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こんばんは、毎日試行錯誤しているド田舎大家Tです。

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和室の完了後、取り掛かったのは洋室です。

まず、大工さんに依頼してクローゼットの交換を依頼しました。

F201クローゼットB

このクローゼットはレールとランナーが歪んでしまったのか開閉時に引っかかってしまいます。

そして、何よりもスリット部分のヤニ汚れが酷く、クリーニングできません。

F201クローゼット拡大B

こんな酷い状態なのですが、黙っているわけにはいかないので、クローゼットのクリーニング費用は別途回収して新品に交換です。

交換にあたり、壁の構造を確認しながら適切なサイズの扉を楽天で注文します。


サイズ以外で注意すべきなのはレール部分で、床に「埋め込む」のか「乗せる」のかを既存のものから判断しなければなりません。
今回は「乗せる」タイプを選んでいます。

交換すると、どうしても壁を壊して石工ボードの張りなおしが発生するので、クロスの張り替えをしなければなりません。
まぁ、今回は全クロス張替えなので内装工事前に工事を発注していました。

F201洋室2

新品になるとなかなかいい感じです。

次にクロスの張替えです。
この部屋、ヤニ汚れが最大級に酷く・・・
F201洋室B F201洋室エアコン拡大B

エアコン跡がくっきりです!
張替えが必須なのですが、アクセント部分をどこに張るのかを先に考えます。

で、こんな感じに張り替えてみました。

F201洋室1

何故、こんなデザインにしたのかと言うと、クロス貼りはまだ不慣れなのでなるべくアクセントクロスのジョイントを省きたかったのです。
クロス1本(92cm)だけであればジョイントは必要ないので、幅が92cm以内の壁に濃い色合いであれば1本でも十分だと判断しました。
また、ジョイントしなければリピートも関係なくなるのでロスを少なくすることもできます。

それでは~



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2020.01.28 Tue l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、繁忙期に入り悲鳴状態のド田舎大家Tです。

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あけましておめでとうございますw(遅いわ!
今年もよろしくお願いします。

ブログ1ヶ月ほど放置してすみませんでした。
年末年始は何かと忙しく、てんてこ舞い状態にプラスして、6棟物件用の駐車場用地を購入するなど、貧乏暇なしでした。

さて、その忙しかった主な原因なのですが、10月末に発生したヤニ部屋をDIYでリフォームしていました。
何でDIYしたのかと言うと、前に入居していた方は16年間入っていたため、内装だけでなく水周りの設備交換が必要なのです。
そのため、原状回復費用として回収した54万円を予算とした場合、業者に依頼すると倍額かかるのと他にも空き部屋があったので時間はあるので、勉強のために内装もDIYすることにしたのです。

さすがにフルにDIYをするにしても、素人では手が出せない部分もあるのでそこは業者に依頼しました。
依頼したのは、電気工事と水周り工事、大工工事、天井塗装工事です。
大工工事(クローゼット交換)と天井塗装工事は自分でしようかとも考えましたが、コスパはそんなに悪くないので業者に依頼して私はなるべく内装工事のコストダウンに注力します。

内装デザインは勉強する意味合いを込めて、いつも内装業者に依頼しているデザインをそのまま自分でやります。業者さんがいつもどのようなところで苦労するのか、コストダウンするポイントが無いかを探ります。

第一段階として、和室の洋室化を行います。
和室で練習して他の部屋に展開する算段です。

まずは畳を軽バンに積んで廃棄業者まで持って行きます。
その後、垂木とコンパネで床上げするのですが、今回は自分でせずに大工さんに依頼しました。
自分で出来るのですが、クローゼットの交換工事を依頼していたので、そのついでです。

古いクロスを剥がす前に建具枠や周り縁、天井をクリーニングします。
この作業を先にしないと、クロスを貼る際に触れてしまうとヤニが移ってしまいますし、天井のヤニがクロスに浸透する可能性もあるからです。

で、清掃するためにセスキをスプレーすると・・・

F201和室ヤニ液垂れ

ヤニ液がだら~んです!
どんだけ、タバコ吸っていたんだ?
これでよく和室で吸っていないと言えたよな・・・

清掃後、天井の溝部分にパテ埋めして、古いクロスを剥がして新しいクロスを張ります。
新しく貼るクロスを選定する際に気をつけることは、いかに施工が楽でコストを抑えられるか?を考えます。
柄物を使うと左右の柄合わせをしなければならないので、手間のかからない量産クロスや無地のクロスをメインに利用します。

クロスは楽天で糊つきで30m単位で購入です。

さすがに糊をローラーで塗る手間は省きたいので糊付けされたクロスを購入します。
あ、基本的にクロス等の消耗品や道具も楽天で購入しています。
買い物マラソンと5・10の日のポイントを狙ってコストダウンしているからです。

クロスを貼る手間も何とか楽にするために、市販されている最大の刷毛を購入しました。
[商品価格に関しましては、リンクが作成された時点と現時点で情報が変更されている場合がございます。]

ワイド撫ブラシ2行 600MM 穴あき 極東産機 13-5088
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長さが60cmの刷毛なのですが、撫でる回数が圧倒的に少なくて済むので重宝しています。

壁クロスを練習した後は、天井クロスです。
天井は結構大変なのです。
なぜなら、天井に貼って手を離すと貼っていないクロスの自重で剥がれてくるので、なかなか手を離せません。
しかし、手を離さなければ脚立から降りて移動することが出来ません。
そこで、100円ショップなどで売っているクイックルワイパーを使います。
ダイソーで300円で売っています。
これでクロスを抑えながら脚立から降りることができるのですごく便利です。

クロスを貼った後にCFを貼って完成です。

F201洋室化

ちなみに、クロスやCFの貼り方についてはyoutubeを見れば簡単に勉強できます。
特に内装材を売っているrestaのyoutubeチャンネルには一通りの施工動画がアップされているので、すごく勉強になりました。

それでは~



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2020.01.25 Sat l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、万年金欠病のド田舎大家Tです。

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1週間ほど前に書いた漏水事故についてですが、保険金が満額下りたことまでは前回書きました。
しかし、そろそろ工事完了に向かいたいところなのですが、しょぼい担当者のせいで話が全然すすみません。

時系列をざっくり書くと

9/4 下階部屋修繕工事に伴い上階部屋の漏水発覚
9/5 修繕箇所の確認と見積を担当者に指示
9/6 担当者はトチ狂って漏水した上階部屋ではなく下階部屋を業社に確認させていたことが発覚
   担当者は勘違いしただけと言い訳 ←もちろんブチ切れ!
9/28 担当者に電話で新しいユニットバスの仕様選択の余地を確認依頼
10/1 保険会社に依頼された鑑定人が現場を視察(私が現場立会いを行う)
10/7 保険会社代理店より保険金が下りる旨連絡あり
    その際に、仕様について連絡するように再度メールで依頼
10/12 仕様書がメールにて届く
    即日、下記について確認を依頼
    1 ミラーを大きくしたかったので、鏡・小物棚セットを変更(型番を指定)し
      追加費用を確認
    2 現状は窓のないユニットバスなのにオプションに窓接続枠が含まれていた
      本当に必要なのか確認
10/21 修正された仕様書がメールにて届く。
    追加費用は10,000円(税別)と書かれていただけで本文に説明は一切なし。

このメールで、またブチ切れです!
意識してか無意識かわかりませんが、私のことやっぱりナメてると再確認しました。

・1 ミラーについて
鏡・小物棚セットは前回の仕様書(MR-WSWX2)は定価8,500円 (税抜) 、変更した仕様書(MRLN250-WSWX2)は定価14,000円 (税抜)、定価の差額が5,500円しかないのに追加費用10,000円(税別)ってナメてますよね?

ハウステック電子カタログ

・2 窓枠について
前回指摘した窓枠が仕様書から削除されているのですが、何故か削除された分が減額されていない。

・3 ドア位置について
前回の仕様書にはドア位置が記載されておらず、今回の仕様書に追記されていたのですが、ドア位置が違っている。

こんなの、新旧の仕様書を印刷して見比べたりカタログをチェックするだけで分かる業者のミスなのに、担当者はそれすら確認をせずに顧客に左から右へ流すだけなのです。
どう思いますか?
業社のせいにすれば責任はないとでも思っているのでしょうか?

どの業種でも良いのですが、所属している会社の同僚が下請けからもらった間違った仕様書をチェックもせずに顧客に渡して、間違いを指摘されている状況を想像してみてください。
この担当者の役職は「課長」なのですが、課長レベルの人間がこんなミスするなんてありえないでしょう?
普通なら信用失うと思いませんか?

私はいつも思っているのですが、人は人に影響を与えると考えています。
今回もそれに該当するのかなと思っています。
田舎の大家というのは、老人が多く修繕のやり方なんて分からない人ばかりなので、管理会社の言い分を鵜呑みにしてなぁなぁで成り立ってしまうのです。
それが続けば思ったとおりの仕事しかできない社員が出来上がり、課長にまでなってしまうのです。

それにひきかえ、こちらは金融機関から億単位の金を借りて賃貸経営をしているのです。
銀行から信用されて金を借りているのですから、その信用を裏切るわけにはいきません。
ただの会社員とは背負っているものの重さが違い過ぎるのです。
だから、サラリーマン経験の投資家がオーナーになると、当たり前のことを当たり前のようにやります。
サラリーマン時代に当たり前のように行ってきた確認作業をキチンと行います。
重いものを背負えば仕事に対するスタンスが全然違うのです。

そもそも、漏水が発覚して7週間が経ったわけですが、仕事ができない担当者のせいで未だに修理できていない状況です。
そろそろ、この担当者を切ってしまおうか管理会社の専務と相談するレベルなのかもしれません。

それでは~



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2019.10.23 Wed l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、お金の貸し借りは個人間NGで金融機関の仕事だと思っているド田舎大家Tです。

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6棟物件についてですが、狸ジジイ前オーナーが客付けした賃貸借契約書があまりにもいい加減で、貸す側・借りる側の双方が不幸になる可能性があるので、更新時期に管理会社仕様の賃貸借契約書に巻きなおす作業を依頼しています。

その第1号の部屋の入居者がなんと現在91歳のおじいさんで、しかも3LDKの部屋に単身で住んでいます。

これを知って、まず想定するのが孤独死ではないでしょうか?

roujin_kodokushi.png

91歳で車の運転もしていますが、いつ死んでもおかしくない年齢です。

そこで、管理会社には各部屋の入居人数と最高年齢を一覧にして調べてもらうと、ファミリー物件に単身者が1割程度いることがわかりました。
さらに、孤独死の発生確率や年齢分布の情報がないかを調べてみると、確率はさすがにないですが年齢分布がありました。

シニアガイド
孤立死の約7割は男性。40代でも孤立死の危機
https://seniorguide.jp/article/1001564.html

これを見ると、単身男性であればいつ死んでもおかしくないじゃんって思います。

現在、火災保険の孤独死オプションにかかる費用を見積もり依頼していますが、築古だろうが新築だろうが関係なく対策すべきでしょう。
オプションにかかる費用がいくらになるかにもよるので何とも言えませんが、コスパが悪いようなら最低限連帯保証人の設定を徹底しなければならないかなと思います。

それでは~



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2019.10.18 Fri l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、数値やお金はキッチリ管理したいド田舎大家Tです。

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先月末に退去があった部屋の1つなのですが、またヤニ部屋が発生しました!

前回のヤニ部屋
http://doinakaooya.blog.fc2.com/blog-entry-227.html

退去で面倒なのが築古物件の場合、修繕が一番シンドイのですが、特にヤニ部屋とペット部屋の臭いが酷いので、臭いを吸ってしまったクロスを張り替えなければなりません。

今回のヤニ部屋は史上最悪な状態で、業者に丸投げで修繕を依頼するとおそらく100万円かかりそうな勢いです。

<キッチン>
6棟物件F201キッチンヤニ壁
↑壁

6棟物件F201壁穴
↑壁に穴

6棟物件F201CF汚れ3 6棟物件F201CF汚れ2
↑キッチンシンクまわりの床(カビ?)

<洋室>
6棟物件F201洋室ヤニ壁
↑壁

6棟物件F201エアコン跡
↑エアコン跡

6棟物件F201ヤニクローゼット 6棟物件F201ヤニクローゼット拡大
↑クローゼット

<和室>
6棟物件F201ヤニ和室

いや~すごい燻されっぷりです!
退去者は肺がんになってないか心配するレベルです。

原状回復費用として、壁天井のヤニ洗浄、CFの汚れのため張替え費用、クローゼットの洗浄、消臭用のクリーニングで約53.4万円の見積もりになります。

前回もそうでしたが、クロスを張替え名目にすると減価償却云々って言われてゴネられる可能性があるので、あくまでもヤニを除去するための洗浄名目にします。

見積もりを作成して請求したのですが、やっぱり交渉が入ってきます。
前回同様に和室では吸っていないから免除しろと言ってきたのです。
キッチン・洋室・廊下がヤニで酷い状態なのに和室だけ吸っていないなんて信じられるでしょうか?

おそらく、和室のクロスの色が緑の砂壁をイメージした色なので、わからないのでは?って思ったのでしょう。

しかし、そんなことで屈する私ではありません。
キチンと証拠とセットで理論武装します。

http://doinakaooya.blog.fc2.com/blog-entry-231.html
前回はこんな感じでしたが、証拠のない理屈だったので、証拠を探すための検証を行います。

<現場検証道具>
6棟物件F201セスキシート 6棟物件F201セスキクリーナー
・セスキ炭酸ソーダ配合リビングお掃除シート(以下、シート)
・セスキクリーナー(以下、クリーナー)
どちらもダイソーで購入できます。
クリーナーは無色透明な液体です。

【検証1 廻り縁】
6棟物件F201ヤニ和室回り縁
↑木部でツルツルしている箇所なので、シートで拭けばヤニが落ちるのでは?と推測

6棟物件F201ヤニ和室回り縁拭き
↑結果、ごっそり落ちます!

【検証2 壁クロス】
6棟物件F201和室ヤニ壁1
↑クリーナーを吹きかければ、ヤニを含んだ液体が流れてくるのでは?と推測

6棟物件F201和室ヤニ壁2 6棟物件F201和室ヤニ壁2拡大
↑(クリックして拡大して見てください)
茶色い液体がダラダラ流れてきます。

6棟物件F201和室ヤニ壁拭き取り
↑シートで拭き取って比較すると一目両全です!
(右は未使用のシート、左は拭き取ったシート)

この検証によって、和室にもヤニが付着していることを証明しました。
この証拠をまとめた資料を管理会社に渡して再度請求したところ・・・

本日、満額原状回復費が振り込まれたそうです!

まぁ、これだけ言い逃れできない証拠を提示したのですから、反論のしようがありません。
むしろ、反論できるならその理屈を聞いてみたいものです。

正直なところ、ガイドラインによって経年劣化した部分については請求できないので、客付けできる状態に修繕するには、倍額の費用がかかりそうなんですよね。

例えば、洋室のクローゼットなんかはクリーニング費用を請求しましたが、スリットの奥に付着したヤニなんてクリーニング不可能に近いので、新しいものに交換するしかないんです。
綿棒でチマチマ除去するわけにはいきません。
となると、クリーニング費用では全然足りません。

なので、修繕費削減するには極力業者を入れずに自分でDIYでやるしかないのですが、どうしようか迷ってはいます。

もう、本当に勘弁してよ~って感じです。

それでは~



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2019.10.16 Wed l 6棟物件 l コメント (0) l top