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こんばんは、最近暇になってきたので何したら良いのか分からないのが悩みなド田舎大家Tです。

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10棟目の話です。
10棟目は空室が2部屋あったのですが、なかなか決まらず年末に管理会社と繁忙期に向けてどのような対策をすべきかを相談して実行したところ、1月に無事2部屋決まりました。
10棟目は所有物件の中で一番立地条件が悪い物件なので、決めてくれた管理会社には感謝です。

無事決まったこともあり、空き部屋に置いてあるステージング用品を撤去してきたのが1月末頃です。
その際に気になったのが、消防設備点検(機器点検)をちゃんとやってあるかな?と確認したところ点検されていませんでした。

点検するとこのようなステッカーが貼られます。

自動火災報知設備点検ステッカー

10棟目は自動火災報知設備を設置しているため、機器点検を6ヶ月に1回、総合点検は12ヶ月に1回義務付けられています。
(総合点検時に機器点検も行うため、実質年2回点検作業を行います。)

また、共同住宅の場合は3年に1回消防署に報告義務があります。
これに違反すると「30万円以下の罰金または拘留」となり決して無視できない違法行為となります。

・一般財団法人日本消防設備安全センター
詳しくはこのページを参考にしてください。

私はサラリーマン時代、ビル管理の仕事をしていたため、管理物件の消防設備点検の立会い作業の経験を活かしています。

で、直近の最終点検が2019年4月7日(例年は5月、事情により変更)なので、2019年11月には機器点検を行わなければならないのですが、行われていないのです。

この点について管理会社に確認させたところ、点検業者は3年に1回行えば良いと「はぁ?」な回答をしてきたのです。
いやいや、ちょっと待てと。
3年に1回と言うのは、消防設備のない共同住宅の話ですよ。
点検業者は今までキチンと機器点検と総合点検やってるだろ?

なんかこの業者、トンチンカンな事を言い出したので、過去に消防署に提出した「消防用設備等(特殊消防用設備等)点検結果報告書」のコピーを出してくれ。と依頼しました。
この報告書を元に業者が言っている事が正しいのか消防署に確認するつもりでした。

すると、データが飛んで無いと言い出したのです!

もうね、呆れて何もいう気が起きません。
そもそも、不動産賃貸業は入居者の命を預かる業種です。
入居者の安全を確保するために、法律は遵守しなければなりません。
不備がある状態で火災が起きたらオーナーとして責任追及されます。
そうならないために、やるべきことはやらなければなりません。

私は実害のない失敗は許せるのですが、この点検業者は業者として間違えてはいけない致命的な失敗を犯したと判断しました。
そのため、入居者の命にかかわることなので、もっとしっかりとした業者を切り替えることにします。

それでは~

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2020.02.15 Sat l 10棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、繁忙期に仕事を詰め過ぎなド田舎大家Tです。

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10棟目の無料インターネット設備の導入ですが、昨日と本日は各部屋にアクセスポイントを設置する作業を行いました。
これでやっと本格的に運用開始となります。

まずはおさらいです。

私の主な作業は、取り付ける機器の用意と設定。
業者に依頼するのは、LAN配線とアクセスポイントの設置になります。

LAN配線を業者に依頼するのは、外壁に配管を設置してその中に通してベランダまで配線し、外壁に穴をあけ、室内までLAN線をはわせなければならないからです。

10棟目LANボックス 10棟目外壁LAN配線 10棟目ベランダLAN配線

建物内部に配線すればよいのでは?と思われるかもしれませんが、各部屋までの配管がないので新たに設置するしかありませんでした。
そのため、配線作業は高所作業になります。
私にはどうしてもできないので、業者に依頼せざるを得ませんでした。
この辺りは築古の弱みですね・・・

10棟目アクセスポイント設置 

アクセスポイントの設置場所はベランダ裏の壁になります。
写真は壁から少し出っ張っているのですが、実は外壁と内壁の間にさらにボードが1枚入っているので、壁の厚みの割には奥行きがありませんでした。
そのため、BOXでふかして設置せざるを得なかったのです。
このあたりも少し残念ですね。

アクセスポイントの設置が完了し導通確認ができたら、設定カードを入居者に渡して完了です。

実は今回の作業には2つの別の意図があります。

ひとつは、前管理会社(無能管理会社)がやらかした1LDK問題の確認をすることです。
やはり自分の目で確認したかったので、無料インターネットを口実に業者のフリして室内に入って確認しました。
全部屋入りましたが、1LDKになっていない部屋はありませんでした。
ただ、入居期間が長い部屋に関しては古い内装の部屋がいくつかあったので、退去されると痛い感じでした。

もうひとつは、タバコ問題です。
この物件は単身の男性が多く住んでいるのですが、タバコ吸ってヤニ部屋にしているのでは?って思ってしまいます。
昨日の記事でも問題にしましたが、言い逃れできないように証拠を押さえたかったのです。
案の定ヤニ部屋がありましたので、灰皿などの写真を確保しておきました。
退去した際にキッチリ修繕費用を請求します!

これでやっとインターネット環境を導入できました。

この物件は最近1~2部屋がずっと空いていたのでテコ入れが必要と思い導入しました。
管理会社はネット工事することを前提に客付けしてくれたので、この繁忙期で無事満室になりました。

今回はインターネット導入までの工事ですが、IoTを導入するための必須環境を整えることができたので、退去が発生したタイミングで随時IoT化をしていきたいと思います。

それでは~


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2019.04.08 Mon l 10棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、最上階からの眺めを楽しんでいるド田舎大家Tです。

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今日は重要な会議(焼肉会)のため、東京出張中でホテルで書いています。

さて、先々週決まった10棟目の申し込みですが、昨日キャンセルになり空きが確定しました
><
この時期の土日過ぎのキャンセルはマジで勘弁してほしいです。

申込者の詳細は聞かされていないのでわかりませんが、想像するに若い方で実家を出て独り暮らし予定の方だと思われます。
ところが、親に連帯保証人のお願いをした際に初めて打ち明けたのか反対にあったそうです。
土日のうちに説得するとの話だったのですが、説得できずにキャンセルになったそうです。

超迷惑です!

営業妨害と言っても過言ではありません!
この繁忙期の土日は一番客付出来る時期なので、その1回をみすみす逃したのですから!
3月も前半が終わり残りの後半で埋めなければ半年~1年空くこともあります。

ステージングも撤去して準備していたのにまたセットしないといけないので、大変です。

あ~あ、このモヤモヤどうしてくれよう・・・

それでは~
2019.03.13 Wed l 10棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、丸一日ルーチンワークしてドッと疲れているド田舎大家Tです。

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10棟目の無料インターネット導入計画ですが、本日は各部屋に導入するアクセスポイントの設定を一日かけて12台設定しました!

私が導入している壁埋め込み式のアクセスポイントはこれです。

・ELECOM WAB-S733IW-PD

WAB-S733IW-PD正面  WAB-S733IW-PD上

壁埋め込み式のアクセスポイントは色々なメーカーから発売されていますが、この機種が圧倒的に安く(6,242円~)他の製品の半値ぐらいです。
法人向けの製品ですが、普通に通販で買えます。
これを安く仕入れて施主支給すると工事費は安くすることができます。

どのメーカーの製品を購入しても同じことですが、初期セットアップを行わなければなりません。
この製品の場合は具体的には下記の作業です。

・ファームウェアのアップデート
・ネットワークの設定
・MACアドレス等のメモ
・使用しないTELポートの穴埋め

これを部屋数分(12台)の設定が必要となります。
もし新築であれば、管理ツールを使って一括で設定することも可能ですが、今回は中古アパートで後付なので入居者のいる部屋でもたもた作業するわけにはいきません。
そのため、事前に設定することになります。

実は、このアクセスポイントは新築3棟目にも導入しているのですが、あるトラブルが発生しメーカーの技術者に見てもらったことがあります。
その際にトラブルとは別件ですが、2.4GHzまたは5GHzの無線LANを無効にするとWPSを実行できないバグ?を発見したことを技術者に報告しました。

その結果、本日ファームウェアのアップデートを確認したところ、本当に改善してくれていました!

WAB-S733IW-PDファーム更新 

いや~うれしいですね!
新築3棟目のIoT対応で一時的に無効化しないと正しく設定できない項目があり、難儀だったんですよ!

この手の製品は色々なメーカーから発売していますが、問題があれば後回しにせずにキチンと対応してくれるメーカーの製品を使いたいですね!

それでは~
2019.03.03 Sun l 10棟目 l コメント (2) l top
こんばんは、繁忙期本番前なのに息切れでバテバテ中のド田舎大家Tです。

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前の記事から2週間経ってしまいましたが、続きです。

私が自前で無料インターネットを導入する際に必ず入れているものがあります。

それは、「リブーター(リセッター)」と呼ばれるものです。

リブーター 

ネットワーク機器は稀にフリーズして正常動作しなくなることがあります。
その際の対処方法は簡単で、人間が機器のコンセントを抜き差しして再起動かけることになります。(これを死活監視と言います)
その動作を人の手を使わずに自動的に行ってくれるのがリブーター(リセッター)です。

そのため、必須機器という訳ではなくお守り(保険)みたいなものですが、クレームが来る前に自動的に対処できる方が便利ですし、遠方になればなるほど移動に時間がかかり面倒なので、私は必ず入れるようにしています。

と言っても、結構高い機器で新品で買えば5万円ぐらいします。
お守り(保険)に5万円もかけるとコスパが悪いですよね?
最悪、人の手で抜き差しして対処できますし。

でも、自分で導入すれば中古品を使えるわけです。
中古なら1万円ぐらいで手に入ります。
1万円で安心できると思えば安い買い物ではないでしょうか?

この機器の仕組みは、対象となるネットワーク機器のコンセントをリブーター(リセッター)に接続します。
そして、対象機器にpingコマンド(相手と通信できるか確認するコマンド)を飛ばして、レスポンスが返ってこなかった場合、機器がフリーズしたと判断して自動的にコンセントをOFF→ONしてくれます。

リブーター(リセッター)は2年前に建てた新築1棟目、昨年建てた新築2棟目、今年の新築3棟目にも導入していますが、ネットワーク関係でのクレームは今の所来ていないので、この機器のおかげかもしれません。


それでは~


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2019.02.26 Tue l 10棟目 l コメント (0) l top