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こんばんは、腹黒いことを色々考えているド田舎大家Tです。

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私の新刊、
 田舎大家流「新築×IoT」不動産投資術 新築アパートはスマートホームで成功する!
が発売になりましたが、読んで頂けたでしょうか?

ありがたいことに、発売前からamazonジャンル別ランキング1位になり、このブログ執筆時も1位となっています。

購入がまだの方は、是非amazonで購入よろしくお願いします。

さて、全国賃貸住宅新聞の人気の設備ランキングの続きなのですが、単身向け人気設備ランキング4位の「浴室乾燥機」についてです。

私の新築物件では、間取りにサンルームを作る場合は浴室乾燥機は設置しませんが、最近はサンルームなしにして設置するようにしています。
また、基本的には浴室乾燥機orサンルームがあれば良く、両方設置するのは重複する設備となります。

では、何故サンルームではなく浴室乾燥機を選ぶのか?
理由は下記の2点です。

1 サンルームを設置すると床面積が必要になる
2 スーモの検索条件に「浴室乾燥機」がありサンルームの項目がない

suumo検索条件(浴室乾燥機)

合理的な理由なのですが、サンルームを設置する面積を確保するくらいなら、居室を広くした方がよくないですか?
もしくは、なるべく部屋数を確保する努力したくないですか?
それらを考えたら、物干しはユニットバスでいいんじゃない?って理由です。

ただし、地域的にサンルームが人気なのであれば、設置した方が良いと思います。
私の地域も実はサンルームが人気なので、サンルーム無しにすると客付けリスクがあります。
そこで、考えたのが脱衣所に窓を設置して脱衣所をサンルーム化することでサンルームがあることを謳うのです!
冬場洗濯物が多くなってもユニットバスと脱衣所両方で物干しができることをアピールすれば、実質両者の良い点を主張できます。

サンルーム化した洗面脱衣所

予想外だったのですが、上記写真の脱衣所は真北側になるのですが、北側でもすごく明るいので照明を点けなくても利用できますし、なにより広く見えます。

我ながら合理的に考えられた水回りだと思います。


それでは~



<告知>
なんと!2冊目の本を出版することになりました!

田舎大家流「新築×IoT」不動産投資術 新築アパートはスマートホームで成功する!
田舎大家流「新築×IoT」不動産投資術

内容はタイトルそのまんまなのですが、私の新築アパートについてと新築3棟目に導入したIoTのノウハウ本になります。
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2019.10.27 Sun l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
こんばんは、徹夜でコスパの良い遊びを検討しているド田舎大家Tです。

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今週号の全国賃貸住宅新聞に入居者に人気の設備ランキングの「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まるTOP10(以下、人気設備ランキング)」と「この設備が無ければ入居が決まらないTOP10(以下、必須設備ランキング)」が公開されました。

私がいつも気にしている事は2点あり、毎回人気設備ランキングで1位になっている「インターネット無料」が必須設備ランキングのどの位置にいるのか?と、ウォークインクローゼットの人気順位を気にしています。

<インターネット無料>
インターネット無料は人気設備であるが故に当たり前の設備と化し必須設備になりつつあるのですが、その度合いがどのように推移しているのかが気になります。
また、昨今のスマートフォンの普及と4G回線の普及により固定回線が本当に必要になのかを測りかねているからです。

単身向けの必須設備ランキングの経緯を見ると
2019年 3位
2018年 5位
2017年 5位
2016年 4位

となり、今年は5位→3位にランクインしたことを考えると、2つのことが考えられます。

・格安SIMが普及した
・動画を見る機会が多くなった

私も該当するのですが、スマートフォンのヘビーユーザーが増えたことにより、通信量が増えたにもかかわらず価格に釣られて格安SIMが普及してしまっているのではないでしょうか?
通信料をヘッジするためにやはり固定回線は必要となるようです。
ただ、5G回線が普及した頃になると改善されるのか?が気になりますね。

<ウォークインクローゼット>
実は私はウォークインクローゼットが嫌いなのです。
なぜなら、ウォークインクローゼットは人の体を入れて物を出し入れする収納ですが、この空間は空けておかなければいけないので、利用頻度が低い空間(空間の無駄遣い)になってしまうからです。
同じ床面積のクローゼットと比較すれば収納できる容量が少ないことになります。
なので、単に憧れか何かで人気設備になっているのでは?と思っていますが、実際には収納力があるクローゼットの方が良いと思っています。
ただ、人気であるが故にポータルサイトの検索条件にウォークインクローゼットがあるので、検索時にふるいに落とされてしまうことを懸念しなければなりません。

suumo検索条件(ウォークインクローゼット)

現在はまだ8位なので様子見なのですが、今後上位に食い込んでくるようなら新築設計時に導入しなければならないなと思います。

それでは~



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2019.10.24 Thu l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
こんばんは、万年金欠病のド田舎大家Tです。

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1週間ほど前に書いた漏水事故についてですが、保険金が満額下りたことまでは前回書きました。
しかし、そろそろ工事完了に向かいたいところなのですが、しょぼい担当者のせいで話が全然すすみません。

時系列をざっくり書くと

9/4 下階部屋修繕工事に伴い上階部屋の漏水発覚
9/5 修繕箇所の確認と見積を担当者に指示
9/6 担当者はトチ狂って漏水した上階部屋ではなく下階部屋を業社に確認させていたことが発覚
   担当者は勘違いしただけと言い訳 ←もちろんブチ切れ!
9/28 担当者に電話で新しいユニットバスの仕様選択の余地を確認依頼
10/1 保険会社に依頼された鑑定人が現場を視察(私が現場立会いを行う)
10/7 保険会社代理店より保険金が下りる旨連絡あり
    その際に、仕様について連絡するように再度メールで依頼
10/12 仕様書がメールにて届く
    即日、下記について確認を依頼
    1 ミラーを大きくしたかったので、鏡・小物棚セットを変更(型番を指定)し
      追加費用を確認
    2 現状は窓のないユニットバスなのにオプションに窓接続枠が含まれていた
      本当に必要なのか確認
10/21 修正された仕様書がメールにて届く。
    追加費用は10,000円(税別)と書かれていただけで本文に説明は一切なし。

このメールで、またブチ切れです!
意識してか無意識かわかりませんが、私のことやっぱりナメてると再確認しました。

・1 ミラーについて
鏡・小物棚セットは前回の仕様書(MR-WSWX2)は定価8,500円 (税抜) 、変更した仕様書(MRLN250-WSWX2)は定価14,000円 (税抜)、定価の差額が5,500円しかないのに追加費用10,000円(税別)ってナメてますよね?

ハウステック電子カタログ

・2 窓枠について
前回指摘した窓枠が仕様書から削除されているのですが、何故か削除された分が減額されていない。

・3 ドア位置について
前回の仕様書にはドア位置が記載されておらず、今回の仕様書に追記されていたのですが、ドア位置が違っている。

こんなの、新旧の仕様書を印刷して見比べたりカタログをチェックするだけで分かる業者のミスなのに、担当者はそれすら確認をせずに顧客に左から右へ流すだけなのです。
どう思いますか?
業社のせいにすれば責任はないとでも思っているのでしょうか?

どの業種でも良いのですが、所属している会社の同僚が下請けからもらった間違った仕様書をチェックもせずに顧客に渡して、間違いを指摘されている状況を想像してみてください。
この担当者の役職は「課長」なのですが、課長レベルの人間がこんなミスするなんてありえないでしょう?
普通なら信用失うと思いませんか?

私はいつも思っているのですが、人は人に影響を与えると考えています。
今回もそれに該当するのかなと思っています。
田舎の大家というのは、老人が多く修繕のやり方なんて分からない人ばかりなので、管理会社の言い分を鵜呑みにしてなぁなぁで成り立ってしまうのです。
それが続けば思ったとおりの仕事しかできない社員が出来上がり、課長にまでなってしまうのです。

それにひきかえ、こちらは金融機関から億単位の金を借りて賃貸経営をしているのです。
銀行から信用されて金を借りているのですから、その信用を裏切るわけにはいきません。
ただの会社員とは背負っているものの重さが違い過ぎるのです。
だから、サラリーマン経験の投資家がオーナーになると、当たり前のことを当たり前のようにやります。
サラリーマン時代に当たり前のように行ってきた確認作業をキチンと行います。
重いものを背負えば仕事に対するスタンスが全然違うのです。

そもそも、漏水が発覚して7週間が経ったわけですが、仕事ができない担当者のせいで未だに修理できていない状況です。
そろそろ、この担当者を切ってしまおうか管理会社の専務と相談するレベルなのかもしれません。

それでは~



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2019.10.23 Wed l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、現在東京で漫画喫茶生活をしているド田舎大家Tです。

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昨日、大阪で東京の超一等地での投資手法についてセミナーを受講してきました。

なんでも、都心の超一等地の80~100坪程度の土地(坪単価600~800万円)にRCを建てて即転売して億単位の利益を稼ぐそうです。

joukyou_inakamono.png

都心の超一等地ってめっちゃ高い!って感じで信じられないような話でした。
なんせ、こっちは坪単価3~8万円程度の土地にアパート建てているので、よくそんな高い物件を買う人がいるなぁって思ってしまいます。

でもこのスキームは、投資家の属性が超良くて超一等地が手に入ることで成り立つので、そっくりそのまま他の地域で真似ることはできません。

私が初心者で本を読みまくっていた頃、本の内容と地元ではギャップがありずっと違和感を感じていましたが、今回もまさにそれです。

土地:建物の割合が超一等地にRCを建てた場合は2:1で利回り6%ですが、田舎で木造アパートを建てた場合は2:8で利回り10%です。
もちろん、地域環境が違うので単純に比較することはできませんが、地域に応じた投資方法があり他の地域のスキームをそっくりそのまま通用するとは限らないわけです。

なので、本を読んでいると「このスキームが正しい」と断言したかのように書かれた本がありますが、地域が変われば土地値や家賃相場が変わるので全国一律で正しいわけではないはずです。

ただ、本に書いてある事って初心者からすると「本=正解」って思ってしまうことがあるので、純粋に信じてしまう事の方が多いですよね。
私も初心者時代はそうでした。

じゃ、その地域で成功している人をメンターにすれば良いのでは?と思うかもしれませんが、人って金で変わる生き物なので言っていることが今と昔とでは違うなんてこともあります。
(金を稼ぐ為に共食い大家になった邪悪な奴やコンプライアンス無視する奴だっています)

結局は何か(誰か)を盲信する(信者になる)のではなく経験値を積んで自分の肌感覚で覚えていくしかないのではないかなと思ってしまいます。

(本を書いている人間がこんな記事を書くのもどうかと思いますが、私の本を盲信しても100%正しいとは言い切れないのでちゃんと考えて欲しいと思ってます。)

それでは~



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2019.10.20 Sun l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
こんばんは、お金の貸し借りは個人間NGで金融機関の仕事だと思っているド田舎大家Tです。

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6棟物件についてですが、狸ジジイ前オーナーが客付けした賃貸借契約書があまりにもいい加減で、貸す側・借りる側の双方が不幸になる可能性があるので、更新時期に管理会社仕様の賃貸借契約書に巻きなおす作業を依頼しています。

その第1号の部屋の入居者がなんと現在91歳のおじいさんで、しかも3LDKの部屋に単身で住んでいます。

これを知って、まず想定するのが孤独死ではないでしょうか?

roujin_kodokushi.png

91歳で車の運転もしていますが、いつ死んでもおかしくない年齢です。

そこで、管理会社には各部屋の入居人数と最高年齢を一覧にして調べてもらうと、ファミリー物件に単身者が1割程度いることがわかりました。
さらに、孤独死の発生確率や年齢分布の情報がないかを調べてみると、確率はさすがにないですが年齢分布がありました。

シニアガイド
孤立死の約7割は男性。40代でも孤立死の危機
https://seniorguide.jp/article/1001564.html

これを見ると、単身男性であればいつ死んでもおかしくないじゃんって思います。

現在、火災保険の孤独死オプションにかかる費用を見積もり依頼していますが、築古だろうが新築だろうが関係なく対策すべきでしょう。
オプションにかかる費用がいくらになるかにもよるので何とも言えませんが、コスパが悪いようなら最低限連帯保証人の設定を徹底しなければならないかなと思います。

それでは~



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2019.10.18 Fri l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、焼肉はストレス発散手段だと思っているド田舎大家Tです。

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新築1棟目は旗竿地で竿部分の私道はお隣さんと共有なので、お隣さんと何かしら取り決めをした場合は覚書を取り交わすようにしています。

覚書

今日、その覚書のたたき台を作成して確認してもらうために伺ってきたのですが、お隣さんの隣の家の住人が精神異常をきたしているという話がでました。

なんでも、「○○(お隣さんの名前)のドロボー!」と深夜ぐらいに拡声器を使って叫ぶらしいのです。
お隣さんとしても迷惑な話なので、既に警察沙汰になっていますし役所や弁護士にも相談しているそうです。
それで、アパートの住人に迷惑がいっていないですか?と申し訳なさそうに聞かれたのですが、管理会社からは報告はきていません。

サイコパスの対応って同じサイコパスな思想の持ち主でないと対応できないだろうし、触らぬ神に祟りなし状態です。
もちろん、当事者以外は手の出しようがないので、何かしたくても何も出来ず対処にすごく困ります。

これで退去が発生したら、誰がどう責任を取ってくれるのだろう?

それでは~



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2019.10.17 Thu l 13棟目(新築1棟目) l コメント (0) l top
こんばんは、数値やお金はキッチリ管理したいド田舎大家Tです。

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先月末に退去があった部屋の1つなのですが、またヤニ部屋が発生しました!

前回のヤニ部屋
http://doinakaooya.blog.fc2.com/blog-entry-227.html

退去で面倒なのが築古物件の場合、修繕が一番シンドイのですが、特にヤニ部屋とペット部屋の臭いが酷いので、臭いを吸ってしまったクロスを張り替えなければなりません。

今回のヤニ部屋は史上最悪な状態で、業者に丸投げで修繕を依頼するとおそらく100万円かかりそうな勢いです。

<キッチン>
6棟物件F201キッチンヤニ壁
↑壁

6棟物件F201壁穴
↑壁に穴

6棟物件F201CF汚れ3 6棟物件F201CF汚れ2
↑キッチンシンクまわりの床(カビ?)

<洋室>
6棟物件F201洋室ヤニ壁
↑壁

6棟物件F201エアコン跡
↑エアコン跡

6棟物件F201ヤニクローゼット 6棟物件F201ヤニクローゼット拡大
↑クローゼット

<和室>
6棟物件F201ヤニ和室

いや~すごい燻されっぷりです!
退去者は肺がんになってないか心配するレベルです。

原状回復費用として、壁天井のヤニ洗浄、CFの汚れのため張替え費用、クローゼットの洗浄、消臭用のクリーニングで約53.4万円の見積もりになります。

前回もそうでしたが、クロスを張替え名目にすると減価償却云々って言われてゴネられる可能性があるので、あくまでもヤニを除去するための洗浄名目にします。

見積もりを作成して請求したのですが、やっぱり交渉が入ってきます。
前回同様に和室では吸っていないから免除しろと言ってきたのです。
キッチン・洋室・廊下がヤニで酷い状態なのに和室だけ吸っていないなんて信じられるでしょうか?

おそらく、和室のクロスの色が緑の砂壁をイメージした色なので、わからないのでは?って思ったのでしょう。

しかし、そんなことで屈する私ではありません。
キチンと証拠とセットで理論武装します。

http://doinakaooya.blog.fc2.com/blog-entry-231.html
前回はこんな感じでしたが、証拠のない理屈だったので、証拠を探すための検証を行います。

<現場検証道具>
6棟物件F201セスキシート 6棟物件F201セスキクリーナー
・セスキ炭酸ソーダ配合リビングお掃除シート(以下、シート)
・セスキクリーナー(以下、クリーナー)
どちらもダイソーで購入できます。
クリーナーは無色透明な液体です。

【検証1 廻り縁】
6棟物件F201ヤニ和室回り縁
↑木部でツルツルしている箇所なので、シートで拭けばヤニが落ちるのでは?と推測

6棟物件F201ヤニ和室回り縁拭き
↑結果、ごっそり落ちます!

【検証2 壁クロス】
6棟物件F201和室ヤニ壁1
↑クリーナーを吹きかければ、ヤニを含んだ液体が流れてくるのでは?と推測

6棟物件F201和室ヤニ壁2 6棟物件F201和室ヤニ壁2拡大
↑(クリックして拡大して見てください)
茶色い液体がダラダラ流れてきます。

6棟物件F201和室ヤニ壁拭き取り
↑シートで拭き取って比較すると一目両全です!
(右は未使用のシート、左は拭き取ったシート)

この検証によって、和室にもヤニが付着していることを証明しました。
この証拠をまとめた資料を管理会社に渡して再度請求したところ・・・

本日、満額原状回復費が振り込まれたそうです!

まぁ、これだけ言い逃れできない証拠を提示したのですから、反論のしようがありません。
むしろ、反論できるならその理屈を聞いてみたいものです。

正直なところ、ガイドラインによって経年劣化した部分については請求できないので、客付けできる状態に修繕するには、倍額の費用がかかりそうなんですよね。

例えば、洋室のクローゼットなんかはクリーニング費用を請求しましたが、スリットの奥に付着したヤニなんてクリーニング不可能に近いので、新しいものに交換するしかないんです。
綿棒でチマチマ除去するわけにはいきません。
となると、クリーニング費用では全然足りません。

なので、修繕費削減するには極力業者を入れずに自分でDIYでやるしかないのですが、どうしようか迷ってはいます。

もう、本当に勘弁してよ~って感じです。

それでは~



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2019.10.16 Wed l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、実は棚ぼたボーナスをゲットしていたド田舎大家Tです。

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1ヶ月程前の話しになるのですが、6棟物件の1階の部屋で退去があり電気工事屋さんに入ってもらい諸々の工事をしてもらいました。

その際に発覚したのですが、「また」上階の部屋のユニットバスから漏水があり、1階のユニットバスの天井裏が水侵し状態になっていました。

↓前回の漏水事故の記事(2年半前)
http://doinakaooya.blog.fc2.com/blog-entry-80.html
http://doinakaooya.blog.fc2.com/blog-entry-89.html

6棟物件ユニットバス漏水2度目水溜り
↑写真撮影する際に、どうしても水が透明なので濡れていることを表現することができず、苦肉の策でティッシュを置いて濡れている感を表現しています。

6棟物件ユニットバス漏水2度目カビ
↑点検口の真上あたり(ユニットバスの中央)がひどく黒ずんでいます(カビ?)

過去に同様のことがあったので、保険対応の手順はわかっています。

ストーリーは、
1 前回同様に漏水によって腐食した2階の構造用合板(1階天井板)を交換する工事が必要
2 板を交換するには、「やむを得ず」2階のユニットバスを解体しなければならない
3 ユニットバスを解体すると再組み立てができない(メーカーは既に倒産しているので部品もない)
4 よって「やむを得ず」新しいユニットバスを購入して取り付ける。
です。

前回は約43万円が損害額で、見舞金は損害額の30%の約13万円、合計で約56万円が保険金となります。
実際の工事費は50万円なので6万円の焼け太りです。
この工事費、実は私が直接建設会社に依頼したので、結構安く済んでいます。

前回の反省になるのですが、保険を使う場合、安く済ませると損なんですよね。
なぜなら、見舞金30%の特約がついているので、損害額が高ければ高いほど見舞金が多くもらえることになります。

今回は単純に私が忙しくて直接段取りできないということもあるのですが、管理会社に丸投げして見積もりを作ってもらうと、なんと89.3万円の見積もりが出てきたのです!(内心ラッキーw)
この見積書を元に保険金申請したのですが、原因となった排水管工事を除いた88.8万円が損害額となります。
この額に対して30%の見舞金がもらえるので、26万円も多くもらえることになります!

保険金支払い通知書(2度目)

この見舞金のオプション、めっちゃ美味しいありがたいですw
ユニットバスが新品になっただけでなく、6棟分の火災保険1年分が返ってきたようなものですから!


それでは~



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2019.10.14 Mon l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、ボーナスステージでボーナスゲット出来なかったド田舎大家Tです。

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台風19号が過ぎましたが、被害状況はどうでしたでしょうか?
私の物件は瓦1枚程度でしたので、火災保険を使う機会がありませんでした・・・

さて、新築アパートの本を出すのに最近新築アパートに関する記事を書いていなかったので少々書きたいと思います。

皆さんは融資の返済方法はどの様に考えていますか?
返済方法は「元利金等返済」と「元金均等返済」の2種類なのは説明するまでもありませんが、
私の場合は、ほぼ「元金均等返済」一択なんです。

では、シミュレーションしたグラフを見て考えてみましょう。

返済方式の違い
↑拡大して見てください!

このシュミレーションは利回り10%の物件を22年返済、金利2%固定、家賃下落率2%/年(20年間)、入居率100%を想定したグラフです。

当たり前ですが、初期段階は「元利金等返済」の方が返済総額(元金+金利)が少ないためCFが多いのですが、段々CFが少なくなっています。
それに対して、「元金均等返済」は家賃が減っていきますが返済総額も減るので、CFの額がある程度一定に保っています。

これは、両方式の代表的なメリット・デメリットですが、一番気にしなければならないのは、完済間際の返済比率(元金比率)ではないでしょうか?

新築を建てたとしても20年もすれば築古物件になり、家賃も下がっているはずです。
その下がった家賃でキチンと返済できるのでしょうか?
「元利金等返済」であれば元金返済比率が高くなるので、家賃が厳しくなるタイミングで重要な元金を返済する割合が多くなるなんてヤバイって思いませんか?

築古になる前に売っちゃえばいいじゃんって思われるかもしれませんが、売りたいときに希望額で売れる保証なんてないわけです。
その時々の経済情勢によって売値が上下するので、都合よく高値で売れるなんてことはないのです。
であれば、保有期間関係なく安全に返済していくのであれば「元金均等返済」一択になっちゃうんです。

何も「元利金等返済」をディスるわけではありませんが、私が「元利金等返済」を採用する場合は端から転売する場合しかありえないと思っています。
転売目的の場合、融資ってどうなるんでしょう?
正直に転売目的ですって言っちゃうのかな?
言っちゃうと融資してくれなさそうだし、言わずに転売すると金融機関を怒らせることになりかねません。

結局は最低でも数年は持つことになるのですから、「元金均等返済」で元金返済して売却時に取り返すと思えば安全なのではないでしょうか?

それでは~


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2019.10.14 Mon l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
こんばんは、明日は物件巡回してお宝探ししたいと思っているド田舎大家Tです。

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消費税の増税が第二繁忙期と重なってしまったわけですが、私の物件は7部屋も空いてしまい「ちょ!ヤバっ!」な状態です。

最近の退去者は実は私が修繕した部屋から出る確率が段々上がってきたため、修繕自体は楽になりつつあります。
まぁ、そのためにがっつりとした修繕をしているので、今まで相当修繕費を積み上げていたわけですが、今期からは利益を多く残せそうな気がします。

だからと言って、すべて修繕が簡単な部屋ばかり退去というわけではなく、がっつり修繕しなければならない部屋もあるわけなのですが、その際はなるべく自分でできることは自分でやろう!の精神でやってます。
で、設備交換でよくやっているのが、洗面化粧台のミラーキャビネットの交換であったり、シーリングライトの交換なのですが、楽天で購入しまくってます!
なぜなら、ポイント還元率が上がる条件(プレミアムカード、証券口座等)を結構クリアしているので、0と5のつく日であればさらに+5倍付いたりして、毎月なんだかんだでポイントが2.5万円分もらてます。
(まぁ、楽天経済圏に支配されてしまったとも言えますが・・・)

それが最近、楽天での単価がどうも上がっているようなのです。
増税分の2%上がる分にはいいのですが・・・

楽天キャビネット価格
↑増税前(9/20に購入)のミラーキャビネットは5,836円 (税込)

それが今では・・・
↑10/12時点で8,462円(税込)に値上げ!

増税分の2%なら5,943円なのでは???
つまり、便乗値上げが横行しているのです!

そもそも住宅の家賃は消費税増税されても非課税なので、経費は増税されても売上が上がるわけではないので、純粋に経費増なんですよ!

賃貸借契約書には
 「土地または建物に対する租税その他の負担の増減により家賃が不相当となった場合」、
 協議の上、家賃を改定することができる。
と書いてありますが、入居者が協議に応じると思いますか?

協議して家賃の値上げに成功した方、是非方法を教えてください!

それでは~


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2019.10.12 Sat l 不動産投資全般 l コメント (0) l top