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こんばんは、明日は楽しい肉会のド田舎大家Tです。

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昨日はインターネットが繋がって、諸々の機器を設置したので、今日はそれらの設定をする予定でした。
しかし、建設会社の社長から連絡があり別件で依頼している件で現場確認をしたいとお願いされたので、急遽そっちへ。
そのため、設定する時間が2時間ほどしか確保できませんでした。

まず、防犯カメラの設定です。
8個あるカメラはLAN接続のため、それぞれにIPアドレスを割り当てる必要があります。

新築3棟目防犯カメラモニター 

今回、取り付ける設備はすべで固定IPを振っているので、カメラ用にもアドレスを固定させないといけないのですが、何故かうまく固定できないのです。
指定したアドレスを入力しても、本体が自動でIPを振ってしまうのでバッティングを起こしてしまうのです。
四苦八苦していたのですが、わからないので販売代理店にHELPするしかなさそうです。

まぁ、想定してたことがすべてうまくいくわけがないので、この程度の問題はとっとと解決してこの物件を完成させたいと思います。

それでは~


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2018.11.29 Thu l 16棟目(新築3棟目) l コメント (0) l top
こんばんは、業者の作業を見るのが楽しいド田舎大家Tです。

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本日の午後からNTTの業者が光回線の工事のため立会い作業をしていました。
これでやっとインターネットが開通しました!

そのため、立会い後にネットワーク設備の取り付け作業を行いました!
電気は一応通電しているのですが、検査前なので工事用の電源から確保しての作業です。

まずはベースとなるインフラ系の設備の取り付けです。

新築3棟目ネットワーク設備 

青いケーブルが各部屋へ延びているLANケーブルです。
LANケーブルは1部屋に2本あり、1本はアクセスポイント用、もう1本はTVドアホン用です。
アクセスポイントはPoEで電気供給しているので、対応するHUBを付けています。

なので、各部屋のブレーカーは落ちていますが、アクセスポイントは通電しています。

新築3棟目埋め込み型wifi 

今回から壁埋め込み型を採用したので、すっきりしています。

次は防犯カメラのモニター兼本体の取り付けです。

新築3棟目防犯カメラモニター 

この商品はアマゾンで購入しました。


カメラはLANケーブル接続で給電はPoEなので、電源工事は不要です。
8台あるカメラは明日、向きなどを調整する予定です。

防犯力を高めるために、ステッカーも購入しました。

新築3棟目防犯カメラステッカー1 

新築3棟目防犯カメラステッカー2 

このステッカーもアマゾンなのですが、薄いステッカーなので外壁にそのまま貼るわけにはいきません。
そのため、モノタロウで注文したステンレスの板に貼っています。



今日はこれらを取り付けると暗くなってしまい、諸々の設定を行うことができなかったので、明日は一日かけて設定作業をします!


それでは~


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2018.11.28 Wed l 16棟目(新築3棟目) l コメント (0) l top
こんばんは、明日・あさってはガチでSE気分なド田舎大家Tです。

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昨日の3連休に6棟物件で退去が2部屋ありました。
6棟物件は今月に入って32部屋満室になったのですが、満室期間は2週間ほどで消えてしまいました。

退去した部屋は犬部屋と猫部屋なのですが、最初に入った犬部屋はおしっこ特有の臭いはありましたが、比較的きれいな方でした。修繕も一部アクセントクロス化と清掃後のファブリーズでなんとかなりそうな感じです。

で、問題なのが猫部屋です。
なんと、和室がおしっこ部屋になってました・・・orz

F102和室汚損 

おしっこの跡がくっきりと畳にあります!
当然、悪臭が部屋中に充満しています・・・

被害はこれだけでなく、部屋中に引っかき傷がたくさんありました。

F102引っかき傷 

ってことで、原状回復費用を概算で出してみたのですが、約50万円です。
もちろん退去者に請求しますよ!
ペットによる汚損破損なので、もちろん完全に退去者負担になります。
クロスは傷と染み込んだ悪臭で全部貼り替え、畳も新品交換、消臭対応などなど、相当かかります。

問題は退去者がすんなり払うのか?です。
まぁ退去者が拒否した場合は保証人に請求しますし、それでもだめなら調停→裁判までやります。
私の賃貸業は決して慈善事業ではありません!
舐められてはダメなんです!
それくらいの心構えでないと収益をあげることはできません!
絶対に泣き寝入りなんてしませんからね!


それでは~


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2018.11.27 Tue l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、世の中は3連休なのに休みは1日しかないド田舎大家Tです。

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昨日は地元の大家仲間との重要な会議(という名の飲み会)だったのですが、こういう集まりはいいもんで、生の情報を交換し合えるのでとても有意義な時間だったりします。

2018-11マネトレ部1 2018-11マネトレ部2

決して経費で美味しいものを食べるのが目的ではございません!
情報を得ることが目的ですw

さて、今日は晴れていたので前々回の続きになりますが、玄関扉にアイアン文字を取り付けていました。

新築3棟目玄関扉アイアン文字完了 

今日、やっと残り9部屋分取り付けることができました。

前回は扉3枚に取り付けるのに3時間ぐらいかかっていました。
今回は時間の短縮を図り、扉9枚に取り付けるのに3時間で済ますことができました。
何で1/3の時間に短縮できたのかと言うと、使う道具と工程を見直したのです。

具体的には、使うドリルピットを良いものにしただけです。

ドリルピット3種 

今までは13種類で数百円の安物のピットを使っていたので、1.5mmで下穴をあけてから2.5mmでビス穴をあけていました。
特に2.5mmの穴をあける際に相当時間がかかっていたので、穴1つに数分かかっていました。
ところが、試行錯誤の結果、適した2.5mmドリルピットを使えば下穴不要で数秒であけることができたのです。
しかも、費用は500円程度です。
あまりにも楽になったので、前回やった作業は一体なんだったのだろうか?と思ったくらいです。

いくら道具にかかる費用を削減したところで、時間がかかっていては時給で損しているようなものです。
6時間削減するための費用が500円で済んだと思えば投資効率はめちゃくちゃ良いと思いませんか?

道具を使う頻度によるので一概に言えませんし、職人になれと言うわけではないので高い買い物を頻繁にできません。
ただ、ちょっとした出費で時間を削減できるのであれば、費用をかける意味はあるので、何でもかんでもケチケチ作戦でいくのではなく時間も含めたコスパを意識する必要を再確認しました。


それでは~


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2018.11.25 Sun l 16棟目(新築3棟目) l コメント (0) l top
こんばんは、暇じゃないのに暇つぶししないといけないド田舎大家Tです。

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昨日行ったアイアン文字の取り付けですが、9部屋分残っていますが一日中雨なので断念して、違うことをしていました。

この物件の内装は、羽目板を多用しています。
アクセントクロスと違い、木材やタイルのようなリアルマテリアルを使うことで高級感が出るのと、クロスの張替え面積を抑える役割があります。

今回の羽目板はテレビ設置面と洗面脱衣所に施工してあるのですが、照明スイッチやコンセントが普通のプラスチックプレートだと違和感があります。

新築3棟目羽目板コンセント 
(赤く囲った部分)

早速、交換商品がないかネットでググると確かに木製プレートはあるのですが、400円からと高いのです!
高品質なやつになると、1000円を超えます。
12部屋もあるので、相当コストかかります。

そのため、本日はコスパに困ったときによくやる100円ショップをめぐってきました。
ググったところ、10年前はダイソーでも売っていたみたいですし、セリアでも売っているようでした。

ダイソーの商品は現在ありませんでした。
代わりにあったのがデコレーションシールでした。
ダイソー スイッチデコレーションシール 

さすがにこれはしょぼいので却下!

セリアには商品はあったのですが・・・
セリア 木製コンセントプレート 

薔薇の彫刻がダサい!

ってことで半日色々まわってみたのですが、納得のいく商品を見つけることができませんでした。

仕方ないので、しばらく悩みながら良い商品がないか探すことにします。

それでは~


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2018.11.23 Fri l 16棟目(新築3棟目) l コメント (0) l top
こんばんは、毎日真面目に働いている?ド田舎大家Tです。

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昨日、新築3棟目の備え付けTVをすべて設置し終えたので、通電するまでやることないなぁって思っていました。
しかし、いざ帰宅すると玄関ドアに取り付ける予定だった部屋番号文字が届いたので、もう4日連続で現場作業です。
HDMIケーブルを通すために変な体勢で作業していたので、朝から体が痛いのですが仕方ありません。

玄関ドアはYKK APのレガーロという商品です。
https://www.ykkap.co.jp/products/door/apart/regalo/

この商品のC21なのですが、地元の先輩がこの商品を使って新築を建てて結構カッコよかったので、真似させてもらいました。
なかなかいい感じなのですが、もうちょっと雰囲気を出したく、アイアン調の立体文字を取り付けることにしました。

<取り付ける前>
新築3棟目玄関ドアB 

<取り付け後>
新築3棟目玄関ドアA 

木目板調のドアにアイアンって結構合いますよね!

実はこの文字はビスで固定しないといけないのですが、ドア自体はアルミなのでドアにドリルで穴をあける必要があります。
金属の穴あけは結構手間がかかり、下穴を空けて徐々に穴を大きくしないといけないので面倒です。
最初は1.5mmのドリルビットで下穴をあけていたのですが、細いのですぐに折れてしまいます。
現場近くの工具店に行って新しく購入しましたが、2つ目の穴でまた折れて今日の作業は終了です。orz
今日は3部屋分しか設置できなかったので、明日また作業したいのですが、天気予報は雨なんですよね・・・
電気屋さんからは29日に電気の検査があるからそれまでに終わらせて欲しい依頼されているのに・・・
俺、いつから工事業者になったんだろう?

それでは~


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2018.11.22 Thu l 16棟目(新築3棟目) l コメント (0) l top
こんばんは、生活習慣がズレまくっているド田舎大家Tです。

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半年以上かけて建築している新築3棟目ですが、建物は殆ど完成して通電と外構工事、設備取付を待つのみになりました。

電気工事はコンセントのパネルの類は付いているので、私が計画している作業をできるだけ早く行いたく、壁掛TVを先行して取り付けています。

新築3棟目壁掛TV正面 

何でテレビを備え付けするのかと言うと、IoT機器を導入して機器を音声操作可能にする予定なのですが、仕組みがアップデートされて、ON・OFFだけでなくチャンネルや音声操作も可能になったのです。
テレビを備え付けておけば便利だし物件の付加価値も上がり入居者も喜ぶかなと思っています。

テレビを壁掛する際は気をつけないといけないのが、テレビ本体のVESA規格のサイズと取り付ける金具です。

VESA規格とはテレビやディスプレイの背面にある壁掛やアームを取り付けるための4つ穴の規格なのですが、この穴の間隔には色々なサイズがあります。

今回取り付けたテレビは40インチなのですが、40インチを越えると間隔が300mmを超えることがあり、対応する金具の選択肢が少なくなります。
また、安物の金具でよくあるのが金具自体に厚みがあるので、出っ張ってしまいます。
せっかくなら圧迫感がないようにしたいと思い、薄くてコスパの良い金具を探したところ見つけることが出来ました。



この金具は安価でしかも厚みが18mmしかありません。
私が知る限りでは2番目ぐらいに薄いです。

ただ、取り付ける際に気をつけないといけないのは、ビス止めする際は間柱に固定しないといけません。
私は建設時に壁掛を想定していたので、壁の中に下地を入れてどこでも固定して大丈夫なように依頼していました。

新築3棟目壁掛TV横 

このとおり、飛び出ることなくスッキリしています。
金具の厚みが殆どないので、背面にコンセントを作ったとしてもコードが干渉してしまう可能性があります。
そのため、L字のコードを使ったりアダプタが必須になりますが、どちらもダイソーに売っています。

あと、事前に大工さんにはテレビ台を作ってもらい、電気屋さんにはコンセントとケーブルを通すための配管も容易してもらってます。

新築3棟目壁掛TV裏 

HDMIケーブルを通しておけば、入居者も好きに使えます。
背面にはコンセントの他にアンテナとUSBコンセントも付けました。
amazonのFire TV Stickなどを直接挿す際はUSBから電源を取るので、あれば便利かなと思いつけておきました。

あとは、電気が通ってから最終テストですが、あと4部屋も設置しないといけないので大変です。
明日も1日かけて作業です。

それでは~


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2018.11.20 Tue l 16棟目(新築3棟目) l コメント (0) l top
こんばんは、新築対応と原稿のダブルパンチなド田舎大家Tです。

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最近、地元の先輩がブログを再開したことで、感化されてしまいました。
いつまでまじめさが続くかわかりませんが、なるべく書こうかと思います。

数日前のニュースなのですが、宅配BOXを狙った窃盗が報道されていました。

NHK NEWS WEB 宅配ボックスから窃盗か 東京・埼玉で被害150件に
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20181114/k10011709941000.html

私はアパート程度の部屋数なのであればパナソニックのCOMBOシリーズを部屋数分用意するのが良いと思っています。

理由は、暗証番号方式だと不在票の存在がトラブルの原因になっています。
今回の事件は不在票を抜き取って暗証番号を確認していますが、他にも暗証番号の記載漏れ、記載間違いのトラブルが発生しています。
<COMBOシリーズのメリット>
・暗証番号ではなく鍵方式なので盗まれる心配がない。
・押印もシャチハタを内蔵させる方式なので簡単。
・宅配BOXを共有するのではなく必ず1部屋に1つなので、必ず荷物を1つ受け取れる。
・占有するなどの酷い使い方をされない

<デメリット>
・大きすぎる物は受け取れない。
(ハーフタイプかミドルタイプであればアマゾンの箱の半種類は対応可能)
・宅配業者が間違えて入れる可能性を排除できない
(部屋番号をキチンと表示するぐらいしか策がない)
・場合によってはコストがかかる

今建てている新築アパートには、ハーフタイプを各部屋に1つ取り付ける予定です。
物は施主支給して楽天とYahoo!ショッピングでポイント計算しながら購入しています。



それでは~


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2018.11.16 Fri l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
おひさしぶりです、ド田舎大家Tです。

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3ヶ月ぶりのブログになります。
すみません、またサボってしまいました!

さて、本日はコミックマーケット95の告知になります!

日時:12/31 (月)
ジャンル:評論・情報 
サークル名:未来アセット試験場 
スペース:東2 T24b
C95サークルカット 

ここ最近はコンスタントに当選するようになり、今回で5度目の参加になります。
また今回も誕生日席になります!
いや~これも応援していただいている読者のおかげです!
本当にありがとうございます。

今回出すコピー本「ド田舎大家Tの奮闘記 Vol.5」は現在最も力を入れている新築アパートの「IoT」について執筆したいと思っています。
現在、機器の選定・テスト等が終わり、通販等で仕入れています。
内装工事と電気工事が終わり次第、取付予定なのでおそらく発行までには完成しているのではないかと思います。
IoTはまだ時期尚早かもしれませんが、早いからこそ差別化要因となるのです。
しかし、情報がまだまだ少なく手探りで考えた部分が多いので、それなりに苦労していますので楽しみにしてて下さい!


それでは~


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2018.11.03 Sat l 不動産投資全般 l コメント (0) l top