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こんばんは、忙しすぎて逆流性食道炎再発中のド田舎大家Tです。

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次の新築アパートの間取り案ができたので、管理会社に持って行って意見を聞きいてきました。
ちなみに、まだ土地の取得はできていませんw

案は2つあり、1LDKを6部屋と1Rを8部屋です。
市場調査をしなければ周辺の需要であったり決めやすさがわからないとわからないので、一番わかっている人に聞くのが確実です。

まず、1Rのコンセプトは「なんちゃってレオパレス」で収納ベッドを備え付けようと思っていたのですが、やめてくれと言われました。
理由は、内覧時に嫌がる客が多いそうです。
良かれと思ったことが仇にならずに済みましたw

1LDKはシーズンに左右されない安定性があり、1Rは利回りが高く繁忙期であれば入れやすいそうです。
ただ、法人契約を狙うのであれば1LDKは社宅規定の広さをオーバーしてしまうので狙えないそうですが、法人需要の多いエリアではないそうです。

結局色々話してどっちもどっちなのですが、客の単価が下がってきているという意見が私に一番刺さりました。
地元の風潮では1LDKの広い部屋に高属性を入れた方がいいみたいな感じがあり、1LDKばかり供給されているのですが、その高属性が少なくなっているのであれば安い部屋を提供した方が良いと思うようになりました。

ともあれ、建設会社から見積もりがまだ出ていない、土地の交渉が進んでいない、他にも懸念事項もあるので、まだまだ形になりそうにありません。
まだまだ「取らぬ狸の皮算用」です。

それでは~


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2019.03.29 Fri l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
こんばんは、そろそろ好例のネタを仕込まないといけないド田舎大家Tです。

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先日調査した洗面化粧台のミラーキャビネットについてですが、旧製品のビス固定位置に合う商品を見つけることができませんでした。
まぁ、固定位置に規格とかあるわけではないので仕方ない話ですし、建設した積水ハウスもコスト削減のために下地を板ではなく根太で済ませたってことでしょう。

ミラーキャビネットを固定する方法ですが、以下の方法があります。

1 石膏ボードの上に下地コンパネを固定する
2 石膏ボードをくりぬいて下地コンパネを固定する
3 ボードアンカーで済ます

1はコンパネの厚み分が出っ張ってしまうので却下です。
2は時間限られて面倒なので却下です。
やっぱりオーソドックスなボードアンカーになります。

ボードアンカーを使う場合に気をつけないといけないのは、アンカーの荷重がどこまで耐えられるのか?です。
あまり重いものは耐えられないので、ミラーの少ない安物で済ますことにします。

購入した商品は
 ノーリツ シャンピーヌ LSAM-6VS
です。
楽天で送料無料!7,234円です!
重量は5.6kgなので、これに耐えられれば良いのです

私がいつも使っているボードアンカーは
 ボードアンカー 6kgf
この手のV字型のアンカーを使っています。

樹脂製のアンカーは引っ張るとアンカーごと抜けてしまうことがあるので、敬遠しています。
アンカー1つあたりの荷重は6kgfで、キャビネット自体は6箇所ビス固定するので理論上36kgfとなり十分耐えられるはずです。

さっそくアンカーを打ち込みます。

2棟物件洗面化粧台ボードアンカー打ち込み 

その後、古いコーキングをカッターで除去します。

2棟物件洗面化粧台古いコーキング 

ミラーキャビネットを固定して、隙間をコーキングします。
コーキング剤は最近ダイソーの商品に切り替えました。

ダイソーシリコンコーキング 

ホームセンターで売っているガンタイプでも良いのですが、使い切るのが大変(すぐ固まる)なので多少割高でも100円で使い切った方が楽です。

これで完成です。

<before>
2棟物件黄ばんだ洗面化粧台 

<after>
2棟物件洗面化粧台完成 

30分程度の交換作業でこれだけ変わります。
黄ばみによる嫌悪感がまったくありません。
引っ張ってみましたがびくともしませんので、アンカーで大丈夫です。
洗面ボウルを交換すると運搬や処分が大変ですが、キャビネットだけで済むならそれで十分です。

それでは~


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2019.03.28 Thu l 2棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、繁忙期に忙しくない大家はキラキラだと思っているド田舎大家Tです。

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ここ最近、修繕手配やIoT物件の事前設定等忙しさで充実している?感じなのですが、皆さんはどうでしょうか?
facebookでは4月中退去予告とか明らかに繁忙期の引越しをずらしにかかった入居者のせいで悲鳴が聞こえています。

さて、今日はIoT物件の「入居者設定」に行ってきました。
「入居者設定」というのは、入居者のスマホにアプリのインストールや設定する作業なのですが、初回無償でしてあげています。
何でこんなことをしているのかというと、下記のトラブルを回避するためです。

1 設定を変更されないため
2 入居者からの教えて攻撃を防ぐ

1はネットワーク設定を間違えられると、他の部屋に悪影響が出る可能性があります。
2は例えマニュアルを作ってこの通りやってねって言ったとしても、電話かけてきて分からないから教えろってパターンになりかねません。
操作や設定を説明するのは時間がかかるし結構面倒なので、結局現地に行った方が対応早かったりします(急がば回れ)。

なので、初回は無償で設定に行きますよってことにして時間とトラブル削減をしています。
まぁ、1回設定してあげれば当分は時間をとられることはないので、面倒ごとは最初に処理した方が後々安心です。
ちなみに、2回目以降は手数料をもらうことになります。人が動くのですから手数料もらっても良いはずです。

設定に行く際は作業着を着て、いかにも業者ですよ~ってことにしています。
大家だとバレると、家賃さげろや!とか、あれやれ!これやれ!なんて言われかねません。
で、今日も業者のふりして設定に行ってきたのですが、今回はやっかいでした。
実は、入居者が勝手にアプリのインストールと設定を行っていたのです。
しかも、設定ができないと言う理由でIoT機器のリセットスイッチ(クリップで小さな穴を押す)作業までしていたのです!

ふざけるな(怒

こっちは入居前に数時間かけて設定しているのに、それをリセットしやがったのです!
そのため、設定は復旧不可能な状態になっていたため、初回の「入居者設定」を拒否することにしました。

と言うのは、IoT機器のトラブルを防ぐために入居者とは覚書を取り交わしていました。
その覚書には下記の2つの項目があります。

「入居者は機器に設定されている設定情報は無断で変更しないものとする。」
「機器用アプリがスマートフォン環境等によって正常に動作しない場合、家主は一切責任を負わないものとする。」

これについて追求したところ、「知らない」「普通ありえない」などと言って謝罪の言葉は一切ありませんでした。
入居して即覚書を破ったのですから、IoT機器を正常に使える環境を提供する義務はなくなったと判断したのです。

今後は、この入居者についてはIoTに関する信頼関係が破綻したと判断して、IoT機器は使わせないことにします。

それでは~

P.S.
こんなことを書くと杓子定規すぎるなんていう人がいますが、約束を守れない人に対しては相応の対応すべきだと思っています。


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2019.03.27 Wed l 16棟目(新築3棟目) l コメント (0) l top
こんばんは、価格破壊を目論むド田舎大家Tです。

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実は、物件欲しい病を発病してしまいました。
自宅近くに売土地が出たので、徹夜で地型にすっぽり収まる建物を設計したりと、不規則な生活をしています。

もし土地を購入できた場合(取らぬ狸の皮算用?)、性懲りもなく利回りを追求して1Rを8部屋(利回り11%?)にしようか、いやいや1LDKを6部屋(利回り10%?)にしようかで迷っています。

最近はレオパレスの牙城が崩れ、レオパレスがないものとして扱われている情勢を考えて、「なんちゃってレオパレス物件」を作るのもありかなと思うようになりました。
最近本当に法人契約が多いので、法人受けした物件作ったほうが、さらに客付けしやすいなと思っているのです。

もちろん、既存のレオパ物件のような低品質な建物を作ったりしません。
ベースはあくまでも私好みの間取りで、できる限りのお膳立てした物件にするつもりです。

で、参考までに最近のレオパレスの間取りを調べようと思いグーグル先生で画像検索してみると・・・

結構参考になるじゃねーか!

特に、床高式のベッドなんて収納増やしているし、空間を有効利用している感じがします。
この辺もうまく改良すればカッコよく見せることも可能です。

もちろん、洗面化粧台がなかったり脱衣所が狭すぎるのは問題ですが、この辺はうまくアレンジすればいいんじゃね?

ってことで、レオパの違法建築部分は参考にしちゃ駄目だけど、空間利用は参考にしたいと思います。


それでは~



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2019.03.24 Sun l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
こんばんは、何度も病気を発病しているド田舎大家Tです。

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昨日、2棟物件(2DK)で退去が発生したので修繕確認の為に現地に行ってきました。
(この時期の退去はマジで勘弁して欲しいです。修繕してたら繁忙期逃してしまいますから・・・)

室内の状態は、めちゃくちゃ微妙なんです。
クロスに汚れとか傷はないのですが、経年劣化感があります。
一部の箇所(玄関ホール・トイレ・脱衣所・和室)のクロスは張り替えた跡があるのですが、DKと洋室は20年前のクロスのような気がします。

修繕費はおそらくもらえないので、コスパ良く修繕しないとまずいなって思っています。

今日は、洗面化粧台についてです。

2棟物件黄ばんだ洗面化粧台 

この黄ばんだ洗面化粧台を交換したいのですが、交換するとクロスも張り替えることになります。
クロスに問題はないので、張替えは避けたいのです。

2棟物件黄ばんだ洗面化粧台縁コーキング 

台の縁は水漏れ防止のためにコーキングされているのですが、どうしても跡が残ってしまいます。

2棟物件黄ばんだ洗面化粧台クロス 

さらに、後からクロスの張替えを前オーナーがやっているので、台部分を撤去すると見えない箇所がクロスの張替えされていないことになります。

これらの理由により、洗面化粧台のミラーキャビネットのみの交換にします。
実はミラーキャビネットのみって安いのです。7000円台からあります。

まず、ミラーキャビネットを取り外す為にビスを外します。

2棟物件黄ばんだ洗面化粧台ビス 

ビスカバーを外せば簡単にアクセスできます。

2棟物件黄ばんだ洗面化粧台根太探し 

ここからきっちり調査しないといけないのですが、キャビネット部分の背面の壁に下地がいるのか確認しなければなりません。
全面的に下地があればどんな製品でも固定できるので良いのですが、既存製品のビス箇所だけに根太がいる場合は、新しく取り付ける製品のビス位置が合うものを探さなければなりません。
今回は残念ながら根太が横に2本いるだけなので、根太の位置と幅を調査して取り付ける製品を通販で探すことになります。

ミラーキャビネットを取り付けたらまたブログに書きたいと思います。

それでは~

2019.03.23 Sat l 2棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、そろそろ資格とろうか悩んでいるド田舎大家Tです。

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今日は祝日だということを昨日知って、スケジュール変更を色々やってゴタゴタ状態でした。

3月の休日は不動産屋の客付けで大変な日ですが、先ほど新築3棟目の埋まり具合を某ポータルサイトで確認すると、残り3部屋となってました!
今月の休日は残り4日間なので、今月の満室が本当に秒読みかもしれません。

さて、実は新築の入居者の契約が法人名義が多いのです。
私が把握している限り、おそらく半数が法人のようです。

新築1~2棟目の時は6部屋中法人契約は1~2件ぐらいの割合でした。
立地は商店の多い幹線通り近くなのでそっち方面であれば納得なのですが、今回は建設業者の若い人が多いのです。
よくよく考えてみると、例年であればレオパレスに入る客が流れているのかなと思います。

少し前に、ネットサーフィンしていると、面白いツィートがありました。


ツィートされた方は30代の不動産営業マンらしいので、信憑性はあります。
これだけの風評被害があるのでしたら、納得です。

コンプライアンスに煩い現在の風潮を考えると、社会的悪であるレオパレスを利用すると同類と見られてしまうので、顧客離れは仕方ないです。

そして、私は既存レオパレス物件に対して何かしたわけではありませんが、顧客の方から来てくれたわけですから、本当にレオパレス様々ですよ!w

それでは~
2019.03.22 Fri l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
こんばんは、明日休日だって知らなかったド田舎大家Tです。

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新築3棟目で導入したIoTは一から自分で考えた差別化で、それなりにうまくいっているのでやって良かったと思っています。
当分はこのIoTを武器に差別化をしていきたいと思っているのですが、そう遠くない未来では標準装備になる時代も来るんじゃないかと思っています。
特にIoTは無料インターネットの延長線上のサービスに陥る可能性もあり、ネット業者のオプションサービスになれば、それなりに普及する可能性があります。

そうなると、次の手段を考えなければならないのですが、差別化を考えるのは大変です。
現在のIoTの場合、先見すぎて体験しないことには良さがわかりません。
既存の差別化方法の場合、オーナーの経験値が問われることになります。

例えば、ペットを飼ったことのないオーナーがペット共生型(ペット可)の新築を建てたとして、ペット愛好家に評価してもらえる物件を作ることが出きるでしょうか?
具体例を挙げると、ペットの足や爪の負担とおしっこをしてしまった事を考えてフローリングではなくCFにしなければなりません。
そんなこと、飼育経験がなければ分からない話です。
思い込みによる差別化なんて傲慢という名の押し売りでしかないのです

逆に言えば、オーナーの経験を活かした差別化を行えば良いということになります。
ただ、これは人によるかもしれませんが、価値ある経験が差別化になると気がつかない場合があります。

そこで、私は「全国賃貸住宅新聞」と「家主と地主」を定期的に読むことをお勧めします。
(もちろん定期購読しています。)
なぜなら、この2つの記事には成功事例が載っているのでヒントを得るために重宝しています。
そんなのネットにたくさんあるじゃんって思われるかもしれませんが、記者がキチンと取材して論理立てて書いているのと、都市圏の成功事例に偏って載っているので、いずれ田舎にも波及する可能性があるなと推測できるからです。
ヒントを得ることができれば、自分の経験からこうするな!って思えればそれが自分に合う差別化になります。
逆にそう思うことができなければ、自分に合わない差別化なので止めたほうが良いかなと思います。


それでは~
2019.03.21 Thu l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
こんばんは、本日の釣果は坊主なド田舎大家Tです。

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本日は新築3棟目の入居決定部屋にIoT機器を取り付ける仕事をしていました。
(管理会社から明日入居と本日聞かされて即直行です)

IoT機器の設定って結構面倒で、入居する前にある程度行っていないと、入居者のスマホ設定で伺って二人っきりになる微妙な空気をお互いずっと我慢しなければなりません。
機器の取り付けと前設定にだいたい1時間かかります。
スマホ設定を一通り行うにも1時間かかります。
まぁ、この辺の段取りはビジネス上、当たり前で技術者は顧客の前できょどった行動していると、「このおっさん怪しくね?」って思われてしまうわけです。
入居者のスマホを預かって設定するのって本当に気を使います。
特に、大家だとバレたくないので作業着着て業者のフリしているので、尚更なんです。

こんな話をすると、IoTって手間かかって駄目じゃん!って思われるかもしれませんが、こんな手間って一時的なもので、入居者が下手なことしない限り再設定とかもないはずです。
一度設定する手間で、月の家賃が4000~5000円アップするのですから良いと思いませんか?

この手間がおそらく参入障壁となって、誰もが導入できる程度の差別化とはならないはずです。
(もちろん、現時点ではの話です。)
手間を解消するために業者を入れようと考える人もいるかもしれませんが、田舎にそんな業者いません!
そもそも、地主系老害大家がはびこる田舎でIoTに理解のある大家なんて、私のようなヲタクな大家ぐらいでしょう?
特に、差別化なんて部屋の間取りや広さしかないと思っている人たちですから。
大家の需要がないので業者なんていないのです。

じゃ、田舎で入居者から需要あるの?って思われるかもしれません。
IoTはまだ普及しているわけではないので、認知すらされていません。
それでも、需要あるんですよ!
極端な例を挙げると、入居者の第1号はメカ好きな人で、私が設定に行くと半分ぐらいは既に設定されていました。
入居者の第2号は法人が内覧もせずに申込してくれたのですが、この場合は設定しました。
ただ、法人で内覧しない場合はIoTの有無なんて関係ないので次回からIoTなしにしたところ、第2号と同じ法人から第2号の評価が良いので第3号が入居済みでもいいから設定して欲しいと要望がきたのです。
つまり、体験することで便利さを同僚に口コミしてくれたわけです。

実は今日、現場に行くと管理会社の副社長が見学に来ていました。
興味を持ってくれたみたいで、すごく良かったとほめてくれました。
もちろん、顧客の物件ですから営業トークが入っているとは思いますが、それでも嬉しいものです。

現在のところ、12部屋中8部屋(申込含む)が決まっているので、3月中の満室が見えそうです。


それでは~
2019.03.20 Wed l 16棟目(新築3棟目) l コメント (0) l top
こんばんは、お世話になっている金融機関に恩返ししたいと思っているド田舎大家Tです。

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昨年発覚した不動産不祥事の経過ニュースが掲載されていたので少々思ったことを書きたいと思います。

「誰でもできる簡単な仕事」レオパレス修繕に最低時給で人材募集 ーlivedoor NEWS
http://news.livedoor.com/article/detail/16173841/

TATERU、350件改ざん -全国賃貸住宅新聞
http://www.zenchin.com/news/tateru350.php

・レオパレス
界壁問題の修繕工事で雇う職人の日給が7500円なんて驚きです。
そんな日給ではプロの職人なんて集まらないですよ。
ただでさえ職人不足で人工単価が上がっていますし、職人はプライド高いですよ!
見合った額を支給しなければ素人しか集まらないでしょうし、二次災害・三次災害が発生する可能性だってあります。
不正が発覚し、それを格安で何とかするために低品質な工事を発注する企業を信用できますか?


・TATERU
金融機関に提出するエビデンスの改ざん件数が350件とのことですが、融資した金融機関はTATERUに対して何も責任追及しないのでしょうか?
もし350件の融資が西武信金なら株主を訴えることになるのでわからないわけではないですが、西京銀行も関わっているよね?
普通の感覚の金融機関なら貸し剥がしすると思うけどなぁ。


レオパは顧客を騙し、TATERUは金融機関を騙し、本当にロクな事やらないですよね。
信用のないけることができないのは商売の当たり前の事だと思うのですが、お金に毒されて狂ってるんじゃないかと思ってしまいます。
そもそも、そんな狂ったマインドなら行政処分なり刑事処分されなければいいのにって思ってしまうわけです。

本当に困るのは誰でしょうかか?
騙された人だけでしょうか?
信用していた人はどう思いますか?
真面目にやっていたのに、とばっちりを受けた人はどう思いますか?

顧客に対して何かしてあげたい→顧客が儲かる→感謝される→結果自分が儲かるってフローが当たり前なんじゃないですか?
賃貸業で例えるなら、品質の高い部屋を他より安く顧客に提供する事ですよね?
欠陥だらけの部屋を提供しても感謝されませんよ。
ましてや、顧客や金融機関を騙すなんてありえないわけです。
騙す事で作り上げたブランドなんて所詮、砂上の楼閣です。

顧客は二の次・三の次で自分の懐にしか興味がない人は商売する資格がないと思うのですが、私の考えていること間違っていますか?


それでは~
2019.03.19 Tue l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
こんばんは、1人三次会予定の店が閉店していたので深夜に腹減っているド田舎大家Tです。

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ユニットバスのエプロン点検口蓋シリーズですが、今回が最終回になります。

前回の続きです。
今回は素直にボロボロの蓋を修復して塗装仕上げします。

まず最初に蓋の修復を行います。

点検口蓋ヒビ 

このようなヒビは裏面に接着剤を塗って固定します。

点検口蓋拡張穴 

この拡張したネジ穴は一旦埋めてしまいます。

UVレジンとシリコンシート 

材料はダイソーに売っているUVレジンとシリコンマットです。

点検口蓋シート貼り 

表面の穴に小さく切ったシリコンマットで蓋をします。

裏面の穴の上にUVレジンを乗っけて穴埋めします。

点検口蓋UV照射 

前回買ったUVライトで紫外線照射します。

点検口蓋レジン硬貨表 点検口蓋レジン硬貨裏

これで硬化したので穴埋め完了です。

次に塗装作業です。

まずは、いきなり塗装するのではなく、プライマーを塗って塗料剥がれを防止します。
プラスチックのようなツルツルした素材にプライマーを塗らないとベロンと剥がれてしまいます。

点検口蓋プライマー 

使用したのは、アサヒペンのプラスチック用プライマーです。

一応2度スプレーして乾かします。

点検口蓋スプレー 

次に色のスプレーですが、アサヒペンから浴室用塗料スプレーがありましたので、これを使って塗装します。

これも2度スプレーして乾燥したら完成です。

このスプレー結構強力で、爪でひっかいても傷がついたり剥がれたりすることはありませんでした。


最後は埋めた拡張穴にドリルで穴あけし、裏面にゴム紐を取り付けて完成です。

で、実際に取り付けてみると・・・・




















点検口蓋塗装後全体 

白過ぎです!

点検口蓋塗装後アップ 

鮮やか過ぎて浮いてます・・・

6棟物件ユニットバスエプロン変色 

それでも、変色したままと比べるとまだマシなので、とりあえずはこのままにしたいと思います。
もうちょっと色を合わせられると良かったなと少し後悔はしています。


それでは~
2019.03.18 Mon l 工作の時間だよ! l コメント (0) l top