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こんばんは、ちょっとニヤニヤしているド田舎大家Tです。

さて、私はビリオネアクラブという不動産投資をベースにした投資クラブに所属しています。

ビリオネアクラブ
http://billionaire-club.jp/

主宰は自衛隊大家こと佐藤一彦さん、椙田拓也さん、ゲテモノ大家KENこと中島健一さんで、現在メンバーは全国で400名以上もいます。

そこで配信されているメルマガに私の1棟目取得についての話が6/29日付で配信されました。
このメルマガは5万人以上の読者がいるので、自分の書いた文章が多数の人に読まれるのが、なんだか嬉しいやら恥ずかしいやらで変な気分です。

もっと物件を取得したら、本も出しちゃうかも?(笑


それでは~




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2015.06.30 Tue l 不動産投資 l コメント (0) l top
こんばんは、DIYを満喫しているド田舎大家Tです。

先日購入した物件ですが、セキュリティ強化のため、電子錠を取り付けることにしました。

製品はMilreのMI-2300
http://www.milre.co.kr/html_eng/pro_08_spec.php?menu_num=0203
MI-2300-1-.jpg MI-2300-2-.jpg


韓国製なのでマニュアルの類はハングル文字で正直読めませんが、取付マニュアルはイラストで作業工程がわかりましたので問題ありませんでした。

取付手順を紹介します。
 
 
<道具>
1 電動ドリル
2 3.4mmのドリル刃(3.5mmでも可)
3 32mmの金属用ホールソー
4 ↑ホールソーの中央ドリル刃と同じ幅のドリル
5 プラスドライバ
6 ペン
 
<手順1>
取付位置確認台紙(取付マニュアル)の赤い点に穴をあける
MI-2300-3.jpg


 
<手順2>
取り付けたい場所に台紙を当てて、穴の部分にペンで印をつける
MI-2300-4.jpg

 


<手順3>
上下の印には3.4mmの幅でドリルします(ビス固定用ねじ穴)
中央は32mmの金属用ホールソーで穴をあける。
(ホールソーの前に下穴をあけた方が楽です)
ここで、ホールソーの中央ドリル部分が貫通したタイミングでホールソーから4のドリル刃に替えて室内側から室外側まで貫通させる。
この作業をしておくことで、室外側のホールソーの位置を印すことができます。
再度ホールソーで室内側に32mmの穴があいたら、室外側からも同様にホールソーで穴をあける
MI-2300-5.jpg



 
<手順4>
電子錠固定台座を2か所ビス止め。
台座が固定したら、右端中央3か所に3.4mmドリルしビス止め。
MI-2300-6.jpg



 
<手順5>
室外機(操作パネル)を室外側からケーブルを通して室内側からビスで固定。
MI-2300-7.jpg MI-2300-8.jpg



 
<手順6>
室内機にケーブルを接続してビスで固定。
MI-2300-9.jpg



 
<手順7>
ストライク固定用の穴を3.4mmでドリル。
MI-2300-10.jpg


 
<手順8>
ストライクをビスで仮固定し、動作確認を行う。
問題がなければ、ストライク上下2か所ずつにペンで印をつける。
一旦ストライクを取り外して、印をつけた4か所を3.4mmでドリル。
MI-2300-11.jpg
 
<手順9>
再度ストライクを固定して完成です。
MI-2300-12.jpg MI-2300-13.jpg

 
大体1時間ぐらいで取り付けることができました。
2回目以降はたぶん30分ぐらいだと思います。
 
電子錠の設定については販売業者オリジナルの設定マニュアル(日本語)をもらえましたので、簡単に設定できました。
このMI-2300は賃貸用に設計されており、入居者用パスワードと管理者用のパスワードを設定することができましたので、退去後も安心です。

それでは~




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2015.06.26 Fri l 3棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、楽しみを奪われてもがいているド田舎大家Tです。

昨日の午前に、地元の公庫で3棟目の決済を行ってきました。


3棟目

<物件スペック>
間取:1K×8戸(現在5戸入居)
構造:鉄骨造
築:27年
表面利回り:24%
購入金額:1000万円


今のご時世、なかなかお目にかかれない築古高利回り物件です。
なぜこのような高利回り物件を購入することができたのか・・・


それは、下記の3点により高利回り物件を「作る」ことができたからです。
 1 販売価格が1530万円、利回り10.58%と記載されていた
 2 利回りは現状の入居戸数での利回りで、満室時の表面利回りではなかった
 3 販売価格が1530万円(売主)→700万円(私)→1200万円(売主)→1000万円(私)の指値が通った


結果、表面利回り24%を実現することができました!


ただし、下記の問題点があります。
 1 市街化調整区域
 2 定番のド田舎に加えてに建っている(ちょ!
 3 学生向け物件のため、繁忙期を逃している

・・・山ってなんですか!?しかも市街化調整区域って・・・

こんな感じです

3棟目MAP

市街化調整区域ってすごく敬遠されてますよね。
何故なら、建て替えができないから。
でも、アパートの建て替えします?
建て替えする前に満室にして売って利益確定すればいい!
つまり、回避できるデメリットですね。

また、メリットもあります。
市街化調整区域にメリットなんかあるわけないだろう!って思ったそこのお兄さん、
発想の転換ってやつですよ。
そもそも、市街化調整区域では建物を簡単に建てることができません。
ということは、

  市街化調整区域
   =ライバル限定化+新ライバル出現なし


という図式が成り立つわけです!

でもでも、市街化調整区域は開発されない地域だからそもそも需要がないんじゃないの?って思うかもしれません。
実際には、徒歩5分に大学があり、車で5分のところに大きな工場がいくつもあるエリアなんです。
しかも、その大学は芸術系の学科がメインの国立大学です。
芸術系なので女子の割合が8割くらいだそうです。
女子学生に入居してもらえればハーレムを作る!室内を綺麗に使ってもらえるかもしれません。
ターゲットが限定されるので、内装を考えるのが楽です。

でも、その内装なんですが・・・すでに売主さんが空室を綺麗にリフォームしてあって、あまりイジる必要がないんですよね・・・
ただ、ターゲットを限定したリフォームがされているわけではないので、足らない部分を補う必要はあったりします。
まぁ、お金がかからないのは良いことですよね。



それでは~




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2015.06.20 Sat l 3棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、本業の休暇は休暇じゃないド田舎大家Tです。

さて、最近あまりブログを更新できていなかったのですが、3棟目の仕込み&法人設立をやっていました。
まだ売買前ですが、3棟目(法人1号)の目途がつきました。

それで明日は公庫で3棟目金消契約してきます!
でも、スケジュールがめっちゃヤバいです・・・orz

<明日の予定(備忘録)>
9:00~ 不動産屋で3棟目の管理について説明を受ける
11:00~ 法務局にて法人の印鑑登録カードを作成ののち、
      印鑑証明書・履歴事項全部証明書を取得
11:30~ 市役所にて個人の印鑑証明書を取得のち、
      法人設立等申告書を提出
12:00~ 県庁にて法人設立等申告書を提出
12:30~ 税務署にて法人設立届出書、その他諸々の書類提出
13:00~ 銀行で法人口座の申し込み
15:00~ 公庫にて金消契約

3棟目の売買が決まれば、1年で3棟取得したことになります。
1年間突っ走ってきたけど、我ながらなかなかの成績だと自画自賛ですw
このペースなら2年目は4棟ぐらい購入できるかも?


それでは~




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2015.06.08 Mon l 不動産投資 l コメント (0) l top
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