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こんばんは、ド田舎大家Tです。

さて、今週もいろいろやりましたよ。

まず、空き室の内装の見積もり立ち合い。

クッションフロアの張り替えが予想より高かったのでやらないことに・・・
クロスは張り替えせずに塗装します。
「クロスメイク」という便利な塗装があり、業者に依頼すると私の場合は、
1平米あたり500円です。穴・傷については、周りの柄をコピーして埋めてくれます。
http://www.kabegamikakumei.com/


設備面ではキッチンは交換決定だけど、予算の都合上洗面化粧台は交換しない方向に・・・
ちなみに予算は家賃6ヶ月分以内と決めてます。
なんせボロ安アパートなので予算かけれません・・・(汗
キッチン交換はホームセンターに依頼します。本体価格が安いので・・・
あと、キッチンの混合栓は今2バルブなのですが、1ハンドルに「自分で」交換します。
職場の人からやり方聞いたら簡単そうなので、チャレンジします。
カクダイのWebを確認すると、動画付で交換説明がありました。
すごく参考になります。
http://kakudai.jp/try/kitchen/002_4_single.html
なんせ、自分でやれば2か所で1.1万円で済みそうです。
業者に依頼したら2.5万円なのでかなりの節約です。

畳・障子・襖は見積もり後即依頼しました。
予想よりちょっと高くついたけど、経年のシミはやっぱりマイナス印象だと思うので、
仕方なく支払います。2部屋で4万円なり・・・

アパート用駐車場に看板を設置しました。

駐車場看板

この看板はアルミ複合版を仕入れてカッティングシートを切って作りました。
業者に依頼したら5,000円ほどですが、自分で作ったので1,500円ほどでできました。

その後は管理委託している不動産屋で現状報告
担当者の話では、1年後に開業するアウトレットの従業員向けの住宅の争奪戦がもう始まっているとのこと。
それから工事担当者向けの現場宿舎の確認もあるとのこと。
もうすでに需要がめっちゃあります(ラッキー

現場宿舎はシェアハウスでもいいから探している人もいるらしい。
3DKの部屋をシェアハウスに改造して1部屋2万円+共益費1000円 × 3部屋にすれば
6.3万円の部屋に化けそうですが・・・
工事期間の1年限定の話になりそうなのでシェアハウス化はやらない方向で・・・
(そもそも工事費出せるほどお金ないです)

とりあえず、まだまだやらないといけないことが沢山ありますが、満室に向けて頑張ります。

明日は、納品された畳・障子・襖を確認してきます。

それでは~




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2014.07.26 Sat l 1棟目 l コメント (0) l top
こんにちは、ド田舎大家Tです。

ブログをはじめてばかりなのに12日間も空けてしまいました。
ド田舎にボロ物件を購入したばかりなので、修繕に時間がかかり
暇がない状態です。

さて、このド田舎アパートを購入した理由を記載してみます。

・3DK×3部屋+2DK×1部屋のファミリー向け物件であった
・世帯数×2以上の駐車場を確保できる
・固定資産税評価額が購入価格を超えている
 (固定資産税評価額の7掛けぐらいで購入)
・購入検討時、3/4部屋埋まっていた。(購入時は1部屋退去(涙

そして何よりも・・・

周辺相場から2割引きの家賃設定にしても、
満室時の表面利回りが30%越えだった!

ド田舎という「デメリット」は「リスク」ではないです。
そもそもデメリットは「すでに分かっている欠点」であり、リスクではありません。
リスクはあくまでも「解消できない欠点」です。
ド田舎は車社会ですので駐車場を確保できれば解消できますし、
低価格が魅力だと思っていくれる方もいると思います。

周辺が田んぼばかりのド田舎でも、土地が安いためか大きな工場が3~4つ程あります。
もし仮に工場が1つ程度だったら買わなかったかもしれませんが、複数の工場があれば
どこか撤退したとしても十分やっていけます。

あと、実は物件から車で10分程度のところにアウトレットモールが来年にできる予定です。
今月から工事が着工しているため、需要は見込めると思います。

さて、明日は空き室修繕のために内装業者と建具業者と現場確認を行います。
明日も暑そうですが、頑張ってきます。



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2014.07.21 Mon l 1棟目 l コメント (2) l top
こんにちは、はじめまして、ド田舎大家Tと申します。

2014/7/7にアパートを購入し大家さんの仲間入りをしました。
先駆者の大家さんにならって物件を購入できたらブログをやりたいと思い、
始めた次第です。

アパート(取得当初)

これがアパートです。
間取りは2DKが1戸、3DKが3戸の計4戸です。
現在2部屋が埋まっています。
今まで全く管理されていなかった物件なので、雑草がボーボーです。

立地は最悪で私の名前の由来である超ド田舎です。
どれくらいの田舎かと言うと・・・






アパート周辺写真


田んぼばっかりの超ド田舎です!


なんでこんなド田舎の物件を買ったかは追々お話します。

それでは~


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2014.07.09 Wed l 1棟目 l コメント (0) l top
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