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こんばんは、自宅警備員に憧れるド田舎大家Tです。

先日購入した6棟物件ですが、色々手を入れていると入居が少しずつ決まってきました。

購入当初は5部屋空いていましたが、嬉しいことに何もせずに1部屋埋まりました。

残り4部屋です。

その後、改修計画を考えながら手をいれていました。
と言っても、内装は最後になるので、照明の交換や電気工事・追い炊き工事などの設備面の強化です。
特に、追い炊き工事やTVドアフォンはポータルサイトの検索項目にあるので、ファミリー物件では重要な要素になります。

照明の交換ですが、もともとありえない照明が付いています。

旧リビング照明

リビングに紐スイッチ式の照明なんてありえねぇ!

築古の物件なので、少し天井が低くく圧迫感がないように埋め込み式のダウンライトにしてみました。

新リビング照明

どうです?なかなかいいでしょ?
でも、天井がジプトンでダサいので天井は塗装予定です。

このダウンライトは廊下とトイレ、脱衣所にも設置しました。

なんせ、こんなダサい照明だったんですよ。

旧廊下・トイレ照明

ありえない・・・orz

で、こんな感じです。

新トイレ照明

ダサく感じるものは排除じゃ!


次は和室です。

綺麗な和室は日本人大好きですよね?
でも、ダサい和室はめちゃくちゃ嫌悪しますよね?

こんな感じです。

旧和室照明

やっぱり、照明がダサい・・・

交換してみます。

新和室照明

どうです?照明替えただけで印象変わりません?
ちなみに、この照明はIKEAの安物照明です。

ここで、ちょっと問題発生。
実はこの物件、和室に壁スイッチがありません!
なので、ON/OFFができないのでブレーカーを上げると点きっぱなしです。
なるほど、だから紐スイッチ照明か・・・
ならば!これを使います。

照明リモコン

引掛けシーリングの間に設置することで照明をリモコン化できる便利アイテムです。
これでON/OFFが布団の中からでも出来ちゃいます。

ここまでしたところで、様子をみていると、なんと!この物件の近くにサブリースで悪名高い某宅建業者がペット共生アパートを建てていたことが発覚!
これではまずいと思い、敷礼ゼロに条件変更。

すると、内装はまだ手を入れていない状態で2部屋入居申込みがありました!
が、同時に1部屋退去・・・
しかも強烈なヤニ部屋と化していました。
管理会社の退去担当は頑張って21万円回収してくれましたが、天井修繕分を請求していなかったことが発覚。
褒めていいのやら、怒ればいいのかわからん・・・
ヤニ部屋についてはまた修繕をレポします。

現時点で3部屋空きです。
何とか繁忙期までに内装を終わらせて満室にしたいところです。



それでは~




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2016.08.31 Wed l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、8月はイベント対応で死にそうなド田舎大家Tです。

さて、ここ最近更新できていませんでしたが、融資関係の問題が解決しましたので、順次書いていきたいと思います。

先日、巨大な中古アパート物件を購入しました。


<物件スペック>
ファミリー向けペット可物件
間取:3LDK×16 2DK×16 アパート6棟
構造:軽量鉄骨造
築年数:27年
表面利回り:17%
購入金額:1億7,000万円→1億3,000万円
融資期間:20年
入居率:28/32


6棟物件




これはどういうことかと言うと、同一の敷地内にアパートが6棟も建っている物件なのですが、実はこの物件だけでCFが月に100万円生んでくれる物件になります。

この物件は3棟目を仲介してくれた不動産屋が紹介してくれた物件なのですが、相当特殊な物件で色々な条件が一致したため購入することができた物件です。

まず、売主は地元では有名な地主さんで、仲介してくれた不動産屋とも付き合いのある方です。
融資してくれた金融機関は県内で一番融資に積極的な信金で、信金の近くに物件があり信金も物件について良く知っています。
もちろん、信金もこの売主さんのことは良く知っていますし、信金は不動産屋と懇意にしています。
最後に買主である私は築古アパートをメインに投資しているので、投資の実績を説明し納得してもらいました。

普通ならば耐用年数切れでオーバーローン20年なんてありえない条件ですが、売主・買主・不動産屋・金融機関の思惑が一致して購入できた物件です。

現在、この物件はペット可なのですが、ペット共生型の物件にするために共用部にペットの洗い場の設置や、空室をペットを飼いやすい環境にリフォームを計画しています。


それでは~




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2016.08.03 Wed l 6棟物件 l コメント (0) l top
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