」であり、アパートを管理する程度なら何の資格もいりません。
業務委託費は月20万円と設定しています。(現家賃年収の約5%、年240万円)
これは、個人事業税の控除が290万円なので、青色申告控除の65万円を含めると、所得は355万円以下までにすることで個人事業主としての税金はかからないからです(所得税は確定申告後に課税されます)。
個人で物件を所有しなければ、毎月の業務委託費のみの収入となるので、帳簿付けが簡単になるのもメリットです。
確定申告がめちゃくちゃ楽なので、繁忙期の忙しい時期でも対応できます。

ほかにも、個人の収入をコントロールできる点と法人からの給与所得があるので給与所得控除を受けられる点です。
物件を個人所有した場合、不動産所得が問答無用で個人の所得に乗っかるので調整が難しいですし、さらに生活費として計上している「事業主貸」は経費になりません。
社会保険料を節約するために法人からの給料は最低にして生活費を稼ぐ不動産は個人所有、残りは法人所有にしましょうなどと言っている人がいますが、私はこんなこと言っている人はもったいない(本心:ばっかじゃね?)と思っています。
法人から業務委託費として渡せば法人の経費になりますし、契約書の取り交わし次第で金額を調整できるのです。

2 年金強化スキーム
節税ベーススキームのデメリットは、社会保険料を抑えているが故にもらえる年金も少なくなってしまう点です。
まぁ、支払った年金よりもらえる年金が少ない現制度を考えると、老後資金的にはリスクヘッジになっているのですが、年金とは別の老後資金について考えておかなければなりません。
そこで、出張旅費規程を利用します。日当と定額交通費と定額宿泊費を規定しておけば、実際に利用した額とは関係なく無税で定額支給できます。
例えば、東京での宿泊費を一律15,000円と規定し、実際には1泊2,000円の漫画喫茶に泊まれば13,000円をポケットマネーにすることができます。
この差額と日当を本当にポケットマネーにするのではなく、役員借入金として計上しプールさせておきます。即現金支給はしません。
老後にこの役員借入金を毎月定額で返済することで、個人から見ると給料のような定額収入を得ることができるようになります。
あくまでも役員借入金の返済なので、給料と違い各種税金がかかることもありません。
役員借入金は負債の勘定科目ですが、役員からの借入金(役員のポケットマネー)のため実質的には資本金に近く、プールすればするほど銀行からの評価も良くなるメリットもあります。

私の節税スキームどうでしょうか?
現在、私個人にかかっている税金的な固定費は、社会保険料が13,000円/月ですが、住宅ローン控除により所得税は0円、住民税が年間74,000円しかかかっていません。

税理士や金融機関の担当者には役員報酬が少なすぎると指摘されるのですが、このスキームを説明すると感心されて逆に好印象を持たれたりします。

それでは~



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2019.12.18 Wed l 不動産投資全般 l コメント (0) l top