FC2ブログ
本日、来年の繁忙期に向けた新築アパートの土地を決済してきました。

<土地スペック>
面積:463平米(140坪)
道路間口:3.85m
地目:宅地(更地)
固定資産税評価額:910万円
路線価:1152万円(25千円/平米)×0.9(間口補正)=1042万円

購入価格:420万円(坪単価3万円)

周辺分譲相場:坪単価14.54万円

やっとこの土地が手に入りました!
評価額の半値以下で購入です!
立地は申し分なく、旧国道の脇道に入ってすぐの場所なので、私の持っている物件の中で一番良い立地です。

では、なぜこんなに安いのかと言うと、まず地型がめちゃくちゃ悪く、道路間口も4mに満たないのです。
県条例によって間口が4mに満たない場合は延床面積200平米を超える建物を建てることが出来ません。
また、もともとこの土地に戸建てが建っていたのですが、数年前に火事(死人なし)になっているので、心理的瑕疵にはならないが、ずっと売れ残ったそうです。
建物は残っているわけではないので、本来は瑕疵ですらありません。

さらに指値して480万円の売り出し価格から420万円になりました!

おかげで立地はいいのに激安です!

じゃ、どんなアパートを建てるのかと言うと、3月に建てた13棟目の新築アパートの改良版になります。
前回も同様の制限で延床面積200平米規制があったので、そのまま持ってくればいいじゃんってことになり、前回の反省点を改善した建物になります。

順調にうまくいけば、建物+外構で3000万円、満室家賃で34.3万円/月、利回り12%になりそうです!
新築で12%はめちゃくちゃ美味しいです!

融資は立地良し利回り良しなので、返済は20年にしてじゃんじゃん残債を減らす作戦です。

所持しても良し、売却しても良し(土地含み益が600万円)なので、本当に価値のある物件にしたいと思ってます。
(利回り8%で売れば5000万円ぐらい?)

それでは~



ぽちっとお願いします


不動産投資 ブログランキングへ
スポンサーサイト



2017.07.31 Mon l 15棟目(新築2棟目) l コメント (0) l top