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こんばんは、外出する理由を考えるのが苦痛になってきたド田舎大家Tです。

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前回に引き続いて消防点検ネタです。
多分、ほとんどの大家さんは所有物件の消防点検に疎いと思うのですが、どうでしょうか?
管理会社に指摘されて行う場合がほとんどだと思うのですが、管理会社も疎ければ多分やらないことが多いでしょう。
現に、私の所有物件で管理会社に消防点検を催促されたことは1度もありません。
まぁ、私の場合は前職の経験があるため、指摘される前にこちらから催促する場合が多いです。

さて、消防点検が必要な場合、不要な場合の判断基準が多岐にわたるため、結構難しかったりするので、判断基準について簡単なFAQで説明したいと思います。
(図形を書いてまでフローチャートを作るのが面倒なので、質問形式です)
尚、アパートやマンションのようなレジデンス限定とします。
ビルや学校・病院のような建物はまた別で面倒な判断基準があるので省略します。

1)共同住宅ですか?長屋ですか?
共同住宅:2)へ
長屋:不要です

共同住宅と長屋の違いは共用部があるかないかだと思うのですが、共同住宅は建築基準法第2条第2号で規定された特殊建築物になるのですが、長屋は特殊建築物に該当しません。
そのため、住宅用火災警報器の設置義務ぐらいで設備に関する制限や義務がありません。
長屋はランニングコストを削減できるので、私が新築で長屋のアパートを建てている理由のひとつでもあります。

2)共同住宅の延べ床面積は?
150平米未満:不要です
150~500平米未満:消火器の設置が必要です
500平米以上:消火器および自動火災報知機の設置が必要です

・150平米未満
150平米未満の共同住宅は消火器の設置義務がないため、点検する機器が一切ないことになります。
そのため、点検義務及び報告義務がないことになります。

・150~500平米未満
150平米以上の共同住宅には消火器の設置義務があります。
設置本数は設置する消火器のサイズによって消化能力が異なるので、ググって調べてください。
消火器を設置することで6ヶ月に1回以上の機器点検義務が発生し、消防署に3年に1回の点検報告義務が発生します。
(実際には3年に1回の点検報告時に点検業者に依頼して報告するのが一般的)
消火器の使用期限がきれていると交換が必要になります。
点検業者に依頼すると費用が高くつく?可能性があるのでホームセンターで購入して交換した方が安く済みます。
古い消火器はホームセンターで購入すれば無償回収してくれる場合があります。

・500平米以上
500平米以上の共同住宅には自動火災報知器と消火器の設置義務があります。
そのため、6ヶ月に1回以上の機器点検と1年に1回以上の総合点検義務が発生し、消防署には3年に1回の点検報告義務が発生します。
総合点検は実際に各部屋にある煙感知器に煙をあてて感度の確認や、音響設備の音量確認まで行います。

3)共同住宅は11階以上ですか?
Yes:スプリンクラーの設置が必要

そんなに大規模な物件を購入or管理したことがないので、私にとっては未知の領域ですw


ここまでは消防法によって義務となっているのですが、実はもうひとつ厄介な法律があります。
それは建築基準法です。
建築基準法第12条によって定期点検義務があるため、俗に「12条点検」と呼ばれています。
12条点検によって消防設備だけでなくエレベーターや給排水設備などが該当し、1年に1回の点検義務があります。
ここでひとつややっこしい設備として、共用部に設置されている非常用照明器具があります。
非常用照明器具とは火災や地震等の非常時に停電しても外に避難できるようにバッテリーが搭載された照明器具ですが、建築基準法の範疇なので本来であれば消防署が指摘することはないはずです。
しかし、地域によっては消防署の意識が高く非常用照明器具の不備(ランプ切れ・バッテリー切れ)を指摘することが多くなっているようです。


前職でビル管理をしていたのでここまで知識を持っていますが、普通のオーナーや管理会社がこのような知識を持っているとは到底思えないんですよね・・・

しかし、法律を知らないから点検をやらなくていいという理屈は絶対に成立しません。
もし火災や地震が発生した時に設備不備があればオーナーに責任があることになります。
設備不備を理由に入居者が亡くなった場合、その責任を負うことができますか?

それでは~

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2020.02.16 Sun l 設備 l コメント (1) l top
こんばんは、明日は大阪出張なのでちゃんと起きれるか心配なド田舎大家Tです。

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今日は特に予定はなかったので、新築3棟目関連で散らかった書斎や作業部屋を整理したり事務作業を漠然としようかと思っていました。

ところが、10時頃にそろそろ起きようかなと思ったタイミングで6棟物件の管理会社から電話がかかってきました。
もちろん、ベッドで寝た状態で電話応対ですw

どうも、6棟物件の入居者から融雪装置が動いていないと連絡があったそうです。
業者を手配するか?と聞かれましたが、工賃取られたくなかったので自分で行くと回答し現地に行ってみました。

で、現地に到着して確認すると融雪装置は動いています。

ただ、水の出力が弱くなっている感があり、雪は残っています。

6棟物件融雪装置能力低下写真 

う~ん、水の出力を上げたいのですが、利用しているポンプは調整できないタイプです。
しかも、原因はポンプでない可能性もあります。
融雪装置の水は井戸水なのですが、雪が降って周辺の融雪装置が一斉に動くと、井戸水の水位が低下して水量が減る場合があります。
そうなると、どうしようもないのですが、何も対策をしないわけにはいかないので、降雪センサーの気温設定を3度以下から4度以下に設定変更です。
温度設定を上げておくことで、早い段階で水が出て、止まる段階も遅くなるはずです。

とりあえず、これで様子見としたいのですが、最悪ポンプの交換も視野にいれなければならないかもしれません。

実はもうひとつ問題があって、築30年なので駐車場のアスファルトの状態もよくありません。
綺麗な状態なら勾配に沿って水が流れていくはずですが、流れが悪かったり凸凹があったりするので、効率よく溶けていない可能性もあります。

やっぱり古い物件は色々と問題が発生して大変です。

ちなみに、新築3棟目の融雪装置の状況はこんな感じです。

新築3棟目防犯カメラ1 新築3棟目防犯カメラ2

防犯カメラの映像をスマホで確認できるので、楽ちんです。
アスファルトではなくコンクリートなので水の流れが綺麗で雪が全然ありません。

それでは~


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2019.02.09 Sat l 設備 l コメント (0) l top
こんばんは、締切間近の作家気分で忙しいド田舎大家Tです。

更新サボってすみません、コミケの準備等で忙しくて全然書けていませんでした。

さて、地元では急に気温が下がり、3日前から雪が降り始めてきました。
そのため、3棟目と6棟物件の融雪装置の点検や試運転を行ってきました。

まず、融雪装置のノズルに泥などが詰まっていないか確認が必要です。
数ヶ月放置していたわけですから、結構詰まっていたりします。

融雪吹き出し


こんな感じにすべてのノズルから水が出ているか確認します。
もし目詰まりしていたら、細い棒など(千枚通しや精密ドライバーなど)で突っついて、
貫通させます。

それから、井戸ポンプ周りも正常か確認をします。

電流メーター

電力の動力契約をしていると、このような盤があったりするのですが、
電流メーターの針が安定しているか確認します。
もし、針が左右に継続的に触れている場合、ポンプがエア噛みしている場合があります。
エア噛みしていると、出力が落ちたり安定しないので早急に対処しなければいけません。
エア抜きする場合は、抜けるまで運転と停止を繰り返しすだけです。
時間がかかるかもしれませんが、簡単です。

ブレーカー


最後に、ブレーカーの表面を触って熱を持っていないか確認します。
熱いとブレーカーが壊れている可能性があります。


今回は最初の降雪の翌日にアパート回って点検して、その翌日に積もるくらいの降雪があったので、
巡回できなかったら本当にヤバかったです。
もっと前もって冬支度しておけって突っ込み来そうですが、年末のせいかマジで忙しいので大変です。

それでは~




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2016.12.17 Sat l 設備 l コメント (0) l top