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こんばんは、アイディアを求めて異業種のセミナーに参加しているド田舎大家Tです。

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先週の金曜日の話なのですが、新築アパートに取り付ける電子錠を試験的に1台取り付けてみました。

新築3棟目電子錠外側 新築3棟目電子錠内側

UME社 L!NKEY
https://www.ume-hikari.net/linkey/

たまたま玄関ドアが1枚だけ取り付けられていたので、キチンと取付可能か確認するためにやってみました。
この日は猛暑(34度ぐらい)だったので汗だくになりながら半日かけてとりつけたのですが、なかなか良い感じです。
この商品の取付方法が3パターンあり、このドアのタイプがどの取付方法かわからなかったので、試行錯誤とメーカーに確認などをしてやっと取り付けることができました。

私が今回の新築に取り付ける電子錠には下記の条件を設定していました。

<必須条件>
・暗証番号で開錠できること
・物理キーで開錠できること
・電源は電池であること
・オートロック機能があること
・穴あけ不要であること
・月額料金がかからないこと(当たり前)

<あればいい条件>
・錠ケース交換不要であること
・Felica対応
・IoT対応

最近よくある暗証番号付電子錠は韓国メーカーの安物か国内メーカーのめちゃくちゃ高いやつかのどちらかになります。
韓国メーカーの電子錠は穴あけが必要だったり、ハングル文字が表記されているので新築には向きません。
国内メーカーで有名なのはアルファ製のedロックですが、錠ケースを専用のものに交換しないとオートロックに対応できません。
これを採用すると、追加費用が1部屋あたり5万円、12部屋で合計60万円になります。

この費用は結構キツイので代替品を探していたのですが、先日東京で行われた賃貸住宅フェアで見つけたのが今回取り付けた商品です。
この商品がすごいところは、上記の条件をすべて満たしていることです。
値段はフェア限定価格の2万円で仕入れることができたので、かなり費用を圧縮できました。
しかも、メーカーと繋がることができたので、今後は限定価格とはいかないにしても安く仕入れることができるそうです。

最近IoT関連でよくあるのが、スマホが鍵代わりになって施錠・開錠作業が不要な商品(Qrio)がありますが、考えてみて下さい。
もし、室内にスマホを置いて出てしまったら、玄関ドアがオートロックで施錠されて締め出されてしまいます。
また、スマホを外出中に紛失したら、部屋にも入れません。
そうなると管理会社に連絡して開錠してもらわなければなりませんが、連絡手段のスマホがなかったら連絡もできません!
もう外に締め出されて入居者は大変です。
なので、手ぶらで出ても大丈夫なように暗証番号とオートロックは必須なのです。

それから、スマホによる遠隔で施錠・開錠についてはどちらでもいいかなと思っています。
たとえば、宅配便が届いて遠隔で開錠して玄関先に置いてもらうオペレーションも可能ですが、不在時に他人が入るのは気持ち悪いものです。
尚、この商品はオプションのゲートウェイというものを取り付ければスマホ経由での操作も可能になりますので、後々対応できる余地はあります。


それでは~


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2018.07.25 Wed l 16棟目(新築3棟目) l コメント (0) l top
こんばんは、口が裂けてがっつり飯が食えないド田舎大家Tです。

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今日の夕方、新築アパートに取り付ける看板の照明について建設会社を訪問してきました。
小さな建設会社のため、担当は社長になります。

ちなみに、取り付ける照明はこんな感じです。

KOIZUMI 防雨型ブラケット AU35655L
https://goo.gl/images/wuuCzq
(Googleの画像検索)

看板自体は写真のような立体文字ではなく、ステンレスの板にカッティングシートを貼って自分で作っています。

もう1件外灯についても確認しました。

1週間前にハッと気が付いたのですが、玄関前通路に一切の照明を付けるのを忘れていました。
もしかして暗すぎるのでは?と思い、夜中に現場確認に行ったところ、案の定暗くてヤバイ感じでした。
今回は外構に防犯カメラを取り付ける予定なので、外構は明るくしておく必要があります。
幸いにも、1週間前は玄関前の外壁工事が終わっていなかったので、ギリギリで取り付けられる状態でした。
その件を即連絡して、立面図に取付位置をメモして渡していたのですが・・・
完全に手配するのを忘れていたそうですw

もちろん、現在は外壁工事が終わってしまっています。
急いで電気工事屋さんに連絡して確認したところ、1階と2階の間ならなんとか可能とのことでした。
まぁ、無理なら代替案としてガーデンライトをつけてもらえばいいかなと思っていますが、
消雪装置で水が流れる箇所にガーデンライトの取付は劣化や漏電の原因になるので、なるべく避けたいところです。

ガーデンライトとはこんなやつです。
https://goo.gl/images/sLj4GC
(Googleの画像検索)

この件について、また明後日電気屋さんと現場打ち合わせなので、本当に新築アパートは稼働するまでが大変です。

それでは~


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2018.07.24 Tue l 16棟目(新築3棟目) l コメント (0) l top
こんばんは、次から次と問題を抱えているド田舎大家Tです。

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昨日の記事の続きなのですが、唯一残してあったリフォームが、トイレの水漏れです。
トイレのタンクの中から「ぴちょんぴちょん」と音が聞こえます。
便器からもちょろちょろ程度ですが常に水が流れていました。

タンクの中を見ると、黒いゴム片が底に溜まっていました。

6棟物件F203トイレタンク 

6棟物件F203トイレ腐ったゴムフロート 

ははーん、ゴムフロートが腐って水が漏れているなと思い、車に常備している新品のTOTOのゴムフロートに交換しました。

6棟物件F203トイレ仮ゴムフロート 

にもかかわらず、水が止まらずむしろ悪化・・・
もう1種類のサイズのものに交換してみるも同様です。

おかしいな~と思って、近くのホームセンターに行くと、便利なものが売ってました。

6棟物件F203トイレオールマイティゴムフロート 

カクダイ製のどんなメーカー(INAXを除く)でも対応できるゴムフロートが売っていました。

これを取り付けると、ちゃんと止まりました。

でも、なんでこれで止まったのかを調べてみると・・・

トイレがジャニス製でした!

6棟物件F203トイレJanis 

そんなマイナーなメーカー知しらねーよ!

ってことで、次からカクダイのゴムフロートを常備することにします。

それでは~


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2018.07.20 Fri l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、暑さでトロけているド田舎大家Tです。

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5月頃の話なのですが、6棟物件で退去が発生しました。
この退去者は法人契約なのですが、3年ほど入居していました。

退去したすぐに中を確認したのですが、超臭いのです!
管理会社の話では猫部屋だったらしく、クローゼットが最悪とのことでした。

・和室
6棟物件F203和室畳におしっこ 6棟物件F203和室ふすま破れ

・洋室
6棟物件F203クローゼット破損 6棟物件F203洋室ヤニ

・洋室(クローゼット)
6棟物件F203クローゼット下段おしっこ 6棟物件F203クローゼット中段おしっこ 6棟物件F203クローゼット上段おしっこ 6棟物件F203クローゼットおしっこ流れ 6棟物件F203クローゼットレールサビ

・キッチン
6棟物件F203キッチンクロスB 6棟物件F203キッチン穴

臭いの発生源はクローゼットからで、クローゼットの中が猫のおしっこスペースになっていたようです。
おしっこのシミだらけなんですよ。
このおしっこの臭いと煙草の臭いが相乗効果でとてつもないことになっていましたorz
何て言うか、室内で息ができません・・・

原状回復費用の改修は、前回の汚部屋で管理会社に色々きつく言った甲斐があり、きちんと査定をしてくれました。
私からの要望は、エアコンの洗浄とオゾン消臭費用の追加程度でしたが、請求額の総額は約40万円になりました。
幸いにも、契約者は法人だったので全額回収できたのですが、お金よりも修繕対応がやっぱり大変なんですよ。
なんせ、今回はクローゼットを解体し、さらに中の石膏ボードも解体、床板も解体して交換する必要がありました。
臭いの元であるおしっこがしみ込んだ状態ではもう解体交換するしかありません。
クロスにも臭いが染みついているので、すべてのクロスとCFは貼り換えです。

で、実際に修繕した写真がこちら

・和室→洋室化(寝室)
6棟物件F203洋室化1 6棟物件F203洋室化2

和室は定番ですが洋室化しました。
ふすまの壁紙はいつものサンゲツではなく、シンコールの量産クロスを試しに使ってみたのですが、ちょっと薄いので失敗かなと思っています。

・洋室
6棟物件F203洋室1A 6棟物件F203洋室2A 6棟物件F203洋室3A

クローゼットは解体して既製品を大工さんに依頼して取り付けてもらいました。


・キッチン
6棟物件F203キッチン1A 6棟物件F203キッチン2A

・水周り
6棟物件F203トイレA 6棟物件F203洗濯機置き場A 6棟物件F203ユニットバスA


今回も、ついやっちゃった!って感じでガチなリフォームです。
これくらいやらないと、染みついた臭いがどうにもならないと思ったので、仕方ないのです。

この部屋も結構大変そうだからじっくり修繕やろうと思っていたのですが、前回の汚部屋がすぐ決まりこの物件の最後の空き部屋となったので、急いで修繕しました。

いつもだと、ステージングしてから写真撮影をするのですが、なんと申込みが既にあるそうです。
どうも、内装工事が終わった後に内覧があったらしく、完成していないにも関わらず申込みがあったそうです。
そのため、急いでカーテンレールやスイッチパネル等の細かい仕上げをして、1箇所を除いてほぼ完成させました。
修繕が完了する前に決まって本当にうれしいです。

それでは~


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2018.07.19 Thu l 6棟物件 l コメント (0) l top
おはようございます、懐かしのアニメを徹夜で見てハイテンションなド田舎大家Tです。

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以前書いた15棟目(新築2棟目)の除草の件なのですが、本日除草剤の追加散布してきました。
その際に気になっていたことがあり、写真を撮ってきました。

15棟目隣の空き地1  15棟目隣の空き地2

写真は接道されていない隣りの空き地(他人の所有)なのですが、雑草が酷くてついにアパートの敷地内にまで伸びていたので、管理会社を通じて所有者に除草を依頼しようかと思っていました。

敷地内の雑草に除草剤を撒いていると、お隣さんが帰宅してきたので挨拶すると、色々愚痴を聞かされました。

1 アパートの住人が敷地内で煙草を吸って、吸い殻をポイ捨てしている
2 アパートの向いにクリーニング屋さんがあり、その自販機のゴミ箱にアパートの住人が他で買ってきた缶・ペットボトルを捨てている
3 クリーニング屋さんが夜中に荷物の出し入れの為に路上駐車をしていると、警察を呼んでいた

1と2についてはマナーの問題なのですが、3についてはハッキリ言って頭に来ました。
実は、建設中に職人さんの車やトラックなどをご厚意でクリーニング屋さんの敷地内に駐車させてくれていました。
にもかかわらず、入居者がこころない対応によって恩を仇で返した状態になってしまいました。
もうね、クリーニング屋さんには大変申し訳ないという気持ちでいっぱいなのです。

一応、管理会社に一連のことを伝えて対策をしてもらうことになっていますが、正直クリーニング屋さんの件は私が直接出向いて謝罪したいと思います。

それでは~



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2018.07.15 Sun l 15棟目(新築2棟目) l コメント (2) l top
おはようございます、最近は夜も弱いド田舎大家Tです。

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昨日の記事読んだ方すみません。
変な短文だったかと思います。
実は、寝落ちしてましたw
寝ぼけて投稿してたみたいです。

さて、昨日の続きですが、エアコンの設置位置も打ち合わせしました。
1階の部屋は問題ないのですが、2階の設置場所がどうしても配管部分を壁の中に隠蔽する必要が出てきました。
しかし、メンテナンスのことを考えると、エアコン配管の隠蔽はどうしても避けたいところです。

そこで、壁の中に塩ビ配管をあらかじめ隠蔽して、さらにその中にエアコン配管を通すことを提案してみました。
それなら、あとから交換することになってもメンテできるはずです。

とりあえず、取付業者に確認してもらうことになりましたので、後日また打ち合わせが必要になります。
もし不可能なら、仕方ないので露出させてカバーで隠すことになりそうです。


それでは~



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2018.07.14 Sat l 16棟目(新築3棟目) l コメント (0) l top
おはようございます、建設業の職人は朝が強くて羨ましいド田舎大家Tです。

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昨日は、建設中の新築アパート現地に、ガス会社を呼んで給湯器やエアコンの取付位置について打ち合わせを行いました。

今回、給湯器の設置とエアコンの設置でそれぞれ1点ずつ懸念点が出てきました。
給湯器の設置は、今までガス会社が外壁を貼る前に下地を入れていたそうなのですが、今回はもう外壁を貼った後なのでどうしようか?というやり取りがありました。
私は、下地を入れていたことが初耳だったので、もうちょっと早く言えよって思いましたが、段取りミスは自分のミスと思うしかありません。
残念ですが、ガス屋には外壁を固定している間柱を探して取り付けることになりそうです。

それでは~



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2018.07.13 Fri l 16棟目(新築3棟目) l コメント (0) l top
こんばんは、朝起きは苦手なド田舎大家Tです。

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今日のブログの投稿は珍しく朝投稿なのですが、実験的にしばらく朝投稿にしてみたいと思います。

一昨日、地元で梅雨明け宣言がされたのですが、前々から梅雨明けしたらやりたいことがありました。
それは、15棟目の除草剤散布です。

私が新築アパートを建てる際は、共用部や外構の清掃が不要になるように、アスファルト化しています。
そのため、本来であれば雑草が生えることがないはずなのですが・・・
端やアスファルトを割って生えてきたのです!

14棟目雑草1 14棟目雑草2

アスファルトの端から雑草が生えてくるのは理解できるのですが、アスファルトを割ってまで生えてきたのには驚きです!
そのため、梅雨明け宣言されたら除草剤を散布して、根まで枯らせようと思っていました。
葉の部分を抜いたところで根が残っていればまた生えてくると思われるので、除草剤で枯らしたかったのです。

数日すれば枯れると思いますが、暑くなって別の箇所からも生えてきそうなので、今年はこまめに除草剤散布が必要になりそうです。

それでは~



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2018.07.11 Wed l 15棟目(新築2棟目) l コメント (0) l top
こんばんは、徹夜しようか悩み中のド田舎大家Tです。

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今日は税理士と法人決算に向けた打ち合わせをしてきました。
その中で指摘があったのが、減価償却資産の償却方法と期末ギリギリの保険案件です。


平成28年度に税制改正があり、平成28年4月1日以降に取得した建物付属設備と構築物の償却方法で定率法が廃止されて、定額法のみになったそうです。
前年度はたまたま建物付属設備と構築物の取得がなかったので知りませんでした・・・
なんか、この辺の税制改正がころころあるので、それなりにアンテナを張っていないといけないのですが、抜けてましたよ。
そのため、定率法から定額法に修正をしたところ、減価償却額が少し減ったので経常利益が少し増えました。

次に、期末ギリギリに請求が来た保険を利用した修理案件です。
これは、10棟目が2月ごろの寒波で給水管や給湯管などの設備が破損したのですが、破損が長期間断続的に発覚し最終的に完了して請求が来たのが5月28日でした。
5月末決算ですが、この請求に対する支払いは保険金が下りていない(おそらく今週中)ため、どうしようか?という相談です。

・修理した設備は資産計上か?修繕費計上か?
 →災害による修繕なのでどちらでも良いそうです。

・修理した設備を計上する日は支払った日か?請求書の日か?
 →引渡しを受けたから請求されたと考えた場合、請求書の日が良いとのこと。
 
上記より考えられる計上方法は下記のとおりとなります。

パターン1
修理した設備は請求日に資産計上し、請求額を未払金で計上、保険金は未収入金で計上。

パターン2
修理した設備は請求日に請求額を未払金で計上、保険金は未収入金で計上。

妄想パターン
支払日(来期)に計上することにして、来期末に資産計上するか経費計上するか都合の良い方を選ぶ。

内心は妄想パターンにしたかったのですが、原理原則的なことを言えばパターン1かパターン2になるそうです。
妄想パターンは自己責任でやれと言われてしまいました。
ただ、妄想パターンでも長期スパンで考えれば税額は変わらないので、税務上はあまり気にする必要はないと思っています。

ではパターン1か2のどちらにするかですが、現状は経常利益、税引前純利益、当期純利益(想定)すべて黒字で、修理費と保険金額はほぼ同額です。
つまり、パターン1を選ぶと資産が増えるので利益がさらに増えて税金が増えてしまいますが、銀行評価は良くなります。
パターン2を選ぶと税金は変わらないです。

キャッシュフロー的な観点で考えると現状の利益のままであれば、中間時に支払った予定納税額で法人税が収まるので現金は減らないと思われます。
しかし、今年度の業績は当期純利益が昨年比50%減のため、痛いところがあります。

銀行は業績が悪化したけど黒字だからOKと判断してくれるのかどうなのかですが悩みどころです。
この件はしばらく悩むことにします。


それでは~



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2018.07.10 Tue l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
こんばんは、イライラ解消の為に焼肉を食べたいド田舎大家Tです。

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前々回にインターネット設備について記事を書いたところ、Facebook経由で色々質問が来たので今回は詳細に設備の内容を書きたいと思います。

まず、自前でインターネット設備を導入する大前提は、ランニングコストを抑えることが目的です。
インターネット業者を入れると、毎月の通信料には保守料が上乗せされています。
インターネット設備は一度可動してしまえば全然トラブルがありませんし、実際に自前で導入した新築1棟目と2棟目ではトラブル報告は聞いていません。
なので、業者に払っている保守料が無駄ですし、これを削減できれば月々の支払は光回線+プロバイダー料金のみで済むわけです。

実際に、自前でやることは、下記の通りです。

1 工事業者の段取り
2 既存入居者対応の段取り
3 光回線+プロバイダの手配
4 取り付ける機器の購入
5 機器設定

1 工事業者の段取り
工事業者に依頼するのは何かですが、共用部に設置する設備に供給する電気工事と、各部屋にLAN線を配線するための工事です。
この2つは資格や高所作業が必要になるので、工事業者に依頼せざるを得ません。

2 既存入居者対応の段取り
工事スケジュールが決まり次第、入居者には部屋に入って工事する旨を通達しなければなりません。
この作業を管理会社に依頼しなければなりませんし、工事日に管理会社にも鍵持参で現場立ち合いをお願いしなければなりません。

3 光回線+プロバイダの手配
工事前日までにNTTとプロバイダに光回線(一戸建てタイプ)の工事を依頼しておく必要があります。
最近は光回線とプロバイダがセットになったプランもあるので楽ですが、たまに使いたいプロバイダがアパートで共用することを理由に断ることがあるので、注意が必要です。

4 取り付ける機器の購入
アパート内のネットワークをどうするのかを考えた上で、通販などで機器を購入。

5 機器設定
自宅であらかじめ機器を設定しておき、工事日当日は取り付ければ動作できる状態にしておきます。

大まかな手順はこんな感じです。

では、実際に取り付けなければいけない機器ですが、下記の通りです。

・光回線用有線ルーター
・スマートスイッチ(レイヤー2 HUB)
・各部屋に設置するwifiアクセスポイント or ルーター
・リブーター

・光回線用有線ルーター
安定性が求められるのでなるべく業務用のルーターをお勧めします
YAMAHA製(NVR-500、NVR-510など)がお手頃かなと思います。
バッファロー製は過去にフリーズするなどのトラブルを経験しているので敬遠してます。

・スマートスイッチ(レイヤー2 HUB)
ただのスイッチングHUBで各部屋を接続してしまうと、隣の部屋同士で通信できてしまうため、セキュリティ上問題があります。
そのため、スマートスイッチを導入し、ポートVLANとポートQoSを利用します。
ポートVLANは各部屋ごとにネットワークを独立させ、隣同士で通信できないようにします。
ポートQoSは各部屋の通信帯域を制限します。例えば、一部の入居者が大量にダウンロードしていると他の部屋の通信帯域が狭くなってクレームに発展する可能性があります。そのため、部屋ごとに通信帯域の上限を設定して帯域が集中しないようにします。
私はNETGEAR製のアンマネージプラス・スイッチシリーズがコスパがいいので良く利用しています。

・各部屋に設置するwifiアクセスポイント or ルーター
もし、各部屋には有線LANのみを提供するのであればwifi機器は不要ですが、入居者に準備させるのは後々問合せ対応が発生する可能性があるので、私は各部屋に備え付けています。
では、アクセスポイントにするのかルーターにするのかですが、好みの問題になります。
アクセスポイントを設置するとクライアント側はUPnP機能を使えるのでネットワークゲームなどでサーバーになることができますが、UPnP機能を悪用するとファイル共有ソフトを利用できてしまいます。
ファイル共有ソフトの使用を防ぎたいのであれば、室内でもwifiルーターを設置して二重ルーター状態にすることでUPnP機能自体を使えないようにすることができます。
壁埋め込み式にするのであれば、アクセスポイントになります。埋め込み式のルーターは1社しか出ていないので結構高いです。

・リブーター
リブーターとは、ネットワーク機器がもしフリーズして通信できなくなったときのために強制的に電源をOFF・ONして再起動させるものです。
仕組みは定期的にPingを発信してレスポンスが返ってこなくなった場合にコンセントの電源をOFF・ONします。
最近の機器はトラブルになることはあまりないのですが、もし発生した時のためにお守りとして設置します。

まぁ、これだけの機器を設定できるだけのスキルを持っていないと正直厳しいので、出来る人は自前で導入して、できないのであれば業者に依頼すればいいのではないでしょうか?


それでは~



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2018.07.09 Mon l 不動産投資全般 l コメント (0) l top