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こんばんは、一日中ニヤニヤが止まらないド田舎大家Tです。

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昨日発売になった書籍ですが、なんと!発売と同時にamazonの「不動産投資」カテゴリで1位になりました!
そして、今日「アパート・ビル経営」カテゴリが新たに登録されたのですが、そちらでも1位となりました!

amazonランキング1位画像1 amazonランキング1位画像2

色々お世話になった方々、書籍を買ってくれた方、本当にありがとうございました!

何ていうか、自分でも驚いています。
何故かと言うと、ここまで人に評価されるってことが今までの人生の中でなかったので、正直に喜んではいるものの、もしかして「ドッキリ」じゃないかと逆に疑ってしまうくらいです。

ただ、ランキング1位になったことは今日まで余韻に浸りますが、明日からは忘れてまた精進したいと思います。
ここまで評価されると、私の性格上、図に乗ってしまいそうだからです。

少し前に、お気に入りのYouTuber(釣り系チャンネル)がこんな動画を上げていました



動画は55分もあるので要約すると、こだわりがあるがために視野が狭く尖がっている「むねお」、
でかい鯛を釣って再生回数が超伸びて、調子に乗っていた「きむ」。
本人以外の仲間全員の一致でクビになる寸前だったとのこと。
私も一歩間違えれば「むねお」や「きむ」みたいに仲間から村八分になってしまうかもしれない。

そうならないように、そして後から追いかけてくる後輩に追いつかれないように努力は必要だと再認識させてくれた動画でした。


それでは~


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2017.11.30 Thu l 出版 l コメント (0) l top
こんばんは、本当は有名人になりたくないド田舎大家Tです。

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実はこのブログでは一切公開してきませんでしたが、不動産投資本を出版することになりました!

タイトル:田舎大家流不動産投資術 たった3年で家賃年収4700万円を達成した私の成功法則
出版社:合同フォレスト

田舎大家流不動産投資術 

発売日は明日、11/28(火)です!

いきなり明日ですw

何で出版したのかといいますと、きっかけは紆余曲折あったのでここではあまり詳しくお伝えできませんが、一番の目的はこれから参入してくる投資家に頑張って欲しいし、失敗して欲しくない、変な業者に捕まらないで欲しいという気持ちから書いています。

なので、本を出版して有名になって、個人相手のコンサル料で稼いでやるぜ!みたいなことは全然考えていません。
(あ、業者相手のコンサルはやりますよ。業者が客付けできるようになれば環境がよくなるので。)
今のところ、私の中ではコンサルして稼ぐよりも、ノウハウを共有したり切磋琢磨できる仲間になって欲しいし、そこから得られる情報をうまく利用できれば、それだけでいいかなと思っています。
たとえ、印税が入ったとしても全額広告宣伝費にまわして、多くの人に私のノウハウを知ってもらいたいし、本をきっかけに人と繋がることができれば、それが私にとって財産になります。
リターンはどれくらいあるかわかりませんが、自分の未来に投資するために本を書いたようなものです。

私の場合は不動産投資の環境に恵まれていて、いろいろな方に教えてもらいました。
もちろん、お金を払ってコンサルを受けるのではなく無償で相談にのってもらったのです。
そのおかげで今の私があります。
そんな先輩方から教わったことをネタにして、有料コンサルで金儲けなんてしたら先輩方に顔向けできません。
(誰かにタダで物をあげたのに、売ってお金にしていたらどう思います?)

これは私の自己満足なのかもしれませんが、お世話になった先輩方にお世話になったことで恩を返すことはできないので、どうすれば恩を返せるかを考えたことがあります。
恩を返すことができないのであれば、先輩方と同じように後輩を育てて不動産投資の環境を良くできれば、巡り巡って恩を返すことにならないかなと考えました。(情けは人のためならず的な?)

そんな感じで頑張って書いた本です。
このブログを5月~9月までの間、全然書いていなかったのは執筆に集中していたからです。
もちろん、ゴーストライターなんて使っていません!
私は理系の人間なので文章を書くことは本当に下手で、かなり四苦八苦しました。
100%伝えたいことを文字にすることができたかと言えば多分出来ていないと思います。
(自身で書いても100%伝えることができないのだから、ゴーストライター使って伝えられるわけがない!)
それでも、少しでも誰かの役に立つことが出来れば私は満足なので、是非読んで頂ければと思います。

それでは~


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2017.11.27 Mon l 出版 l コメント (0) l top
こんばんは、再来年1月稼動に向けた新築を計画しているド田舎大家Tです。

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今日、管理会社に訪問する予定があったので、ついでに新築の進捗具合を確認してきました。

まずは、外壁です。
15棟目外壁途中1 15棟目外壁途中2

9割方貼り終えて、あとはコーキング作業が残っている状態です。
おそらく今月中には終わりそうです。

内装も進んでいます。
15棟目クロス途中2 15棟目クロス途中1

順次、クロスを貼っていますね。
ただ、クロスの貼り方は細かく指定しているので、ちょくちょく見に行かないと心配です。

水周りです。
15棟目キッチン途中 15棟目ユニットバス途中

ユニットバスは全部屋組み立てが完了して、現在キッチンの取り付け最中です。

いや~思ったより早く進んでいるので、結構時間的余裕がありそうです。

私がこの新築でやらなければいけない作業は、完成後にインターネット回線の手配と設定、ホームステージングの材料を揃えることです。
今回は1階と2階の1室ずつホームステージングを行いたいと思っているので、最近結構ドンキホーテや通販で家具や家電をチェックしています。

家電は価格.comでチェックしているのですが、液晶テレビは本当に安いですね。
32型で17800円ぐらいなので、全部屋にプレゼントしてもいいかもです。


それでは~


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2017.11.27 Mon l 15棟目(新築2棟目) l コメント (0) l top
こんばんは、いつまでも若手なド田舎大家Tです。

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最近、色々な会合に呼ばれることが多く、ここ1週間では管理会社の感謝祭や金融機関の若手経営者の会に参加してきました。
このような会に参加しなければ楽かもしれませんが、このような会に出席して色々な人脈を作っておくことで、経験や情報が得られると思っています。

特に今日はその成果があり、なんと!自宅に金融機関の支店長と支店長代理が挨拶に来たではないですか!
実は、管理会社の感謝祭に複数の金融機関の関係者が来ていたのですが、その中に理事クラスの人がいたのです。
そんな偉い人がいるのだったら、挨拶しないわけにはいきません!
挨拶した結果、部下を後日お伺いさせますと言っていたのですが、まさかこんなに早く来るとは思っていませんでした。
これで、融資のフロントとなる支店長クラスと知り合えたので、やっぱり人脈開拓というのは大事だなと実感しました。

もうひとつの金融機関の若手経営者の会は、若手と言っても上は60歳に近い方、下は40代の方なのですが、そこに私のような30半ばの人間がひょんと入会したのです。
正直、年齢が上の方ばかりなので大変緊張する会だったのですが、言ってみれば地元企業の経営者ばかりなのです。
表現が難しいのですが高品質な人脈といいますか、経営者としての大先輩ばかりなので、そのような人と知り合えた機会というのは本当にありがたいと思います。

このような人たちに追いつく思いで今後も精進しなければいけないなと思います。

では、現状はどうなのかと言うと・・・

3棟目 :8/8  入居率:100%
6棟物件:31/32 入居率:97%
10棟目 :11/12 入居率:92%
2棟物件:12/14 入居率:86%
13棟目 :6/6  入居率:100%
14棟目 :6/6  入居率:100%
合計  :74/78 入居率:95%
空室家賃合計:約20万円/月

毎月20万円も機会損失していると考えると、自分もまだまだ努力が足りないです。



それでは~


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2017.11.25 Sat l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
こんばんは、やっぱりサラリーマン並みに働いているド田舎大家Tです。

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最近寒くなりましたよね。
私の地元でも天気予報で雪マークがでるようになったので、毎年恒例の消雪装置の試運転をしてきました。
消雪装置がある物件は、3棟目、6棟物件、10棟目、2棟物件の計4物件もあり、稼動させて消雪ノズルの清掃も1日がかりになります。

位置関係によって、6棟物件→3棟目→2棟物件→10棟目の順に行ったのですが、最後の10棟目で事件は起きました。
なんと、井戸ポンプのブレーカーを上げると、基礎から噴水のように水が出てくるのです!

10棟目井戸水噴出 

これには驚きました!
実は、この物件の受水槽ポンプは今年の7月に落雷によって故障し、交換修理をしていました。
その際に、ポンプの設置位置が変更になり、配管が新設されています。
新設した配管を固定するために、受水槽の基礎のふちの部分にステーで固定しているのですが、ステーと基礎を固定するためにビス止めされていました。
その真横にいかにもドリルであけたような穴があいていたので、ステー設置位置を間違えたか何かで井戸配管に誤って穴をあけたと推測できます。

10棟目井戸穴 

どアップで写真を撮りましたが、あきらかに最近穴をあけたような感じです。
(もし昔から穴があいていればコケで黒くなっている)

行きたくはなかったのですが、無能管理会社の事務所に行ってどうなっているのかとクレームを入れた次第です。

もうね、この管理会社と付き合うと不要な仕事が増えるし、もう散々ですよ。
もうすぐ開放されるかと思いきや、こんなトラップを仕掛けていたなんてウンザリです。
早くスッキリしたいものです。


それでは~


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2017.11.22 Wed l 無能管理会社 l コメント (0) l top
こんばんは、スケジュール管理ができていないド田舎大家Tです。

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無能管理会社との契約終了は今月末なので、まだ2週間弱ほど付き合わなければなりません。
今までどれだけ無能っぷりだったかを書いてきましたが、実は良い点もありました。

この管理会社は簡単に説明すると、売買部、賃貸部、管理部に分かれているのですが、いままで一番無能っぷりを発揮していたのが管理部なんです。
まぁ、売買部も大ポカやらかしていますし、賃貸部の管理職の頭の中は時代錯誤状態です。
ただ、賃貸部の管理職ではない人たち(いわゆる女子事務職員)は驚いたことに至って普通で、むしろキチンとホウレンソウができているのです。

今日は先日連絡のあった来月退去予定の部屋をスーモに載せるために、修繕予定内容を確認する電話があったのです。
正直言うと、首切り宣言をしているので募集をかけないかなと思っていたのですが、キチンと確認してくるところを考えると、腐りきっているのは中年以上の社員で若い女子社員はそれなりに普通なのかなと思います。
中年社員はいつまでも頭の中がバブル時代で、きっと殿様商売が身に染みているんでしょうね。

それでは~


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2017.11.18 Sat l 無能管理会社 l コメント (0) l top
こんばんは、生活時間帯がめちゃくちゃなド田舎大家Tです。

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昨日、とある業者から土地を紹介してもらいました。
詳細なスペックを記載できないのですが、立地良し、面積良し、単価良し、地型悪し、周辺忌避施設ありなので、いかにも私に新築アパートを建ててくれと言わんばかりの土地でした。

情報もらった後、法務局で謄本と公図、測量図をgetして雨振る中、現場視察したところ、なかなか良い土地と判断しました。
帰宅後、徹夜で間取りと家賃・返済シミュレーションを考えていたのですが、どうしても駐車場1台分を諦めるか部屋数を2部屋諦めるかで悩んでいました。
悩んだあげく、駐車場の一部を軽自動車専用にすることで、希望の部屋数を確保できる算段がつきました。
さらに、真南側が広く確保できそうだったので、急遽間取りも検討してやっと計画が形になった段階で、建築会社と相談したところ、建物がルール違反だということが分かりました。
外構の幅が足らなかったのが原因です。
つまり、徹夜で考えた間取りが無駄になってしまったのです。

しかし、それでも私は構わないのです。
なぜなら、試行錯誤の過程で成果がなくても経験値を積んだと持っているからです。
何もせず業者に丸投げして利回りの低い物件を作るより、最大限の努力をして制約を回避して利回りを最大化した方が絶対良いに決まってます。
この手の努力を私はいつも「真摯」さだと思っているのですが、目標に早く到達するにはこの「真摯」さがなければ、設定した時期までに目標達成できないのです。

もらった家賃で遊んだり、仕事を理由に言い訳にするような人には到底理解できないかもしれませんが、私が短時間で今のステージにいるのも、目標に対して一直線に努力した結果ですし、今後もこの姿勢を崩したりはしないつもりです。

今のところ、周りの人からはまだ若いね(笑)と言われているので、風邪をひいていてもスピード勝負なら徹夜でも何でもします。


それでは~


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2017.11.17 Fri l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
こんばんは、昼前まで必ず寝ているド田舎大家Tです。

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今日は久しぶりに相続関係のセミナーを受けてきました。
今回のセミナーの内容については口止めされているので、詳細は書けませんが、相続は本当に奥が深いです。
相続の当事者になるのは仮に90歳の方が亡くなると定年前後の人かなと思うのですが、人はいつ死ぬかなんて分かりません。
相続人が未成年の場合だってありえます。
その場合の手続きが法律で複雑怪奇状態だったので、素人には到底無理だなと思いました。

最近は相続診断士が浸透してきましたが、それでも解決に苦しむ相続もあるのだろうなと思います。
例えばD東建託やD和ハウスの悪徳相続税対策で建てたアパートで苦しんでいる人もいるでしょう。
任意売却になった売り物件も何度か見たことあります。

私が相続に興味をもったのが約2年前で、まさにこの悪徳相続対策がきっかけです。
当初は物件の仕入れルートを相続関係からと思っていましたが、相続の勉強をするにつれて間違った相続税対策をしている人が多いなと思うようになりました。

相続診断士の中には35%も不動産業者がいます。
どれだけ情弱のお年寄りを食い物にすれば気が済むの?と思いますよ。
相続税対策は不動産だけではないはずなのに、借金前提のコンサルをやるなんて間違っています。
特に最近は、ちょっと不動産投資をかじった投資家が相続コンサルをやっているみたいですが、アホちゃうかと思います。
不動産のついでに相続コンサルなんてできる代物ではないと思ってもらいたいですね。


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2017.11.14 Tue l 相続 l コメント (0) l top
こんばんは、体内時計が狂っているド田舎大家Tです。

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最近寒くなりましたね。
私はこの時期が苦手でよく風邪をひきます。
昨日・おとといはなるべく安静にして家にいる時は寝ていました。
今日も寝ているつもりでしたが、午前中に無能管理会社(今月末までの契約)から電話がかかってきました。


T「もしもし、Tです。」

無能「お世話になります。2棟物件の○号室が来月退去です。」

T「またですか?」

無能「新築建てたそうです。後任の管理会社には連絡済みです。」

T「空き部屋は決まったのですか?」

無能「検討しているお客さんはいます。」

T「わかりました、早く決めてくださいね。」


とまぁこんな感じでした。
正直言うと管理契約切られたオーナーの物件なんかに客付けしないだろうなと思っています。
ってことで、来月でこの物件の空室率は3/14となってしまいます。
ちょっとヤバイですね。
3ヶ月連続の退去なので。

この2棟物件は建物のグレードはそこそこ良いので、戦える物件だと思っていたのですが、黄色信号が点灯状態です。

で、とりあえず風邪だからと寝込んでいるわけにはいかないので、今月空いた部屋を急ピッチで修繕準備をしてきました。
午前中に業者を手配して、気温が上がってきた昼から急遽現場対応してきました。

2棟物件107号室取付設備 

LEDシーリングライト3台とTVドアフォン、電子錠の取付です。
これさえ取り付けておけば、あとはガス屋と内装業者がやってくれます。

それにしても、風邪をひいて無理するのはサラリーマン時代以来です。
リタイアしてからは時間的余裕があったので、体調が悪いときは寝てましたが、今回だけは何が何でも即行で募集して客付けできないと、年度末融資に影響しそうな気がします。

それでは~


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2017.11.14 Tue l 2棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、明日から出張を計画しているド田舎大家Tです。

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今日は6棟物件の巡回をしてきました。

実はこの物件の近くには売りに出ていた土地が2箇所あったのですが、この近辺は激戦区なので気にしていませんでした。
ところが、今日行ったときにはなんと2箇所ともD東建託がアパート建設を始めていました!
しかも、その1箇所の隣には今年完成したD東建託のアパートもあります!

D東建託北側看板 D東建託南側看板 D東建託南側概観


「D東建託さん、もう共食いレベルですよ!」

どれだけお年寄りをそそのかして借金作らせば気が済むのやら?
ぽこぽこ竹の子のごとくアパート建てて、どうせ大家の経営が苦しくなっても知らんぷりでしょうね。

じゃ私と競合になるかと言うと、私の物件は耐用年数切れの築古物件なのであまり関係ないかなと思っています。
築古と新築ではそれだけで差別対象ですよ。
しかも、私の物件の方が家賃安いはずなので、頃合見て新築の郵便受けにチラシでも入れてやろうかなと思いますw


それでは~


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2017.11.09 Thu l 6棟物件 l コメント (0) l top