こんばんは、坐骨神経痛の老体に鞭打っているド田舎大家Tです。

現在2棟目のリフォームされていない廃墟部屋2部屋をリフォームしています。

前々から構想としてあったカウンター部屋を実現すべく、便利屋さんと一緒に作業しました。

カウンター部屋(途中)

このカウンターの天板下はOSB合板を貼っています。
コンパネやOSB合板のサイズは1820mm x 910mmの板なのですが、これを横に貼り高さ910mmのカウンターです。
実は、この高さ910mmと言うのがミソで、天板下に標準的な3段のカラーボックスをぴったり納めることが出来ます。
また、OSB合板を貼ることでクロスを貼る面積を減らし長いスパンでのコストを下げる作戦です。
遠目に見れば腰板のように見えるかも?

写真はまだ天板上は白いクロスのままですが、現在内装屋さんがアクセントクロスを貼ってくれています。


木製便座(途中)

こちらは、今では不人気な3点ユニットバスですが、差別化のために木製便座と木製ペーパーホルダーを取り付けました。
無機質な3点ユニットバスに木製品はアクセントになっていい感じです。
この3点ユニットバスにも内装屋さんに依頼してちょこっと内装やります!

来週ぐらいに完成予定なので、完成次第写真アップします!
乞うご期待!?

それでは~




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2015.02.26 Thu l 2棟目 l コメント (0) l top
仲間の大家さんから3点ユニットバスに配線工事をして温水便座の取り付けを検討しないのか?ブログに事例がありますよ。
という質問を受けましたのでお答えします。
 

結論を先に言うと下記の2点を理由に3点ユニットバスに温水便座は取り付けません!
(1)安全対策
(2)費用対効果(お金の使い方)←これが最大の理由
 

(1)安全対策
そもそも3点ユニットバスでシャワー使いますよね?
そのため、電気工事を行う場合は「防水(感電)対策」、「湿気対策」をする必要があります。
「内線規程」によると下記の2点をクリアする必要があります。

1)高速形漏電遮断器の取り付け
2)コンセントは床上80cm以上の高さに設置
(3点ユニットには換気扇がほぼついているので「湿気対策」は省きます)

※「内線規程」とは電気工作物の設計、施工、維持、管理についての民間規格(電力会社各社による規格)
 

1)の「高速形漏電遮断器」は漏電した時に0.1秒以下で遮断できる高性能なブレーカーです。
価格はだいたい1万円ぐらい。
2)は3点ユニット内にコンセントを取り付けずにユニットに穴をあけてユニットの外で結線すれば対応可能だと思います。
(ビジネスホテルの3点ユニットではたぶんこんな感じだと思います)
 

(2)費用対効果(お金の使い方)
安全対策のための工事費と温水便座合わせて概算で5~10万円ぐらいだと思います。
で、家賃1.5万円の部屋に温水便座を設置するのに5~10万円もかけたら、費用対効果はめちゃくちゃ悪いですよね?
なんせ、リフォームしないといけない箇所は壁とか床とか色々ありますから!

・1部屋リフォームするのにいくらかけますか?
→湯水のごとく金をつぎ込めば魅力的な部屋になるでしょう。

・投資した金額を回収するために家賃をいくらに設定しますか?
→高すぎたら入居してくれませんよね?

リフォームは自己満足でやってはダメです!
不動産投資は決して慈善事業じゃないのですから!

私はいつも、初めてリフォームする部屋の場合の予算を家賃の8ヶ月分以下に設定しています。
この限られた予算の中で優先順位(ウェイト)を考えます。
順位のつけ方は費用対効果で考えます。
KENさん流の言い方をすれば、-10の箇所を+10にすることができれば効果は20もあります。

 
では、今回の3点ユニットのリフォームの優先順位(ウェイト)はどれくらいが適当でしょうか?
私は3点ユニットよりも洋室の優先順位(ウェイト)を高くしています。

・洋室は普通以下で温水便座あり
・洋室はカッコいいけど木製便座

どちらがいいと思います?私だったら後者を選びます。
なぜなら、①内覧時のインパクト、②洋室と3点ユニットの滞在時間がどちらが多いかを考えれば明白です。

 
最後に、ここまで偉そうに言いましたが、私のやり方が正しいとは言いません。
なぜなら、不動産投資のスタイルは人それぞれなので一概に言えないからです。
ただ、お金を稼ぐことを考えた場合、最小限の費用で最大限の成果をあげなければいけないですし、費用対効果(お金の使い方)はシビアに考えなければいけないと思っています。


それでは~




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2015.02.18 Wed l 不動産投資 l コメント (0) l top
こんばんは、うれしい誤算が追加されて舞い上がっているド田舎大家Tです。

さて、最近ブログの更新をしていなかったのですが、
本日2棟目を決済しました!

<スペック>
構造:鉄骨造
築年数:26年
戸数:8戸
駐車場:8台
入居戸数:4戸
間取り:1K(一部1Rあり)
敷地面積:348㎡
建物面積:173㎡
積算価格:1400万円
購入価格:本体500万円(諸経費込800万円)
表面利回:29%(諸経費込換算で18%)

価格と利回りだけ見るとなんじゃこりゃ!って感じじゃないですか?
最近は2棟目購入とリフォームの段取りばかりだったのですが、
このネタはさすがにブログに書けなかったですよ。
横取りされたらたまらないですから。
ちなみに、この物件の話を東京の仲間に話したところ、
「おまえはヤクザか!」
って言われてしまいました(笑)
ちなみに指値はしていませんよ、不動産屋の提示価格そのままですから!

でも、あれ?ちょっとおかしいなって思う点がいくつかありません?
まず価格なのですが、実はこの物件は売主がお金に困って売り急いでいました。
空室のうち、2部屋はリフォームできていないボロボロ部屋・・・
立地が悪く、アパートの向かいが線路、隣に墓場・・・
しかも、周辺にはアパート群が・・・
そんでもってやっぱり田舎!
(でも1棟目と比べたらまだマシですが・・・)
そのため、家賃が1部屋あたり
1.5万円(共益費・駐車場込)!

それから、諸経費が300万円・・・?

実は、不動産屋から購入するにあたり、外壁リフォームを条件に提示されてしまったのです!
え!って感じなのですが積算に目がくらんでこの条件を飲むことに・・・
売主さんの火災保険で直してほしいと言ってはみたものの、
売主さんは金がなくて不動産屋が立て替えるために切り替えたばかりだと言われてしまい無理でした。
(たぶん嘘だろうなとは思いますが・・・)
まぁ、建設業関係の仕事していた頃の知識をフルに活かして価格交渉した結果、
2,257,200円から1,900,000円の値引きに成功したし、売却する際に指値の指摘事項を
解消したと思うことにしました。
(今でも半分納得できていないですが・・・)

融資は地元の地銀なのですが、積算価格の割に購入価格が安すぎるもんだから、
初めての融資で本体価格+外壁修繕費用+諸経費のオーバーローン!
しかも、金利3年固定1% 期間20年と公庫より好条件!
外壁修繕費用は値引き前の金額で想定していたので、余った金額を内装修繕費用に割り当てることに!
でも、内装修繕予定費用でもまだ余る・・・
銀行からはちゃんと領収書を出せと言われているし・・・
どうしよう・・・
建物名変えるから新しい看板費用に充てるか・・・

とまぁこんな感じで繁忙期中にアパート購入したもんだから、今月は超多忙です。
休日?何それ?美味しいの?
白目むいて倒れるくらい頑張ります!

それでは~




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2015.02.17 Tue l 2棟目 l コメント (0) l top