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こんばんは、2部屋退去に嘆いているド田舎大家Tです。

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今回でこのシリーズはネタ切れになるので最後の愚痴になります。(たぶん・・・)
無能管理会社に対する愚痴(トラップ編)の番外編になるのですが、まずはこの写真を見てください。

10棟目給水ポンプ直置き 

この給水ポンプ、何か変だなと思った方、すばらしいです!

実はこのポンプ、地面に直置きの状態です。
通常、ポンプをこのように直置きすることはありません。
基礎の上に据付しなければなりません。
故障前のポンプは基礎の上にありました。
落雷で壊れた際にこの場所に移設されたのですが、基礎工事をしていなかったのです。

担当者に追求したところ、施工業者や工事に立ち会ったメーカーは問題ないと言っているとのこと。
(しかも、ミスではないかと追求すると、この担当者は緊急対応で大変だったことを理由に逆ギレしました)
しかし、このポンプのマニュアルの据付欄の注意事項に、基礎工事をした上に設置する旨が施工例まで記載して書かれているのです。
担当者は工事に問題ないと言い張るので、
「マニュアルに記載されていることを覆すのだから、メーカーに問題無い旨の証明書を発行させろ」
と指示しました。
メーカーが公に発行しているマニュアルに記載していることを覆すとは思えませんので、証明書は発行できないだろうと思っていました。
3ヶ月ほど待たせたあげく、案の定メーカーは証明書を発行できないとの回答が出たので、施工ミス確定です。

もう、ここまで逃げ道を潰さないと施工ミスを認めない管理会社どう思います?

それで、なんとか無能管理会社負担で再工事させることができました。

10棟目給水ポンプ基礎置き 

おそらく普通のオーナーなら気にもせず放置だったかもしれません。
このままずっとポンプを地面に直置きしていたら、おそらくポンプの寿命が短くなっていたでしょう。

私が過去にビル管理の仕事をしていた経験がまた役に立ったので本当によかったです。


それでは~


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2018.06.29 Fri l 無能管理会社 l コメント (0) l top
こんばんは、現場監督になれるんじゃないかと思うド田舎大家Tです。

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新築3棟目の進捗なのですが、相当早いスピードで建っています。

新築3棟目外壁工事 

ここ最近は2日に1回は見に行っているのですが、もう外壁が終わってしまうのではないかというスピードです。

室内の工事も発泡ウレタンの吹きつけと界壁工事が終わり、室内の間仕切り壁や電気工事が急ピッチで進んでます。

新築3棟目2階電気工事 新築3棟目発泡ウレタン断熱

実はこの物件は1月完成(登記)予定なので、時間的余裕が相当あります。
なので、建設会社には職人さんのヒマ調整用の物件にしていいよと言ってます。
建設業は、上期は仕事がなく職人さんの手が空いてしまいます。
逆に下期は建設受注が多いので職人さんが足らなくなってきます。
現在は建設会社が抱えている職人さんが勢ぞろいしている状態なので、スピードが速いのです。
来月からは段々職人さんがいなくなるそうなので、ゆっくりにはなると思います。

話は変わって間取りについてなのですが、、この物件の1階の部屋は8.5畳の1Rなので、ちょっと狭いかなと思っています。
そのため、狭く感じさせない工夫をしなといけないのですが、その1つとして備え付けのテレビ台とテレビの壁掛けをしようかと思っています。
そのため、コンセントなどの配置や数が大変なことになってます。
壁掛けをするにはテレビに隠れる位置にコンセントを設置したり、HDMIケーブルを壁の中を通してテレビ台の中に這わせないといけません。
他にも、ところどころにUSBコンセントも設置しています。
しかも、合計で12部屋もあるので、電気屋さん泣かせな状態です。本当にごめんなさい!

それでは~


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2018.06.27 Wed l 16棟目(新築3棟目) l コメント (0) l top
こんばんは、夏日の外仕事で汗だくなド田舎大家Tです。

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今年の2月頭に10棟目で発覚した話です。

この物件のプロパンガスの供給は無能管理会社のガス部門から、いつもお世話になっているガス会社に切り替えています。
※無能管理会社に対する愚痴(本章)参照

この現ガス会社から指摘が入ったのですが、どうも12部屋中5部屋のガス給湯器が違法改造されているようなのです。

10棟目旧ガス給湯器 

この5部屋は前オーナーが追い炊き化工事をしているのですが、ガス給湯器を入れ替える際に壁組込ボックスの背面をくりぬいて設置しているのです。
この壁組込ボックスを加工する行為は消防法違反になります。
壁組込ボックスはガス給湯器から発火した際に室内に延焼しないようにするためのものなのですが、背面をくりぬいてしまうと簡単に延焼してしまします。
隙間を覗くと室内の石膏ボードが見えるほどでした。

この状態を放置するわけにはいかないのですが、私はこのことを知らずに物件購入したのですから仲介した無能管理会社にクレームを入れました。
もちろん、施工したのは無能管理会社の下請けなので、責任はとってもらう必要があります。
クレームを入れたタイミングは、ギリギリ瑕疵担保責任の期間内だったのですが、担当者の話では瑕疵担保責任云々関係なく違法状態なので、適法状態にしますとのことでした。

具体的には、施工業者の費用負担で新しい壁組込ボックスを取り付け、ボックスに収まる新しいガス給湯器に交換となりました。
現ガス会社から聞いた話では、無能管理会社と施工会社(ガス会社と付き合いあり)の両方から何故違法なのかの問い合わせがあったとのことでした。
特に施工会社には泣きつかれたと言ってましたw
ガス部門があるのにガス部門では判断できなかったそうで、他社に確認するなんて恥ずかしくないのでしょうか?
ガスを扱う会社としてコンプライアンスはどうなっているのか疑問です。
正直、ガス会社を変更して正解でした。

この程度の加工は問題無いんじゃないか?と思われるかもしれませんが、ガス給湯器が原因で火災死亡事故が発生した場合、責任はオーナーにあります。
施工ミスした業者のせいにすることはできないのです。
つまり、オーナーもコンプライアンスを意識した経営が必要になるのです。

改修工事後はこんな感じで新品になってました。

10棟目新ガスBOX 10棟目新ガス給湯器配管

本当に事故が発生する前に発覚してよかったです。
現ガス会社には本当に感謝です。

それでは~


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2018.06.26 Tue l 無能管理会社 l コメント (0) l top
こんばんは、今日は暑いので引き篭もりたいド田舎大家Tです。

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汚部屋のリフォームですが、最後に行ったのが玄関ドアのドアクローザーの交換です。

14棟目102ドアクローザーB 14棟目102ドアクローザー型番B
↑これです(NHN 52番)

ドアクローザーは油圧によってドアをゆっくり閉める装置なのですが、劣化すると油が漏れてきます。
築古物件で勢いよくバタンと閉まるような場合は、だいたい油漏れで壊れています。
この油漏れが発生すると交換するしかないのですが、元々ついていたどらクローザーはNHNというメーカーで2009年に潰れています。
ただ、今でも流通在庫はあるので、同じ型番のものを手に入れればビス穴をあけをせずに交換できると思っていました。
ところが、このドアクローザーのブラケットが特殊でした。

14棟目102ドアクローザーブラケットB 

このビス穴の配置が一般的なものではなく、積水ハウスオリジナルの配置のため、メーカー純正品を購入してもそのまま取り付けることができません。
ビス穴をそのまま利用するなら、積水ハウスに依頼しなければなりません。
(こうやって手数料を稼いでいるのか・・・)

まぁ、最悪ドア枠にドリルで穴あけすればいいのですが、やっぱり不要なビス穴をつけることなく取り付けたいので色々商品を探していたところ、良い商品を見つけました!

14棟目102ドアクローザーA 
RYOBI 取替用ドアクローザー S-203P

この商品は、既存のビス穴にアジャスターを取り付けることで、ビス穴をあける必要がありません。

まず、既存のドアクローザーを取り外します。
14棟目102ドアクローザー旧穴1 14棟目102ドアクローザー旧穴2

アジャスターを取り付け
14棟目102ドアクローザーパネルA 

ブラケットはクネクネ変形するタイプなので、特殊位置でも問題ありません。
14棟目102ドアクローザーブラケットA 14棟目102ドアクローザーブラケット取り付けA

あとは、アジャスターに本体を取り付けて、本体とアームを接続して閉まるスピードを調整すれば完成です。
(完成写真撮り忘れました・・・)

この商品、本当に便利なのでお勧めです!
私は楽天で6100円+税で購入しました。
同じ型番の商品を購入するより安かったです!


それでは~


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2018.06.24 Sun l 14棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、重要な会議と言う名の不可抗力は最強だと思っているド田舎大家Tです。

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昨日の続きなのですが、ヤニ部屋ということもあり、また気合の入ったリフォームをしてしまいました。
まぁ、ギリギリ昭和築なアパートなので、設備の類が古すぎるのです。

<キッチン>
14棟目102キッチンB 14棟目102キッチン混合栓B
混合栓が2バルブ・・・

<トイレ>
14棟目102トイレB 
温水便座がなければ、コンセントもありません・・・

<玄関土間>
14棟目102玄関B 
無機質なコンクリート土間・・・

<物置>
14棟目102物置B 
扉に白壁紙・・・

<洗濯機置き場>
14棟目102洗濯機置き場B 


築古アパートでよくありがちなその場しのぎの修繕しかされていないので、
昭和臭しかしません!
こんなんじゃ客付けできんでしょ!

ってことでリフォーム後!
<玄関土間>
14棟目102玄関A 
いつものCF

<キッチン>
14棟目102キッチンA 
いつもの木目調ではなく黒っぽい木目
混合栓はシングルレバーに交換。

<風呂>
14棟目102ユニットバスA 14棟目102ユニットバス上A 14棟目102ユニットバス床A
錆びた箇所を隠さなければいけないので、
内装屋さんに依頼して浴槽以外はすべて水周り用のシートを貼りました。
内装屋さんもこのシートを貼ったのは初めてだそうです。
新品のような光沢があります!
換気扇は壊れていたので交換しました。
混合栓と鏡も交換です。

<トイレ>
14棟目102トイレA 
コンセントの設置を依頼して、温水便座を設置。
換気扇の音が酷かったので、交換。

<洗濯機置き場>
14棟目102洗濯機置き場A 
照明器具がなくて暗かったので、電気工事を依頼。
照明器具はニトリの安物です。

<物置>
14棟目102物置A 14棟目102クネクネA
扉や戸に白いクロスを貼るのは大嫌いなので、アクセント貼ってます。
廃盤になったIKEAのクネクネまだ在庫持ってますw

<居室>
14棟目102居室A 14棟目102TVドアホンA
電気屋にTVドアホンの設置を依頼、ガス屋にエアコンを交換してもらいました。

この部屋は、戸枠や幅木が黒系で統一されていたので、アクセントクロスも黒系で統一しました。
1階の部屋なので男性向けですね。

つい、退去者にイラっとしてリフォームに金かけちゃった感じです。
ただ、古い物件はどこかのタイミングでガチなリフォームしないと時代遅れな部屋のままとなってしまいます。
どこかのタイミングでキチンとしたリフォームをすれば、2回転目、3回点目のリフォームは楽になるはずなので、未来の時短と機会損失を防ぐための投資ですね。

それでは~


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2018.06.21 Thu l 14棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、肉食系のド田舎大家Tです。

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今年の4月末の話なのですが、14棟目で退去が発生しました。

<入居者スペック>
入居契約者:ババァ(年齢等は正直知りません)
入居者:ババァの姉
保証人:ババァの夫
敷金:72,000円
入居年数:12年

退去立会いは管理会社に任せているのですが、退去日に担当者から電話がかかってきました。

担当者「原状回復費は敷金丁度で相殺してもいいですか?」
私(心の声:普段は当日こんな話しないので何かあるな)
私「室内を見ていないので把握できません。なので、キチンと原状回復費用の見積もりを出してください。それを見て判断します。」

ってな感じのやり取りがありました。
何かひっかかるなと思い、後日現場確認したところ・・・

「ヤニ部屋確定!」


・洋室
14棟目102居室B 14棟目102エアコン1B
14棟目102エアコン2B 14棟目102エアコン3B

ヤニがクロスに付着して、エアコンは燻されて茶色くなっています。
しかも2006年製のエアコンですよ!
おそらく、この入居者が入るタイミングで新しくしたと思われます。
本当に酷すぎです!

ヤニ部屋は本当に勘弁して欲しいのですよ。
なぜなら、原状回復費用をもらったとしても、ヤニが付いていない使えそうなクロスでも臭うので、臭いを除去するために張替えないといけないからです。
相当経費がかかります。

ヤニ以外にも使い方が酷い箇所があります。

・換気扇
14棟目102換気扇B 
油汚れが酷い・・・

・ユニットバス
14棟目102ユニットバスB 
写真には写っていませんが、天井と付近の壁が錆びていました。
ちゃんと換気しろよ!
経年劣化なので、修繕費用は請求できません。

で、後日担当者から聞いた話では、退去日に管理会社が出した原状回復費用は97,200円、敷金を差し引いて25,200円を追加請求したところ、泣き脅しで払えないと言って、担当者を通じて私に電話をかけたのが顛末らしいです。

このババァ、汚しておきながら、はなから踏み倒す気満々じゃねーか!
ふざけるなよ!

担当者を通じて請求していましたが、埒が明かないのです。
ヤニで汚れていると言っても、姉は通院していたので煙草吸ったら死ぬだとか、
100%煙草吸っていないだとか、(汚れている結果があれば十分)
金がないだとか、配慮しろだとか。
挙句の果てに私のことをヤクザかと言ったり、ババァ中心に世の中回っているんじゃねーぞ!

頭にきたので、先月末に内容証明郵便を送りました。
それでも送金しないので、調停を起こすための書類と裁判になってもいいように証拠物(写真、汚れたクロスの切れ端・コンセントパネル)を担当者に見せて、最後通告しました。

一応電話では払うと言っていますが、どうなることやら。
担当者の話では今月中に送金されるそうですが、7月になっても送金されなければ即裁判所に行きます。
そもそも、入居者の都合で退去するのですから、新居の費用を支払う前に退去する部屋の費用を払うのが筋ってもんです。
にもかかわらず、踏み倒す前提なのですから、こちらは1円たりとも減額するつもりはありません!

家賃3万円で25,200円の請求なので、時間の無駄とか思われるかもしれません。
しかし、経営者たるもの、簡単に自分の債権を放棄してはいけないのです!
債権回収するための努力は当たり前です!
債権放棄なんてしたら、融資してくれた金融機関や協力してくれた方に対して申し訳ないですし、
何よりも、ナメた対応を容認したら経営者失格です!

この部屋のリフォームについては後日公開します。

それでは~


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2018.06.20 Wed l 14棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、専門家との会話はやっぱり面白いと思うド田舎大家Tです。

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今年の2月の話なのですが、とある縁で土地を購入しました。
(紹介元は口止めされているので秘密です)

新築3棟目土地全体 新築3棟目鉄塔

土地のスペックは、
面積:600平米(182坪)
接道幅:11m
奥行き:54.5m
価格:1,170万円(6.4万円/坪)
路線価:1,440万円(2.4E)
周辺実売価格:15万円~20万円/坪
現状:更地

今回も周辺相場の半額以下の土地です。
かなり広くていかにもアパート向きな土地です。
今回は綺麗な長方形の地型なのですが、奥行きがありすぎなので不動産業者も分譲が出来なかったのだと思われます。
また、隣に鉄塔があり、高圧電線が通っているので地役権がついています。

でも、こんなデメリットはアパート建設にはデメリットではありません。
地型の悪さなんてアイディア出せばいくらでも回避できるものです。
地型に合わせてうまく建物を設計すればいいだけなんです。
新築アパートで利回りを出すには、いかに土地を安く仕入れて、デッドスペースを削減するかが鍵となります。
つまり、土地のデメリットをうまく回避して安く購入すれば、利回りが高くなるのです。

今回のデメリットのうち、地役権はちょっと厄介でした。
融資先の銀行によっては掛け目が入るからです。
掛け目が入るかどうかは銀行次第なのですが、融資内諾が出た銀行は入るそうです。
まぁ、入ると言って頭金を出させる口実だったのかもしれません。

建物の間取りは、1階は8.5畳の1Rが6部屋、2階は8畳+3畳の1LDKが6部屋の計12部屋です。
上下階とも単身者をターゲットにしています。
今回の立地条件は、市内中心地なのですごく立地がいいのですが、周辺に小学校があるわけではないので、ファミリー向けにすることが出来ませんでした。
部屋数を減らして部屋面積を広くすることも考えたのですが、そうすると2階が8畳+6畳の1LDKとなってしまいます。
この間取りにすると、ターゲットは新婚やDINKS向けとなるので、駐車場の台数がさらに増えてしまい、部屋数を確保できず目標利回りを達成できませんでした。
今回の間取りは正直、少し狭いかも?と思っていますが、狭さを感じさせない工夫や補えるだけのメリットを提供して差別化を図りたいと思っています。

建物の詳細については、後日書きたいと思います。


それでは~


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2018.06.20 Wed l 16棟目(新築3棟目) l コメント (0) l top
こんばんは、雑草に侵略されているド田舎大家Tです。

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1月末の話なのですが、6棟物件で退去が発生しました。
この退去者は法人契約なのですが、なんと18年も入居していました。

この物件は築30年なので、築年数の半分以上住んでいたということになります。
当然設備や内装は痛んでいるでしょう。

退去したすぐに中を確認しましたが、案の定酷い状態でした。

・和室
F101和室B F101和室間仕切りB F101和室押入れ

・洋室
F101クローゼット扉B F101クローゼット下B F101クローゼット上B F101洋室キッチン間仕切りB

・トイレ
F101トイレB

・キッチン
F101キッチンB F101キッチン横B 

・水周り
F101洗面化粧台B

個々の状況を説明するのはキツイので詳細は省きますが、これだけ酷いと原状回復の査定も大変です。
大変ですが、請求できる箇所はキチンと請求して回収しなければなりません。
それにもかかわらず、管理会社の担当者は査定が面倒だったのか、それとも素人だったのかわかりませんが、手抜き査定?をして本来であれば請求できる箇所を請求していなかったのです!
しかも、請求漏れがある状態でさらに法人からの値引き要求に勝手に応じているわけです。

手抜き査定について追求したところ、担当者は何と言ったと思います?
「当社の方針が気に入らないなら管理契約を見直してくれ」と言ったんですよ!
もうね、久しぶりカチンときましたよ!
繁忙期だったこともあり、忙しいのはわかりますが、不手際で発生した損害を顧客に背負わせるなんて、背任行為です!

この担当者の屁理屈が酷かったので、メールで一つ一つ論破して、さらに社長にTELしてチクッたので、怒りは収まりましたが、結局は請求できなかった箇所の損害は私が背負うこととなりました。
この管理会社にはこの物件を仲介してもらった恩がありますし、まだ解決しなければならないゴタゴタがあるので、まぁ仕方ないです。

最終的に回収できた現状回復費用は敷金の8~9割程度でした。
修繕費用の15%程度でしょうか・・・

で、実際に修繕した写真がこちら

・和室→洋室化(寝室)
F101旧和室A F101旧和室建具A

和室は洋室化しました。
襖は反りが酷い状態だったので、廃棄してクローゼットにしました。
建具は和室リフォーム本舗で注文しました。

・洋室
F101洋室A F101洋室建具A

洋室もクロス・床すべて張替え、クローゼットの扉と出入口ドアも壊れていたので建具屋さんに作ってもらいました。
建具の作成は本当に高いです!確か総額20万円ぐらいだったかな?

F101間仕切り F101敷居A1 F101敷居A2

洋室とキッチンの間仕切り引き戸は、戸車が壊れて高さ調整できない状態でした。
しかも戸車が交換できない仕組みだったので、引き戸ごと交換です。
引き戸はサイズを測って和室リフォーム本舗で注文しました。
敷居はボロボロで再生は難しかったので、大工さんに作ってもらいました。
その後、内装屋に依頼してリアテックと「敷居すべりテープ」で化粧してもらってます。

・トイレ
F101トイレA F101ドア交換

・キッチン
F101キッチン1A F101キッチン2A

・水周り
F101洗面化粧台A F101洗濯機置き場A F101ユニットバスA


もうね、ついやっちゃった!って感じでガチなリフォームです。
リフォーム費用総額で80万円(家賃1年ちょい)ぐらいかな・・・
見えないところを言うと、天井全塗装後ダウンライト取り付け、エアコン2台新品、給湯器追い炊き化、シャワーホース新品交換等、設備面も相当手を入れてます。

でも、これくらいやらないと地方築古物件の客付けは難しいのです。
この甲斐があってか、現在この部屋に入居希望者が出てきたのですが、駐車場2台分をタダにしろと交渉が入ってます。
それは応じられないので、1台無料+1ヶ月フリーレントの回答をしていますが、どうなることやら・・・

それでは~


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2018.06.19 Tue l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、まじめにやっている投資家同士の話は濃いなと思っているド田舎大家Tです。

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15棟目 

15棟目(新築2棟目)なのですが、今年の2月に完成して募集をかけていました。
完成直後は中々客付けされず、2月中に1部屋、3月中は4部屋と急展開していました。
そして、4月を過ぎ繁忙期が終わっても残り1部屋が決まらなかったので、ついに新築なのに半年待ちか?と半ば諦めていました。

それが、なんと、法人契約で来月入居が決まり、ついに満室になりました!
いや~嬉しいです、新築アパートで満室利回り12%ですから!
実を言うと、欲を出してしまって利回りを12%にしたくて家賃設定を少し高めに設定していました。(高めと言っても普通の新築家賃価格です。)
なんせ、幹線道路にすぐ出られて、商店がたくさんある好立地なので。

この利回り12%という数字は地域によっては高いかもしれませんし、低いかもしれません。
土地の値段や建物のグレードによって変動もするでしょう。
入居者には一戸建ての品質で快適に住んで欲しいので、建物は決して安物の建材を使って安かろう悪かろうというわけではありません。
なので、周辺相場的には好立地・高品質・家賃普通といったところです。

でもやっぱり、新築で早く満室にならないと心臓に悪いのですよ。
融資してくれた銀行と、新築3棟目の融資先の銀行から状況を聞かれたりするので、早く結果を出さなければマズイと弱気になってそろそろ家賃値下げも検討していたところでした。
結果的に、値下げしなくても客付けできたわけですから、管理会社には本当に感謝です!

それでは~


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2018.06.16 Sat l 15棟目(新築2棟目) l コメント (0) l top
こんばんは、住民税の納税通知書で吐血しそうなド田舎大家Tです。

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昨日の朝の飛行機で東京に行ってきました。
目的は夜のイベントなのですが、そのついでにビックサイトで開催されている賃貸住宅フェアに行ってきました。
実は、フェアにはとある目的がありました。
それは、今建てている新築アパートに取り付けるIoTデバイスの視察です。

最近私はIoTの知識を急ピッチで学習して賃貸経営に役立てたいと思っています。
と言うのは、IoTはおそらく昨今の賃貸市場の中で急成長している分野で、乗り遅れるわけにはいかないと思っているからです。
「IoTなんかなくても生活できるわ!」なんて言う人はおそらくいるでしょう。
でも、IoTのメリットは何かと言うと、人を駄目にするちょっとした手間を省いて生活を豊かにしてくれるツールだと思っています。
例えるなら、物件のレベルが「携帯電話からスマートフォンにレベルアップ」するようなものです。

例えば、照明を消すために壁のスイッチを押しに行くという動作は普通だと思います。
これが、声で「電気消して」と言って消えたらどうでしょう?
便利だと思いませんか?
なんせ、寝てても座ってても体を動かす必要がないのです。

実は、自宅のリビングで実験しているのですが、本当に便利です。
両手が塞がっていたり、料理して手が汚れていても機器を操作できるのですから。
もう、SF映画のような世界がすぐそこまで来ているのです。
こんな世界、先取りできるなら導入したいじゃないですか!
ってことでデバイス探しをしていたのですが、やっぱりブームになりつつあるのか、相当数の展示がありました。
やっぱり、自分の考えていることは正しかった!と実感した瞬間でした。

フェアの後は東京出張の目的でもある、焼肉を食べる会に参加したのですが、焼肉好きな大家が50名も集まっていました!
いや~やっぱ東京はいいなぁ、肉を食べる文化があって!
地元は海産物中心なので肉を食べる文化があまりないんですよねぇ・・・
参加者の皆さん、ありがとうございました。
また来年も参加したいです!


それでは~


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2018.06.14 Thu l IoT l コメント (0) l top