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こんばんは、GW何それ?美味しいの?って思っているド田舎大家Tです。

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しばらく更新できずにすみません。
地元の合宿に参加した後、仙台出張していました。

さて、ブログの更新についてですが、しばらくお休みさせて頂きます。
申し訳ございません。

理由は2つありまして、1つ目はネタが尽きましたw
まったくないわけではないのですが、しょーもない文章を公開して読んでくれた方の時間を奪うことがすごく心苦しいので、そんな無駄なブログは公開したくありません。
逆に言うと、公開しているブログは1~2時間かけて書いています。

2つ目の理由は、これから数ヶ月間忙しくなるからです。
例えば、私の法人は5月末決算なので、これから決算準備もしなければなりませんし、来月退去予定の部屋の修繕とタバコ部屋の修繕もしなければなりませんので、ちょっとキツくなります。
(まぁ、伏線を言うと他にもちょっとした案件もあるのですが・・・)

そんな感じなので、コミケ開催前後までしばらくお休みします。

それでは~
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2019.04.30 Tue l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
こんばんは、新規計画が頓挫しそうなド田舎大家Tです。

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さて、いよいよ退去者と直接対決です。
準備できることは色々やりましたので大丈夫です!

作戦は、相手の出方を見て相手に合わせた対応をします。
相手が喧嘩腰パターンならこちらもヒートアップさせるような感じです。
冷静パターンならこちらも冷静に対応して知能戦です。

結果は、当然前者です。
想定外だったのは、退去者側の出席者は旦那さんと奥さんの2名で、怒る旦那さんを奥さんが鎮めているようでした。
それでも旦那さんは喧嘩腰だったので、気に触るような丁寧語で話します。
怒らせて「出るとこ出るぞ」発言を言わせればこっちのものです。
こっちは裁判やる気満々なので、言わせて合意の上で裁判したいのです。

案の定、管理会社の仲裁がはいるのですが、その時に奥さんから聞いたのが物件を紹介された際に前オーナーから修繕費は敷金(13万円 2カ月分)以内に収めると聞いていたから、それで済むと思っていた。ということです。

もちろん、そんな口約束は売買の際に聞いていません。
こちらとしては、賃貸借契約を引き継いだことがすべてです。
しかも、退去前に前オーナーは私のことを悪く(守銭奴的な?)言っていたそうです。
だから、旦那さんは私に対して変な先入観があり喧嘩腰だったようです。

つまり、すべての元凶は前オーナーです。
「狸ジジィが!!!(怒」(心の声)

さて、ここで問題です。
口約束と契約書、裁判になればどちらが優先されるでしょうか?
現実的に考えて契約書が優先されます。
もし、口約束した前オーナーを連れてきて証言したとしても、口約束の後に取り交わしている契約書の内容と矛盾していることになります。
つまり、後から契約書に署名捺印しているので、契約書の内容が優先されるのではないかと思われます。
もし、口約束を有効にする場合は、修繕条項に取り消し線をひいておく必要があったわけです。

この約束確認やり取りによって、退去者側が冷静になったのか見積内容を精査する流れになり、こちらの主張の3/4を認めてくれました。
約44万円の請求のうち、33万円勝ち取りました!敷金引いて追加は20万円です。
もし、管理会社の言い分を鵜呑みにしていたら20万円損していたことになります。

今回のやり取りによって発覚したのが、前オーナーの口車によって入居した古株入居者が他にもいる可能性があるということです。
こんなトラブルは今後避けたいので、管理会社に再発防止策として契約の更新時に契約書の蒔き直しと連帯保証人の存命確認を依頼しました。
手続き諸費用はこちら負担となりますが、このままリスクを放置するわけにはいきません。

ってことで、退去者とガチバトルはこれで終了しましたが、この物件の潜在リスクとまだまだ戦っていかなければならないようです。


それでは~
2019.04.16 Tue l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、コンビーフのアヒージョ旨!なド田舎大家Tです。

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実は直接対決をする前に、連帯保証人(退去者の父)に原状回復費用の請求を管理会社に依頼していました。
結果は、連帯保証人は前オーナー時代に亡くなっていたそうです。

契約書上は連帯保証人が亡くなった場合は速やかに届け出て、代わりの連帯保証人を賃貸借契約書に記載しなければなりません。
ところが、退去者は届け出ていませんでしたし、前オーナーがなぁなぁ的なところもあったので処理されていませんでした。

ただ、連帯保証人というのは法定相続人に割合に応じて相続されることになります。
つまり、退去者以外に相続人がいればその人が自動的に連帯保証人になります。

そこで、賃貸借契約書・物件の謄本(売買の証明)・会社の謄本等を持って市役所に行って連帯保証人の「戸籍」を取得します。
「戸籍」を取得するには「住民票」を取得して本籍を調べる必要があります。
相続人を調べる目的で亡くなった方の本籍を記載した「住民票」を取得するには、本籍が記載されていない「住民票」を取得して、亡くなっていることを確認してから再度、本籍記載された「住民票」を取得する必要があります。(なんと面倒な!)

他人の「住民票」や「戸籍」を取得することができるの?と思われるかもしれませんが、債権者であれば取得することができるので、債権者であることを証明できる書類(賃貸借契約書)を持って役所に行けば取得できます。

「戸籍」から法定相続人を調べることができたら、内容証明郵便を送ることを想定して法定相続人(今回は退去者の母親と姉)の住所を調べます。
母親は父親と同じなので、そのまま「戸籍の附票」を取得します。

「戸籍の附票」というのは、戸籍に記載されている人の現住所を記載された書類です。

母親はすんなりいったのですが、姉は結婚して隣の市の本籍に転籍していたので、その市の役所に移動して「戸籍の附票」を取得します。
が!、なんと離婚していたため「戸籍の附票」を取得することができませんでした。
そのため、嫁ぎ先の「戸籍(改正原戸籍)」を取得して、どこの本籍に転籍したかを調べます。

調べた結果、元の市に戻っていたので、再度元の市役所に戻って「戸籍の附票」を取得です。
結果、姉の住所は母親と同じでした(今までの苦労は一体・・・)

この情報は調停・訴訟や内容証明郵便を送るためだけに使うわけではありません。
退去者は職人で荒っぽく直ぐに感情的になるということを管理会社の担当者から聞いていたので、喧嘩腰になった場合にどうやって黙らせるか?有利に事を進めるかを想定して「連帯保証人に対して訴訟起こすぞ!」って言えるようにするためでもあります。
さらに、連帯保証人の家の謄本まで取得していくらの住宅ローンなのか?借入がなければ押さえられるか?まで調べました。
まぁ、これらはあくまでも最終手段的に使うカードで、実際には使うことはありませんでした。

交渉事と言うのは、いかに相手より優位に立つかを考えなければなりません。
そのためのカードはたくさんあった方が良いに決まっています。
なので、時間と小額がかかりますが、できる限りの調査というのはしておいた方が良いのです。

まだまだ続きますが、今日はこのへんで~

それでは~
2019.04.14 Sun l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、すべての元凶が分かったとき落胆したド田舎大家Tです。

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本日は先月末に退去したヤニ部屋の退去者と原状回復費用についての直接対決(面談)してきました。

普通、退去者と直接対決するなんてことはありえないのですが、退去者と管理会社の強い希望で会わざるを得ませんでした。
管理会社としては、私の見積を提出しているので交渉まで面倒見れないというスタンスです。
(それは管理会社としてどうよ?大家を表に立たせるのはどうなの?と思っていはいます)

退去者は職人の方なので感情的だと事前に聞いていました。
なので、感情論のバトルになるかも?とは思いましたが、私の証拠・論理主義で戦うために、キチンと証拠集めをしていました。

まずは、部屋の証拠写真の撮影です。
この部屋は3LDKなのですが、退去者と管理会社とのやり取りでは、退去者はリビングでしか喫煙していないから洋室と和室2部屋のヤニ洗浄費用は払わないと言っています。
こちらの言い分は、他の部屋にヤニが付着していれば例え喫煙していなくても退去者の責任である事です。
リビングの空気が他の部屋に流れ込めばヤニが付着する理屈です。

そのためには、洋室と和室2部屋にヤニが付着していることを立証する必要があります。
その証拠写真がこれです。

6棟物件洋室のヤニ 6棟物件和室廻り縁のヤニ

洋室の出入口付近には明らかなヤニが付着しています。
和室はグレーっぽい色のクロスなので一見分かりませんが、洋室と同様に付着していると考えるのが妥当だと思われます。
ただ、やっぱりここでゴネられる可能性も想定して、何とか決定的な証拠がないか探したところ、廻り縁にヤニが付着していました。

さらに、「クロスは目視しても分からないから影響ない」という都合のよい理屈を言われたときも想定します。
そう言われたら、私はこう言い返すつもりでした。

タバコのヤニは発がん性物質で汚物です。なので、
「カレーに1%のうんこが入っていても食べることできますか?」

同じ理屈ですよね?
こう言えば、変態でない限り無理なはずです。

喫煙者なのでタバコに対する嫌悪感はないのでヤニぐらいたいしたことないって感覚でいると思いますが、別のものに置き換えることでこちらがどう思っているのか理解できるかと思います。

まだまだ続きますが、今日はこのへんで~

それでは~
2019.04.13 Sat l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、明日の決戦に向けて理論武装中のド田舎大家Tです。

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最近好例?になってきた私のブチ切れシリーズ(最近多いのでシリーズ化?)ですが、今回は14棟目で発生しました。
管理会社がまたやらかしてくれましたw

前回のブチ切れと同じ管理会社なのですが、今日の昼ごろ14棟目のトイレの水が止まらないと連絡がありました。
原因はオーバーフロー管が折れて部品がないからタンクと便器を交換しないといけないとのこと。

見積もりを見ると・・・なんと約17.5万円!

14棟目トイレ交換見積(金額拡大) 

正直、はぁ?ですよ!

私は過去に自分で便器交換の手配をしたことがありますが、本体代金5万円、工賃1.5万円でした。
何も、この値段でやれって言っているわけではありません。
管理会社に依頼している以上、手数料が乗っているのは仕方ない話です。
しかし、この値段はぼったくりです!

その上、ぼったくり以上に詐欺見積なんです!

14棟目トイレ交換見積(明細拡大) 

実は、14棟目の便器には温水便座はついていません。
何故なら、トイレ室内にはコンセントがないからです。
にもかかわらず、見積にウォシュレット一体型便器を提案するのは詐欺でしょう?
使えない高額商品を提案するなんてありえません。

もし、私がこの見積で発注したらどうなると思います?
工事業者は工事中にコンセントがない事に気がついて電気工事費まで請求してきますよ!

ってことで、提案してきた担当者にはお説教です。

私の管理会社との付き合い方のスタンスは、入居中の部屋のトラブルについては管理会社に修理を依頼しています。
何故なら、管理会社の手柄(利益)奪うのはフェアじゃないから多少高くても飲んできましたし、客付けに響く可能性もあります。
入居者にも迷惑がかかるので、迅速に対応しなければなりません。

しかし、今回のように明らかな詐欺行為をしてきたのなら別です。
今回は自分で手配することにします。



それでは~
2019.04.12 Fri l 14棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、調停・訴訟手続きの準備を始めるド田舎大家Tです。

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先日作成した新築3棟目の看板についてですが、昨日すごい効果がありました!

新築3棟目立入禁止看板 新築3棟目立入禁止看板拡大


まず、この看板を設置した経緯についてですが、IoTを導入するにあたりテレビを備え付けています。
音声でテレビを操作できるようにするためにあらかじめ設定されたテレビがあると便利だからです。

ここで、1つ問題が発生します。
テレビを設置することでN○Kの受信料は誰が払うのか?です。

実は最高裁判所の判例が昨年8月に出ました。
受信料の支払いは「オーナー」「管理者」「入居者」の誰でも良いということです。
詳しくは解説された下記の動画を参照してください。



オーナーの立場としては、自分が見ているわけでもないN○K受信料は支払いたくありません。
そこで、賃貸借契約書の特記事項にN○Kの受信料は入居者が支払う旨の文言を入れて、明確化してあります。

ただ、入居者はN○Kの受信料は払いたくないはずです。
(もちろん、N○Kの受信料を払いたいのであれば払ってもらって結構です)

そこで、新築3棟目の出入口に「関係者以外立入禁止」看板を掲げて(しかも名指しw)敷地内に職員が入れないようにしたのです。
これによって、直接職員が来て契約を迫ることができなくなります。

もし、明確に立入禁止を掲示してあるにも関わらず立ち入った場合は軽犯罪法違反(1条32号)になります。

で、昨日ネットワーク設定のために現地に行ったところ、いましたよN○K職員が!
入居者に迫っていたのですが、N○K職員かどうかを確認して、出入り口から入ったのかどうかを確認して看板を見せたところ、すみませんと言って出て行きました!
しかも、迫っていた入居者にはキャンセル処理してです。

この看板のおかげで法的に入居者が守られていることになるのです。
(物理的に進入できないわけではないので、コンプライアンス上等!って言っているキチガイには効果薄ですが)

看板1枚で入居者サービスになるのであれば安いものですw


それでは~
2019.04.09 Tue l 16棟目(新築3棟目) l コメント (1) l top
こんばんは、繁忙期に仕事を詰め過ぎなド田舎大家Tです。

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10棟目の無料インターネット設備の導入ですが、昨日と本日は各部屋にアクセスポイントを設置する作業を行いました。
これでやっと本格的に運用開始となります。

まずはおさらいです。

私の主な作業は、取り付ける機器の用意と設定。
業者に依頼するのは、LAN配線とアクセスポイントの設置になります。

LAN配線を業者に依頼するのは、外壁に配管を設置してその中に通してベランダまで配線し、外壁に穴をあけ、室内までLAN線をはわせなければならないからです。

10棟目LANボックス 10棟目外壁LAN配線 10棟目ベランダLAN配線

建物内部に配線すればよいのでは?と思われるかもしれませんが、各部屋までの配管がないので新たに設置するしかありませんでした。
そのため、配線作業は高所作業になります。
私にはどうしてもできないので、業者に依頼せざるを得ませんでした。
この辺りは築古の弱みですね・・・

10棟目アクセスポイント設置 

アクセスポイントの設置場所はベランダ裏の壁になります。
写真は壁から少し出っ張っているのですが、実は外壁と内壁の間にさらにボードが1枚入っているので、壁の厚みの割には奥行きがありませんでした。
そのため、BOXでふかして設置せざるを得なかったのです。
このあたりも少し残念ですね。

アクセスポイントの設置が完了し導通確認ができたら、設定カードを入居者に渡して完了です。

実は今回の作業には2つの別の意図があります。

ひとつは、前管理会社(無能管理会社)がやらかした1LDK問題の確認をすることです。
やはり自分の目で確認したかったので、無料インターネットを口実に業者のフリして室内に入って確認しました。
全部屋入りましたが、1LDKになっていない部屋はありませんでした。
ただ、入居期間が長い部屋に関しては古い内装の部屋がいくつかあったので、退去されると痛い感じでした。

もうひとつは、タバコ問題です。
この物件は単身の男性が多く住んでいるのですが、タバコ吸ってヤニ部屋にしているのでは?って思ってしまいます。
昨日の記事でも問題にしましたが、言い逃れできないように証拠を押さえたかったのです。
案の定ヤニ部屋がありましたので、灰皿などの写真を確保しておきました。
退去した際にキッチリ修繕費用を請求します!

これでやっとインターネット環境を導入できました。

この物件は最近1~2部屋がずっと空いていたのでテコ入れが必要と思い導入しました。
管理会社はネット工事することを前提に客付けしてくれたので、この繁忙期で無事満室になりました。

今回はインターネット導入までの工事ですが、IoTを導入するための必須環境を整えることができたので、退去が発生したタイミングで随時IoT化をしていきたいと思います。

それでは~


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2019.04.08 Mon l 10棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、理屈で物事を考えられない人に対してどう説明すれば良いかわからないド田舎大家Tです。

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3月末に6棟物件で退去がありました。
退去があることは仕方ないので粛々と修繕を行って客付けに備えるだけです。

ただ、退去者とは原状回復について管理会社を通じて話し合いをして折り合いを決めなければなりません。
今回、原状回復で問題となっているのは8年入居していましたがヤニ部屋になっている点です。

6棟物件ヤニ部屋エアコン跡 

そもそも原状回復というのは、耐用年数が設定されている内装を交換した場合は、年数に応じて按分し、経年劣化(自然損耗)に対しては家主が負担することになります。
逆に言えば、退去者は経年劣化しただけの状態に戻す義務があり、故意・過失分については退去者の費用負担となります。
つまり、内装にヤニを付着させたことの責任は退去者にあり、退去者はヤニを除去する義務が発生します。

普通、クロスは張り替えるしかないんじゃないか?ヤニの除去なんてできるの?と思われるかもしれませんが、手段はあります。

株式会社サンリミックス クロス再生

この「クロス再生」は去年の賃貸住宅フェアで知ったのですが、クロスを洗浄することができるのです。
つまり、「クロス再生」という手段を講じれば退去者は義務を果たすことができます。

そこで、原状回復費用の見積はこのクロス再生をすることを前提として見積書を出したのですが、管理会社から待った!がかかったのです。

管理会社の言い分は、たとえクロスの張替えだろうがクロス再生だろうが経過年数に応じて按分すべきと言うのです!

ふざけるな!(怒

そもそも、タバコを吸ったことによる責任は100%退去者にあるはずです。
にもかかわらず按分しろということは、ほぼ100%私に責任があると言っているのです。
根拠を求めても、当社は手段に関係なく按分するの一点張りで、論理的な説明をしません。

私の言い分は、下記のとおりです。

・賃貸借契約書にはタバコのヤニの修繕費用は賃借人が負担する旨が記載されている
・国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の12ページ(経過年数の考え方の導入)には

=引用ここから=
なお、経過年数を超えた設備等を含む賃借物件であっても、賃借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っていることは言うまでもなく、そのため、経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得ることを賃借人は留意する必要がある。具体的には、経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に賃借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す、例えば、賃借人がクロスに故意に行った落書きを消すための費用(工事費や人件費等)などについては、賃借人の負担となることがあるものである。 
=引用ここまで=

と記載されています。

また、22ページ(別表2 賃借人の原状回復義務等負担一覧表)には、

=引用ここから=
✻タバコ等のヤニや臭い喫煙等により当該居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合のみ、当該居室全体のクリーニングまたは張替費用を賃借人負担とすることが妥当と考えられる。
=引用ここまで=

と記載されています。

ガイドラインにこのように記載されていることを説明しても、頑なに按分を言い張るのです。
この担当者は日本語理解出来ないの?と思ってしまうくらいです。

私は何もクロスを張り替えてアップグレードしろなどと言っているわけではありません。
退去者にはヤニを洗浄して責任を果たして欲しいだけです。
厳密に言えば、耐用年数を経過して経年劣化しただけの状態(簿価1円)に戻して欲しいのです。
経年劣化しただけの状態であれば、まだ使えるからです。

簿価1円なら1円払ってもらえばいいのではと思う方もいるかもしれません。
簿価が1円であったとしても、利用価値が1円とは限りません。
例えば、6年経過した普通自動車の価値は1円でしょうか?
違いますよね?少なくとも1円を超える額で中古車店で売買されているからです。
もっと言えば、誰かの6年経過した普通自動車を私がハンマーでぶち壊して、1円玉を渡すだけで解決しますか?
被害を受けた側は壊れる前に戻せと要求するに決まっています。

同じ理屈で経年劣化しただけの状態に戻す事を要求しているのです。
これは屁理屈でも何でもありません。
私に責任がないのに責任を負わされようとしていることに対して、断固反対します。


それでは~


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2019.04.03 Wed l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、今から決戦を控えているド田舎大家Tです。

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先日退去した2棟物件の修繕についてですが、内装工事と設備交換工事の段取りまで完了して、工事を待つ状態です。

洗面化粧台のミラーキャビネットを交換しましたし、壊れていた郵便受けも交換しました。
退去者が言うには、元々ひび割れしていたと言っていました。
ホンマかいな?って思いましたが、ドアには接着剤の後や部品を固定するビスを切断した跡があったので、前の無能管理会社がやらかしたようです。

2棟物件壊れた郵便受け  2棟物件直った郵便受け

切断したビスを抜くことはできないので、ビス穴をドリルで開けなおして固定しました。
この郵便受け高いんですよ、9000円ぐらいしましたが仕方ありません。
(安物の別製品を付ければ良かったと後悔です)

今回は和室の畳の変色が酷いため、畳を処分して床上げして洋室化するのですが、最近畳の処分料がめっちゃ高いのです。
業者に依頼すると1枚4千円ぐらいするのでなんとか自分で処分したいのですが、私の車は一般的な乗用車のため載せることは出来ません。
軽トラックを借りてくることも考えたのですが、面倒ですし費用が掛かります。

ググって調べていたのですが、畳はカッターで切れるって投稿を見つけました!
(しかも尊敬する竹内かなとさんのページでしたw)

じゃ、私もやってみよう!って思って挑戦しましたが・・・
めっちゃ時間かかる!
数分であきらめました。

そこで、愛用している電動工具、ブラックアンドデッカーのマルチエボに電動のこぎりを装着してやってみると!
めっちゃ簡単に切れます!

ブラックアンドデッカー電ノコ 

2棟物件畳切断 

これなら自動車に詰め込めます!

この畳は後日処分場に持って行きたいと思います!



それでは~


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2019.04.02 Tue l 2棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、そもそも新年号なんて世界レベルでは些細なことではないかと思っているド田舎大家Tです。

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新築3棟目で導入したIoT機器についてですが、入居者からの評価はすごく良いです。

過去のブログでも書きましたが、入居者さんのスマホに必要な初期設定は業者のフリして伺って設定しているのですが、alexa経由で家電を操作すると入居者はすごくテンションが高くなって喜んでくれます。
入居者がこんなに喜んでくれるのなら導入して良かったと思います。

また、どうも私が思っている以上に反響が大きく取材を受けましたし、このブログやfacebook経由で質問や教えてくださいといった連絡が多いのです。
自分はそんなに大したことしてないという感覚なのですが、どうもこの辺の感覚がずれているようです。
仕組みは簡単なのですが、もちろん細かい仕様や設定等気をつけなければならないことは多々あります。

私のやっていることを真似て機器を買って試している人もいるようですが、うまくいかないから教えてくれって連絡もあります。
そんな連絡を受けたとしても、ネットワーク環境やデバイスを把握できないとアドバイスできないもどかしさもあります。
私が直接現地に行って見た方が早いんじゃね?って思うことも多々あります。

そこで、色々考えたのですが、これだけ注目されているのでしたら、いっそのことIoTコンサルやった方がお互いの為になるんじゃないかと結論に至りました。

色々プランも考えています。

・全部お任せプラン
・VPN経由監視プラン
・新築設計プラン
・コンサルのみ

まぁこんな感じかな。

正直言うと、この繁忙期に質問されても回答に時間がかかったりするので、自分で面倒見てあげた方が手っ取り早いんですよ。
なので、そのための費用をもらってビジネスとしてやればお互いwin-winかなって思った次第です。

まだ詳細なこと(料金設定)などは詰める必要がありますが、内容の濃いサービスを提供できたらいいなって思っています

それでは~
























もちろん、エープリルフールネタですよ!
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質問されてもある程度なら無償でお答えしますw

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2019.04.01 Mon l 不動産投資全般 l コメント (0) l top