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こんばんは、独占企業は社員を腐らせると思っているド田舎大家Tです。

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残念なことに、11月末頃から繁忙期に突入したのか空室がたくさん発生しています。

・6棟物件 3室退去
・2棟物件 3室退去+退去予告1室
・14棟目 1室退去

合計8室の退去なので、これ以上退去は勘弁してほしいのですが、幸いにも私が修繕した部屋が2室あり、すごく綺麗で最低限の修繕で済みました。
他にも綺麗に使ってくれた部屋が2部屋あり、内装工事も最低限で良いのですが設備が古いため交換が必要になります。
設備交換が必要な部屋は現在4部屋あり、退去予告部屋も追い炊き化工事が必要になります。
4部屋中1部屋は設備交換が完了して次の入居者が決まっている状態です。

設備の交換はガス会社に依頼しているのですが、このガス会社は東証1部上場企業の子会社なのでそれなりの規模の会社です。
それなりの規模の会社ということは、内部統制を含めキチンとした経営をしていますし、顧客(私含む)の与信管理はしっかりやっています。

で、ここで問題になるのは、私に対する与信限度額の枠が空いているのか?ということです。
一気に4部屋も設備交換を依頼するとなると、与信限度額オーバーになりかねません。
与信限度額オーバーになると、支払いをするまで工事に取り掛かってもらえず、機会損失となります。

支払いというのは、お互いに支払条件(「20日締め翌月20日支払い100%振込」等)を決めてそれに沿って請求・支払いするので、最悪1ヶ月工事が止まる可能性もあります。
そのため、与信限度額を意識しながらの工事発注をしなければならないのですが、この繁忙期では時間との勝負になるので一刻を争います。

では、この状況の打開するにはどうすれば良いのかですが、担当者に相談して前払いしてもいいので早く工事を進めてほしいとお願いしました。
結果、ありがたいお話だということで、工事完了している1室分の代金を前倒しで支払いすることで、残りの工事を早く進めてもらえることになりました。

与信管理は個人事業主や零細企業はおそらくやっていないので、気にする人はいないと思います。
しかし、それなりに大きな会社と取引するとなると、与信を意識しなければ繁忙期に時間勝負できなくなります。

実は、サラリーマン時代に建設業の業務部門で働いていたことがあり、与信管理の経験があります。
一時的な与信限度額オーバーであったとしても稟議を上げて承認をもらわなければ工事を受注することはできません。
その大変さを知っているので、担当に言われる前にお願いして困らせることなくスムーズに依頼することが出来ました。

これもまたサラリーマン時代の経験が活かされた事例です。

それでは~


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2019.01.31 Thu l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
こんばんは、今日一日で3物件もまわったド田舎大家Tです。

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スマートホームアパート(新築3棟目)に見学に来た方に良く聞かれるのが設備導入コストです。
一体いくらかかっていると思いますか?
室内に設置した設備と価格を列挙すると、

・壁埋め込み式アクセスポイント 6,242円
・スマートスピーカー(Amazon Echo Dot) 3,240円
・↑壁掛けホルダー 790円
・スマートリモコン 8,980円
・エアコン 無線LANアダプタ 11,160円
・給湯器 無線LAN対応リモコン 15,390円
・TVドアホン 41,800円
・宅配BOX 32,000円
・40インチ 液晶テレビ 29,800円
・↑壁掛け金具 1,980円

合計 151,382円/部屋

上記は私が追加で施主支給した設備で、他にも照明やUSBコンセント等の電気工事がかかっています。
また、自分で手配したインターネット回線の設備の代金もかかっています。
これらの費用も入れると1部屋あたりはざっくり20万円となり、12部屋で240万円追加でかかっています。

では、この20万円分をどうやって回収するのかですが、家賃全額で回収した場合は4ヶ月で回収です。
ローンの据え置き期間は6か月なのでこの期間内に設備費を回収できれば、設備投資してもすぐに回収できるのではないでしょうか?

差別化するためには費用がかかりますが、その費用はどこから捻出するのか?、回収できるのか?、採算に見合うのか?を十分考慮した結果がこれです。

当初の予定では、電動のロールカーテンを導入してスマートスピーカーで操作できるようにすることを計画していました。
ところが、ロールカーテンを1台購入して操作してみると、逆に不便なのです。
なぜなら、電動にするとチェーンによる手動操作ができなくなるので、上下の位置を声だけで操作するのは逆にやり辛いのです。
つまり、導入するだけ無駄ということをになります。

では、どの程度設備投資すれば良いのかですが、これは資金力や予算などの判断基準があるので一概に言えないのですが、自分で使ってみて便利と思った設備をランキング化して上から選べばいいのではないでしょうか。

それでは~


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2019.01.30 Wed l 16棟目(新築3棟目) l コメント (0) l top
こんばんは、あけましておめでとうございます(遅!)ド田舎大家Tです。

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またちょっと間があいてしまいましたが、今年も繁忙期が早くなったのか、退去部屋の対応がだんだん大変になってきました。

それから、うれしいことに新築3棟目が不動産投資家の間で有名になったらしく、関東や関西、北海道や九州・沖縄の方が見学に来てくれました。
色々な意見を頂き今後の為にフィードバックしていきたいと思っています。

さて、今回は新築3棟目の設備紹介第3弾です!
今回はTVドアホンと宅配BOXです。

Panasonic 外でもドアホン VL-SVH705KL



撮影の関係でドアホン子機の上にスマホを置いているので分かり辛いかと思いますが、チャイムボタンを押すと、スマホに通知が来て、子機のカメラからライブ動画を見ることが出来ます。
スマホに表示されている「通話」ボタンをタップすれば、スマホ - 子機間で通話することができます。

この仕組みを利用すれば、不在時でも来客者の応対ができるようになります。
不在時に応対の必要があるの?と思われるかもしれませんが、実は来客が宅配業者だと非常に便利なのです。
例えば、不在時に「宅配便でーす」と来ても、「宅配BOXに入れてください!」って言えますし、宅配BOXが埋まっていても、「何時に帰ってくるからそれ以降に再配達お願いします」と意思疎通することができるのです。

新築3棟目宅配ボックス 

宅配ボックスの選定については過去の記事を参照してください。

このTVドアホンと宅配BOXの組み合わせは、実は社会貢献だと思って導入しました。
昨今の物流業界は、amazonや楽天のような通販の利用が多くなったことで、人手不足となっています。
私も、通販のヘビーユーザーなので、ドライバーが大変そうなのは良く感じています。
この物件は単身向けですので、荷物の受取はファミリーや戸建と違い大変なはずです。
それを何とかして軽減してあげたいと思い、この仕組みを全部屋に導入したのです。

もちろん、コストは相当かかりました。
TVドアホンは4.2万円、宅配BOXは3.2万円、12部屋で計88.8万円を追加購入しています。
楽天で購入しているので2割のポイントバックがあり、実質72万円ぐらいです。
それでも高いのですが、差別化になりますし、人の役に立つならいいかなと思い導入しました。
入居者には是非役立ててもらいたいと思います。

それでは~


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2019.01.28 Mon l IoT l コメント (0) l top