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こんばんは、万年金欠病のド田舎大家Tです。

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1週間ほど前に書いた漏水事故についてですが、保険金が満額下りたことまでは前回書きました。
しかし、そろそろ工事完了に向かいたいところなのですが、しょぼい担当者のせいで話が全然すすみません。

時系列をざっくり書くと

9/4 下階部屋修繕工事に伴い上階部屋の漏水発覚
9/5 修繕箇所の確認と見積を担当者に指示
9/6 担当者はトチ狂って漏水した上階部屋ではなく下階部屋を業社に確認させていたことが発覚
   担当者は勘違いしただけと言い訳 ←もちろんブチ切れ!
9/28 担当者に電話で新しいユニットバスの仕様選択の余地を確認依頼
10/1 保険会社に依頼された鑑定人が現場を視察(私が現場立会いを行う)
10/7 保険会社代理店より保険金が下りる旨連絡あり
    その際に、仕様について連絡するように再度メールで依頼
10/12 仕様書がメールにて届く
    即日、下記について確認を依頼
    1 ミラーを大きくしたかったので、鏡・小物棚セットを変更(型番を指定)し
      追加費用を確認
    2 現状は窓のないユニットバスなのにオプションに窓接続枠が含まれていた
      本当に必要なのか確認
10/21 修正された仕様書がメールにて届く。
    追加費用は10,000円(税別)と書かれていただけで本文に説明は一切なし。

このメールで、またブチ切れです!
意識してか無意識かわかりませんが、私のことやっぱりナメてると再確認しました。

・1 ミラーについて
鏡・小物棚セットは前回の仕様書(MR-WSWX2)は定価8,500円 (税抜) 、変更した仕様書(MRLN250-WSWX2)は定価14,000円 (税抜)、定価の差額が5,500円しかないのに追加費用10,000円(税別)ってナメてますよね?

ハウステック電子カタログ

・2 窓枠について
前回指摘した窓枠が仕様書から削除されているのですが、何故か削除された分が減額されていない。

・3 ドア位置について
前回の仕様書にはドア位置が記載されておらず、今回の仕様書に追記されていたのですが、ドア位置が違っている。

こんなの、新旧の仕様書を印刷して見比べたりカタログをチェックするだけで分かる業者のミスなのに、担当者はそれすら確認をせずに顧客に左から右へ流すだけなのです。
どう思いますか?
業社のせいにすれば責任はないとでも思っているのでしょうか?

どの業種でも良いのですが、所属している会社の同僚が下請けからもらった間違った仕様書をチェックもせずに顧客に渡して、間違いを指摘されている状況を想像してみてください。
この担当者の役職は「課長」なのですが、課長レベルの人間がこんなミスするなんてありえないでしょう?
普通なら信用失うと思いませんか?

私はいつも思っているのですが、人は人に影響を与えると考えています。
今回もそれに該当するのかなと思っています。
田舎の大家というのは、老人が多く修繕のやり方なんて分からない人ばかりなので、管理会社の言い分を鵜呑みにしてなぁなぁで成り立ってしまうのです。
それが続けば思ったとおりの仕事しかできない社員が出来上がり、課長にまでなってしまうのです。

それにひきかえ、こちらは金融機関から億単位の金を借りて賃貸経営をしているのです。
銀行から信用されて金を借りているのですから、その信用を裏切るわけにはいきません。
ただの会社員とは背負っているものの重さが違い過ぎるのです。
だから、サラリーマン経験の投資家がオーナーになると、当たり前のことを当たり前のようにやります。
サラリーマン時代に当たり前のように行ってきた確認作業をキチンと行います。
重いものを背負えば仕事に対するスタンスが全然違うのです。

そもそも、漏水が発覚して7週間が経ったわけですが、仕事ができない担当者のせいで未だに修理できていない状況です。
そろそろ、この担当者を切ってしまおうか管理会社の専務と相談するレベルなのかもしれません。

それでは~



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2019.10.23 Wed l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、お金の貸し借りは個人間NGで金融機関の仕事だと思っているド田舎大家Tです。

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6棟物件についてですが、狸ジジイ前オーナーが客付けした賃貸借契約書があまりにもいい加減で、貸す側・借りる側の双方が不幸になる可能性があるので、更新時期に管理会社仕様の賃貸借契約書に巻きなおす作業を依頼しています。

その第1号の部屋の入居者がなんと現在91歳のおじいさんで、しかも3LDKの部屋に単身で住んでいます。

これを知って、まず想定するのが孤独死ではないでしょうか?

roujin_kodokushi.png

91歳で車の運転もしていますが、いつ死んでもおかしくない年齢です。

そこで、管理会社には各部屋の入居人数と最高年齢を一覧にして調べてもらうと、ファミリー物件に単身者が1割程度いることがわかりました。
さらに、孤独死の発生確率や年齢分布の情報がないかを調べてみると、確率はさすがにないですが年齢分布がありました。

シニアガイド
孤立死の約7割は男性。40代でも孤立死の危機
https://seniorguide.jp/article/1001564.html

これを見ると、単身男性であればいつ死んでもおかしくないじゃんって思います。

現在、火災保険の孤独死オプションにかかる費用を見積もり依頼していますが、築古だろうが新築だろうが関係なく対策すべきでしょう。
オプションにかかる費用がいくらになるかにもよるので何とも言えませんが、コスパが悪いようなら最低限連帯保証人の設定を徹底しなければならないかなと思います。

それでは~



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2019.10.18 Fri l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、数値やお金はキッチリ管理したいド田舎大家Tです。

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先月末に退去があった部屋の1つなのですが、またヤニ部屋が発生しました!

前回のヤニ部屋
http://doinakaooya.blog.fc2.com/blog-entry-227.html

退去で面倒なのが築古物件の場合、修繕が一番シンドイのですが、特にヤニ部屋とペット部屋の臭いが酷いので、臭いを吸ってしまったクロスを張り替えなければなりません。

今回のヤニ部屋は史上最悪な状態で、業者に丸投げで修繕を依頼するとおそらく100万円かかりそうな勢いです。

<キッチン>
6棟物件F201キッチンヤニ壁
↑壁

6棟物件F201壁穴
↑壁に穴

6棟物件F201CF汚れ3 6棟物件F201CF汚れ2
↑キッチンシンクまわりの床(カビ?)

<洋室>
6棟物件F201洋室ヤニ壁
↑壁

6棟物件F201エアコン跡
↑エアコン跡

6棟物件F201ヤニクローゼット 6棟物件F201ヤニクローゼット拡大
↑クローゼット

<和室>
6棟物件F201ヤニ和室

いや~すごい燻されっぷりです!
退去者は肺がんになってないか心配するレベルです。

原状回復費用として、壁天井のヤニ洗浄、CFの汚れのため張替え費用、クローゼットの洗浄、消臭用のクリーニングで約53.4万円の見積もりになります。

前回もそうでしたが、クロスを張替え名目にすると減価償却云々って言われてゴネられる可能性があるので、あくまでもヤニを除去するための洗浄名目にします。

見積もりを作成して請求したのですが、やっぱり交渉が入ってきます。
前回同様に和室では吸っていないから免除しろと言ってきたのです。
キッチン・洋室・廊下がヤニで酷い状態なのに和室だけ吸っていないなんて信じられるでしょうか?

おそらく、和室のクロスの色が緑の砂壁をイメージした色なので、わからないのでは?って思ったのでしょう。

しかし、そんなことで屈する私ではありません。
キチンと証拠とセットで理論武装します。

http://doinakaooya.blog.fc2.com/blog-entry-231.html
前回はこんな感じでしたが、証拠のない理屈だったので、証拠を探すための検証を行います。

<現場検証道具>
6棟物件F201セスキシート 6棟物件F201セスキクリーナー
・セスキ炭酸ソーダ配合リビングお掃除シート(以下、シート)
・セスキクリーナー(以下、クリーナー)
どちらもダイソーで購入できます。
クリーナーは無色透明な液体です。

【検証1 廻り縁】
6棟物件F201ヤニ和室回り縁
↑木部でツルツルしている箇所なので、シートで拭けばヤニが落ちるのでは?と推測

6棟物件F201ヤニ和室回り縁拭き
↑結果、ごっそり落ちます!

【検証2 壁クロス】
6棟物件F201和室ヤニ壁1
↑クリーナーを吹きかければ、ヤニを含んだ液体が流れてくるのでは?と推測

6棟物件F201和室ヤニ壁2 6棟物件F201和室ヤニ壁2拡大
↑(クリックして拡大して見てください)
茶色い液体がダラダラ流れてきます。

6棟物件F201和室ヤニ壁拭き取り
↑シートで拭き取って比較すると一目両全です!
(右は未使用のシート、左は拭き取ったシート)

この検証によって、和室にもヤニが付着していることを証明しました。
この証拠をまとめた資料を管理会社に渡して再度請求したところ・・・

本日、満額原状回復費が振り込まれたそうです!

まぁ、これだけ言い逃れできない証拠を提示したのですから、反論のしようがありません。
むしろ、反論できるならその理屈を聞いてみたいものです。

正直なところ、ガイドラインによって経年劣化した部分については請求できないので、客付けできる状態に修繕するには、倍額の費用がかかりそうなんですよね。

例えば、洋室のクローゼットなんかはクリーニング費用を請求しましたが、スリットの奥に付着したヤニなんてクリーニング不可能に近いので、新しいものに交換するしかないんです。
綿棒でチマチマ除去するわけにはいきません。
となると、クリーニング費用では全然足りません。

なので、修繕費削減するには極力業者を入れずに自分でDIYでやるしかないのですが、どうしようか迷ってはいます。

もう、本当に勘弁してよ~って感じです。

それでは~



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2019.10.16 Wed l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、実は棚ぼたボーナスをゲットしていたド田舎大家Tです。

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1ヶ月程前の話しになるのですが、6棟物件の1階の部屋で退去があり電気工事屋さんに入ってもらい諸々の工事をしてもらいました。

その際に発覚したのですが、「また」上階の部屋のユニットバスから漏水があり、1階のユニットバスの天井裏が水侵し状態になっていました。

↓前回の漏水事故の記事(2年半前)
http://doinakaooya.blog.fc2.com/blog-entry-80.html
http://doinakaooya.blog.fc2.com/blog-entry-89.html

6棟物件ユニットバス漏水2度目水溜り
↑写真撮影する際に、どうしても水が透明なので濡れていることを表現することができず、苦肉の策でティッシュを置いて濡れている感を表現しています。

6棟物件ユニットバス漏水2度目カビ
↑点検口の真上あたり(ユニットバスの中央)がひどく黒ずんでいます(カビ?)

過去に同様のことがあったので、保険対応の手順はわかっています。

ストーリーは、
1 前回同様に漏水によって腐食した2階の構造用合板(1階天井板)を交換する工事が必要
2 板を交換するには、「やむを得ず」2階のユニットバスを解体しなければならない
3 ユニットバスを解体すると再組み立てができない(メーカーは既に倒産しているので部品もない)
4 よって「やむを得ず」新しいユニットバスを購入して取り付ける。
です。

前回は約43万円が損害額で、見舞金は損害額の30%の約13万円、合計で約56万円が保険金となります。
実際の工事費は50万円なので6万円の焼け太りです。
この工事費、実は私が直接建設会社に依頼したので、結構安く済んでいます。

前回の反省になるのですが、保険を使う場合、安く済ませると損なんですよね。
なぜなら、見舞金30%の特約がついているので、損害額が高ければ高いほど見舞金が多くもらえることになります。

今回は単純に私が忙しくて直接段取りできないということもあるのですが、管理会社に丸投げして見積もりを作ってもらうと、なんと89.3万円の見積もりが出てきたのです!(内心ラッキーw)
この見積書を元に保険金申請したのですが、原因となった排水管工事を除いた88.8万円が損害額となります。
この額に対して30%の見舞金がもらえるので、26万円も多くもらえることになります!

保険金支払い通知書(2度目)

この見舞金のオプション、めっちゃ美味しいありがたいですw
ユニットバスが新品になっただけでなく、6棟分の火災保険1年分が返ってきたようなものですから!


それでは~



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2019.10.14 Mon l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、連休なんて関係ねぇド田舎大家Tです。

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一昨日の話なのですが、6棟物件の空き部屋のルームクリーニング完了したと管理会社から連絡がありました。
この部屋は過去にガチで修繕した部屋で1年しか入居していなかったので、非常に綺麗でルームクリーニングも簡単なくらいの部屋です。
そこで、本日部屋のチェックとステージングに行ってきました。

ステージングと言っても、カーテンの取り付けとカーペット、テーブル、テレビ+台セット程度です。
カーテンを取り付けていると、ふと気がついた箇所があります。

F101窓の汚れ

画像をクリックして拡大して見て欲しいのですが、黒いぶつぶつした汚れが窓に付着していたのです。
何かのテープ跡でしょうか?
このとき、嫌な予感がしました。
3年前に手抜き清掃された事を思い出したのです。
そこで、引き戸枠を触ってみると・・・やっぱりざらざらします。

居ても立っても居られず、車を飛ばしてダイソーに行きました。
購入したのは、これです。

ダイソーお掃除シート

セスキ炭酸ソーダが配合されたおそうじシートです。
セスキ炭酸ソーダのスプレーをしなくて済むのでお手軽商品です。

これで引き戸枠を拭いてみると・・・

F101引戸枠

やっぱり、汚れてるじゃねーか!
拭き掃除してねー証拠です!

実は先月、管理会社に別の部屋の清掃依頼をしていたので、その部屋もチェックしてみました。

ドア枠を拭いてみると・・・

C201ドア枠

汚れてる!

C201和室鴨居(拭く前)

和室の鴨居がもう目視で汚れが残っています!
(クリックして拡大してください)

拭いてみると・・・

C201和室鴨居

汚れがちゃんと落ちます!

和室の廻り縁を拭いてみると・・・

C201和室廻り縁

もちろん、汚れてます!

もうね、頭にきたので管理会社にTELして掃除のやり直しを依頼。
そして、今後はルームクリーニングを頼まないと宣言しました。
入居期間1年で比較的綺麗な部屋の清掃をまともにできないのなら、金払って依頼する価値はありません!
こんな清掃に43,200円も払うなんて金をドブに捨てるようなものです。
この程度の清掃なら自分でもできます。

ましてや、同じ失敗を3年前にもしているのです。
管理会社はその時にどのような再発防止策を講じたのでしょうか?
多分、何も対策していないのでしょう。
失敗した事に対して何も反省しないようでは、成長なんてできないですよ。

ってことで、業者に金を払うのが馬鹿らしくなってきたので、今後は清掃を自分でやるか自分で手配することを検討したいと思います。


それでは~


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2019.09.15 Sun l 6棟物件 l コメント (3) l top