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こんばんは、生活習慣が狂って寝たいのに寝れないド田舎大家Tです。

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不動産に限ったことではないのですが、私は結構コンプライアンスを気にして仕事しています。
何故なら、「正義感」があるから・・・って一言で言うと語弊があるので言わないようにしていますが、理由は下記のとおりです。

1. 弱みになるから
2. 得た利益より損失の方が大きいから
3. 他人に迷惑をかけるから

1. 弱みになるから
例えば、違法行為や犯罪行為をしたとしましょう。
それを墓場まで隠しきれれば良いのですが、神様が見ていたのか誰かにバレてしまいます。
知ってしまった側の人間に立って考えてみましょう!
きっと、見て見ぬ振りをして・・・くれれば良いのですが、警察にチクられたくなければ金よこせとゆすられてしまいました。

こうなると、どうしようもありません。
こんなことになるくらいなら、やらなきゃ良かったと思うはずです。

ちなみに、私が誰かの弱みを握ったとしても金品の要求は絶対にしません。
「恐喝罪」になるからです。


2. 得た利益より損失の方が大きいから
コンプライアンス違反をしてまで得たい利益って何でしょうか?
自己顕示欲?他者承認要求?単純に金?
例えば詐欺で得た金でキラキラを演出したとしても、バレてしまってはメッキが剥がれるのと同じです。
こんな連中は総じて厨二病だと思っています(厨二病がバレるほど恥ずかしいものはないw)
嘘をつく人の心理って、嘘を証明するコストが莫大になるとバレないと思っているのではないでしょうか。
しかし、世の中にはコストをかけ放題な組織ってありますよね、警察とか税務署とか。
警察に犯罪行為を証明されて逮捕でもされれば信用がガタ落ちです。
最近では吉○興行の話題が挙がっていますが、信用なくなると商売できなくなります。
信用は金では買えません。
行動でしか信用を得られません。
それが分かっていれば絶対に犯罪はできないはずです。

3. 他人に迷惑をかけるから
去年のかぼちゃ・スルガ問題やレオパ問題で金融機関が融資を一斉に締めましたが、不動産投資を先にしていた先輩のせいで後輩の参入障壁が高くなったとしたら、後輩はどう思うでしょうか?
後輩は何も悪いことをしていないはずです。
先輩のとばっちりで融資をひけなくなったと思うはずです。
そもそも、先輩は後輩を指導していかなければならないのに後輩の足をひっぱるなんてダサいでしょ?

とまぁ「正義感」とは程遠い理由なのですが、じゃ犯罪行為を見て見ぬふりするのか?って言われると悩んでしまうんですよ。
っていうのは、最近色々な人のおかげで今のステージにいるから社会貢献をもっとしたいと思っているのですが、これと相反する行為になるんですよね。
ただ、告発して面倒なことになるくらいなら・・・って思うと他人は他人、自分は自分って感じでスルーしそうだなって考えると自分もまだまだダサい人間です。

それでは~


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2019.07.30 Tue l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
こんばんは、やっと決算が終わりそうなド田舎大家Tです。

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お知らせなのですが、週刊全国賃貸住宅新聞の7.22・29号に新築3棟目が紹介されました!

週刊全国賃貸住宅新聞 20190722

正直言うと、新聞の1コマ程度に載るのかな?って思っていたのですが、1ページぶち抜きで掲載されて正直驚いています。
今までの人生でこんなに評価されたことないので、ムズムズしてますw
よかったら全国賃貸住宅新聞を購読してくださいね~

さて、今日は一日事務仕事をしていたのですが、携帯にNTTから電話がかかってきました。
内容は10棟目に導入した無料インターネット回線の光回線に不都合はないか?困りごとはないか?の営業電話だったのですが、ついでに新築2棟目の勝手に工事された回線について困っていると伝えたところ、調べてくれました。

結果・・・、NTTの契約ではないのでわからないとのことです。
なるほど、光コラボレーション契約ってやつですね。

光コラボレーション契約とはNTTの光回線とプロバイダーがセットになった契約で、契約は入居者とプロバイダが行うことになっています。
そのため、NTT側は利用者個人を把握していないと考えられます。
結局、入居者を捕まえて白状させるしかないのでしょう。

ちなみに、入居者が白状した後、私は下記の選択肢を提示するつもりです。

1 回線撤去(撤去費用は入居者負担)
2 敷地内電柱+配管+ボックス利用料を毎月請求して個別回線を認める

こっちは何も後ろめたいことはしていないので、どっちに転んでも痛くありません。
むしろ2を選択してくれるとこちらとしても利回りが上がるのでうれしいのですが、どうなることやら・・・

それでは~


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2019.07.26 Fri l 15棟目(新築2棟目) l コメント (0) l top
こんばんは、新聞掲載されてしまったド田舎大家Tです。

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今月の上旬に新築2棟目の退去がありました。
入居期間は1年です。
法人契約だったのでよくある話なのですが、今後は短期解約のペナルティを本気で設定しようかと思います。

さて、空いたのであれば、せっかくなのでIoT化しようかと思った矢先に、来月頭に次の入居が決まりました。
なので、今回はIoT対応を謳うつもりはないのですが、今後のために準備をしておこうかと思って作業をしました。
内容は、据え置きのアクセスポイントを撤去して壁埋め込み式のアクセスポイントに交換作業です。

コンセントBOXに空きがあるので簡単ですし、VVFケーブルを抜き差ししないので資格もいらない作業です。
ただ、ネット関係の機器をPoE対応にしなければならないので、LANケーブルの間にPoEアダプターを仕込みます。
そのため、ネット盤を開いてみると、何か違和感が・・・

新築2棟目ネットBOX
(配線ぐちゃぐちゃでスミマセン)

なんと、NTTの光回線が増えています!
NTTの機器(赤い四角)が盤の中に追加されてたのです。
この赤い箇所にこちらで用意したPoE機器(黄色い四角)を設置予定だったので、めちゃくちゃ腹が立ちます!
私は光回線の工事の許可を出した覚えはありません。

新築2棟目ネットBOX拡大

光回線を良く見ると101号室と103号室が無断工事しています!

この件は一応管理会社に連絡して事実関係を調査依頼しました。
入居者から管理会社に連絡があれば私に連絡があるはずなので、管理会社にも連絡していないみたいです。
こちらとしては、大事な盤の中に異物を入れて欲しくないので、即刻撤去を依頼する予定です。
(内心は工事許可を出していないので、業者の不法侵入を責めたい気持ちがあります)

こんなことがあってはいけないので、盤には鍵を取り付けました。
同様のことがないか明日新築1棟目の調査に行く予定です。


それでは~


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2019.07.23 Tue l 15棟目(新築2棟目) l コメント (0) l top
こんばんは、怪しい取材を追い返したド田舎大家Tです。

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「家主と地主」8月号に「スマートロック」の特集記事がありました。

スマートロック比較記事
「家主と地主」8月号 P35より引用

実は私は電子錠やスマートロックにすごくこだわりがあります。
それで、私なりのスマートロックの解説をしたいと思います。

私が考えるスマートロックの選定基準はおおきく分けて2つあります。
そもそも、鍵とか防犯カメラ等のセキュリティ設備は入居者の安心安全を提供する設備であり、たとえ入居者の不注意があったとしても保証しなければならないと考えます。
同時に、投資家として過剰な設備投資やランニングコストをかけるのは愚の骨頂です。
機能や利便性とコストを天秤にかけて考えなければなりません。

コスト面で言うと、Akerun proは1万7500円/月のランニングコストなんてありえないので選定から外すことになります。
NinjaLock Mの本体価格7万5000円も高すぎるので外します。

セキュリティ面で問題あるのが、bitlock LITEとQrio Lockです。
この2つの仕様はほぼ同じ(オプションの有無はある)で、室内側のサムターンに被せる形で設置し、開錠はスマートフォンのBluetoothで行います。
そのため、手ぶらで解錠できることを利便性として謳っています。
室内側に両面テープで固定するので施工が簡単で良さそうに見えますが、大きな落とし穴があります。
それは、スマートフォンが鍵だということです。

例えば、深夜に外出先から帰ってきた際に、スマートフォンをどこかで落としてしまったことに気がついたとします。
この時点で部屋に入れません!
入るための手段は物理的な鍵しかありません。
賃貸物件なので物理キーを預かることはしないので、持ち歩くことは決してないでしょう。
しかも、管理会社に助けを求めようとしても、連絡する手段を落としているので連絡すらできません。
結果、入居者は困り果てることになります。

私はこのスマートロックの仕様を見た時にこのデメリットに気がついたので、絶対に採用することはないと思っています。
いくら便利でも入居者の安心安全を保証できない仕組みは導入すべきではないと考えるからです。
スマートフォンを落とすなんてことあるのか?と思われるかもしれませんが、絶対はないとは言えないはずです。
また、以前とあるメーカーから取材を受けた際に、記者さんがこのスマートロックを自宅に導入したそうなのですが、奥さんが外の掃除をするためにスマートフォンを置いて出たがためにオートロックで締め出されてしまったそうです。
奥さんはどうしようもなくなり、交番に助けを求める事態にまで発展したそうです。
物理キーを落とすのと変わらないと思われるかもしれませんが、物理キーを落とすだけならスマートフォンが手元にあるのでいくらでも対処できるはずです。

結局は外から解錠する手段がなくなることが問題なのです。
そこで、私が新築3棟目に導入しているのが残ったL!NKEYです。

その詳細は過去の記事を参考にしてください。

スマートロックは便利だからと安易に導入しようと考えてはいけません。
室内設備のトラブルと違い、トラブルに発展した際の影響が大きいのです。
極寒の真冬に締め出されたら死にますよ?

ってことで、スマートロック選びは慎重にお願いします。

それでは~


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2019.07.20 Sat l IoT l コメント (0) l top
こんばんは、最近取材の多いド田舎大家Tです。

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昨日、帳簿の修正指示を受けるために税理士事務所に行ってきました。

行ったついでに、波乗りニーノさんの記事を読んで気になったことがあったので聞いてみました。

私「消費税課税期間はいつまでですか?」

税理士「昨年度に物件を売却しているので、来年度まで課税期間です。」

私「平成28年度の消費税法改正で100万円以上の資産を購入したら3年延長なのでは?」

税理士「それは課税業者を”選択”した場合です。課税売り上げ1000万円以上が発生して強制的に課税業者になった場合は違います」

私「え?そうなの?このページには”課税事業者の選択の有無は問わない”って書いてあるよ」

ってことで、消費税の資料を持ってこられて色々調べていたのですが、税理士の勘違いでやっぱり3年間延長することになりました。

う~ん、早く免税業者に戻りたかったのですが、3年延長になりそうです。
しかも、来期に土地の購入を検討していたので、さらに1年延びる可能性があります。

この税制改正を知っていれば、新築3棟目の建設は新規法人でやっていたのに~
ってことで、そろそろ新規法人を検討しないといけない規模になってきました。

物件を売りたいときに課税業者だと多額の消費税を納税しなければなりません。
免税業者のタイミングで売れば益税となり免除されます。
そのため、どうしても早く免税業者にもどりたいのです。

それで、複数の法人に物件を分散し免税期間と課税期間も分散することができれば選択肢が増えるはずです。
その分、法人維持費もかかるのでメリットデメリットはあります。
多法人スキームを疑われる可能性だってあります。
BSとCSがよければ課税業者でも売っちゃえばいいという考え方もあります。
物件売ったら物件買って、仮払消費税と仮受消費税を相殺する方法もあります。

でも、消費税を節税する手間を考えると、とっとと免税業者に戻って益税にしてしまったほうが楽かも?と思ってしまいます。
※免税に戻るとインボイス制度を考慮しなければなりませんが、テナント契約は1件しかないので影響はほぼなし

やっぱり消費税は面倒です。

それでは~


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2019.07.19 Fri l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
こんばんは、頭脳が機能停止しているド田舎大家Tです。

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私の不動産経営方法は結構自前でなんでもやっているので、あまり暇になることがありません。
また、不動産賃貸業は年間通して仕事が平準化されているわけではなく、年度末の繁忙期とそれ以外の閑散期の差が激しい業種です。
月の中でも同様で、月末月初の月次決算、15日の売り上げ入金日の記帳からの支払い処理など、やっぱり平準化されていません。

何を言いたいのかと言うと、人間って堕落する生き物なので、ツケを先送りにしたがりませんか?
例えば、月次決算をせずに年次決算にまとめてやるとか。
しかも、3月末決算にしている法人だと繁忙期と重なって超大変になるはずです。

つまるところ、キチンと毎月やるべきことをコツコツやっていれば、年間で集中する仕事は分散できるはずです。
年度末の負荷を少しでも下げることができれば、修繕対応や客付けに時間を割けるはずです。

今私が直面している問題は、築古物件を増やしすぎて繁忙期が大変になっている点です。
今はギリギリ私一人で対処していますが、これ以上は無理です。
そのため、リスクヘッジとして着手しているのは、手間のかからない「新築」の割合を増やすことで、手間を増やさずに規模拡大する方向に進んでいます。

「新築」は稼動してしまえば手間はかかりませんが、完成するまでがすごい手間がかかるのです。
その手間を閑散期にもってくることで、年間の仕事は平準化されます。

よく考えて欲しいのですが、仕事が集中して立て込んでいる時に、体調不良になると仕事できませんよね?
そうなると、期限を守れなかったり色々な人に迷惑をかけることになります。
そのリスクヘッジを考えると、平準化するしかないかなと思っています。

で、今日は何故か熱中症を発症してしまいました。
管理会社からの入金確認のための通帳記帳だったり、支払い処理だったり、税理士との打ち合わせができませんでした。
まぁ症状は大したこととなかったのですが、期限はまだあるのでそれまでになんとかしなくてはいけません。
でもこれが、事故とか長期の入院になると洒落にならないので、何かしらのバックアップを考えておかないといけないなと、思うようになりました。

それでは~


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2019.07.17 Wed l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
おひさしぶりです、ド田舎大家Tです。

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2ヶ月半ぶりのブログになります。
決算だったり、色々とごにょごにょして忙しくてブログを書けていませんでしたが、
本日より通常営業に戻りたいと思います

さて、本日はコミックマーケット96の告知になります!

日時:8/11 (日)
ジャンル:評論・情報 
サークル名:未来アセット試験場 
スペース:西2ホール す34a
C95サークルカット 

今回で6度目の参加になります。
今回出すコピー本「ド田舎大家Tの奮闘記 Vol.6」はVol.5の続きで「IoT関連」になります。
内容は、前回はIoTデバイス関連だったので、今回はインフラであるネットワークについてです。
自前でネットワーク環境をどう構築すべきなのかをこれから書きます(汗

それでは~


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2019.07.16 Tue l 不動産投資全般 l コメント (0) l top