こんばんは、雑草に侵略されているド田舎大家Tです。

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1月末の話なのですが、6棟物件で退去が発生しました。
この退去者は法人契約なのですが、なんと18年も入居していました。

この物件は築30年なので、築年数の半分以上住んでいたということになります。
当然設備や内装は痛んでいるでしょう。

退去したすぐに中を確認しましたが、案の定酷い状態でした。

・和室
F101和室B F101和室間仕切りB F101和室押入れ

・洋室
F101クローゼット扉B F101クローゼット下B F101クローゼット上B F101洋室キッチン間仕切りB

・トイレ
F101トイレB

・キッチン
F101キッチンB F101キッチン横B 

・水周り
F101洗面化粧台B

個々の状況を説明するのはキツイので詳細は省きますが、これだけ酷いと原状回復の査定も大変です。
大変ですが、請求できる箇所はキチンと請求して回収しなければなりません。
それにもかかわらず、管理会社の担当者は査定が面倒だったのか、それとも素人だったのかわかりませんが、手抜き査定?をして本来であれば請求できる箇所を請求していなかったのです!
しかも、請求漏れがある状態でさらに法人からの値引き要求に勝手に応じているわけです。

手抜き査定について追求したところ、担当者は何と言ったと思います?
「当社の方針が気に入らないなら管理契約を見直してくれ」と言ったんですよ!
もうね、久しぶりカチンときましたよ!
繁忙期だったこともあり、忙しいのはわかりますが、不手際で発生した損害を顧客に背負わせるなんて、背任行為です!

この担当者の屁理屈が酷かったので、メールで一つ一つ論破して、さらに社長にTELしてチクッたので、怒りは収まりましたが、結局は請求できなかった箇所の損害は私が背負うこととなりました。
この管理会社にはこの物件を仲介してもらった恩がありますし、まだ解決しなければならないゴタゴタがあるので、まぁ仕方ないです。

最終的に回収できた現状回復費用は敷金の8~9割程度でした。
修繕費用の15%程度でしょうか・・・

で、実際に修繕した写真がこちら

・和室→洋室化(寝室)
F101旧和室A F101旧和室建具A

和室は洋室化しました。
襖は反りが酷い状態だったので、廃棄してクローゼットにしました。
建具は和室リフォーム本舗で注文しました。

・洋室
F101洋室A F101洋室建具A

洋室もクロス・床すべて張替え、クローゼットの扉と出入口ドアも壊れていたので建具屋さんに作ってもらいました。
建具の作成は本当に高いです!確か総額20万円ぐらいだったかな?

F101間仕切り F101敷居A1 F101敷居A2

洋室とキッチンの間仕切り引き戸は、戸車が壊れて高さ調整できない状態でした。
しかも戸車が交換できない仕組みだったので、引き戸ごと交換です。
引き戸はサイズを測って和室リフォーム本舗で注文しました。
敷居はボロボロで再生は難しかったので、大工さんに作ってもらいました。
その後、内装屋に依頼してリアテックと「敷居すべりテープ」で化粧してもらってます。

・トイレ
F101トイレA F101ドア交換

・キッチン
F101キッチン1A F101キッチン2A

・水周り
F101洗面化粧台A F101洗濯機置き場A F101ユニットバスA


もうね、ついやっちゃった!って感じでガチなリフォームです。
リフォーム費用総額で80万円(家賃1年ちょい)ぐらいかな・・・
見えないところを言うと、天井全塗装後ダウンライト取り付け、エアコン2台新品、給湯器追い炊き化、シャワーホース新品交換等、設備面も相当手を入れてます。

でも、これくらいやらないと地方築古物件の客付けは難しいのです。
この甲斐があってか、現在この部屋に入居希望者が出てきたのですが、駐車場2台分をタダにしろと交渉が入ってます。
それは応じられないので、1台無料+1ヶ月フリーレントの回答をしていますが、どうなることやら・・・

それでは~


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2018.06.19 Tue l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、明日から出張を計画しているド田舎大家Tです。

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今日は6棟物件の巡回をしてきました。

実はこの物件の近くには売りに出ていた土地が2箇所あったのですが、この近辺は激戦区なので気にしていませんでした。
ところが、今日行ったときにはなんと2箇所ともD東建託がアパート建設を始めていました!
しかも、その1箇所の隣には今年完成したD東建託のアパートもあります!

D東建託北側看板 D東建託南側看板 D東建託南側概観


「D東建託さん、もう共食いレベルですよ!」

どれだけお年寄りをそそのかして借金作らせば気が済むのやら?
ぽこぽこ竹の子のごとくアパート建てて、どうせ大家の経営が苦しくなっても知らんぷりでしょうね。

じゃ私と競合になるかと言うと、私の物件は耐用年数切れの築古物件なのであまり関係ないかなと思っています。
築古と新築ではそれだけで差別対象ですよ。
しかも、私の物件の方が家賃安いはずなので、頃合見て新築の郵便受けにチラシでも入れてやろうかなと思いますw


それでは~


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2017.11.09 Thu l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、今日は徹夜予定のド田舎大家Tです。

先月の話ですが、6棟物件の3LDKの部屋が空きました。
この部屋は諸々入れると6.5万円の部屋なので、開くとキャッシュフローに響くので、
ガチで修繕をおこなう必要があります。

なにせ、内装は白に統一されたダサい部屋です。
しかも3LDKとめちゃくちゃ広いので修繕費用がめちゃくちゃかかります。

・玄関・風呂ビフォー
玄関ビフォー  C201下駄箱ビフォー C201風呂ビフォー

・玄関・風呂アフター
C201玄関アフター C201風呂アフター

玄関・風呂については、私の定番リフォームで済ませているので何の変哲もありません。

・キッチンビフォー
C201キッチンビフォー  C201キッチン照明ビフォー C201キッチン壁ビフォー

・キッチンアフター
C201キッチンアフター  C201キッチン壁アフター

キッチンはおそらく建設当時から交換されていないような酷い状況だったので交換です。
照明も釣り合わないプルスイッチ式の照明なので、IKEAのスポットライトに交換です。(写真撮り忘れました)
キッチンの壁は給湯器を追い炊きタイプに交換したため、壁リモコンも交換になります。
新しい壁リモコンは旧リモコンと比べて面積が狭いため、クロスが貼られていない部分が露出してしまいます。
そのため、この面はクロスを貼り替える必要があるので、白いクロスにするのではなくアクセントクロス化しました。

・リビングビフォー
C201リビングカウンタービフォー C201リビング壁 C201リビング物置ビフォー C201リビング扉下ビフォー

・リビングアフター
C201リビングアフター C201リビング壁アフター

せっかくカウンターのある素晴らしい3LDKなので、カウンターを活かしたデザインにしてみました。
カウンター上部にはIKEAのペンダントライトを付けて、食事や作業ができるくらいの明るさにしました。
カウンター上部壁と物置扉は黒板シートを貼って落書き可能にしています。
エアコンが90年代製だったので予防保全のため交換します。
そのため、エアコン設置面はクロスの貼り替えが必要だったのですが、ここはあえて白クロスにしています。
なぜなら、カウンター面を強調したいのにこの面をアクセントクロスにすると、どの面も派手なリビングと化すからです。
個人的には窓のある壁を前面アクセントクロスにすると、窓と壁がチグハグになるのであまり好きではありません。
そのかわり、窓には普通のカーテンを取り付けずに木製のロールカーテンを取り付けました。
窓に合うロールカーテンがの在庫があったからなのですが、隣のアパートとの間隔があまりないのでできるだけ外を見せたくありませんでした。
そのため、レースカーテンでは隠し切れないと思い、ロールカーテンを使用しました。

・和室の洋室化ビフォー
C201和室1ビフォー C201和室1壁ビフォー C201和室1窓枠ビフォー

・和室の洋室化アフター
C201洋室化1アフター C201洋室化2アフター C201洋室化3アフター

この3LDKは和室が2部屋、洋室が1部屋の間取りなのですが、今時和室2部屋も必要ないので1部屋は洋室化しました。
和室を洋室化する際の私の定番は、襖扉は木目調のクロスを貼って木製引き戸に見えるようにしています。
木製の窓枠がおそらく雨で黒ずんでいたので、内装業者に依頼してカッティングシートで化粧しました。

・和室ビフォー
C201和室2ビフォー 

・和室アフター
C201和室1アフター C201和室2アフター

ここの照明はダサいプルスイッチ照明からIKEAの照明に交換しました。
和室の照明で気をつけないといけないのは、壁にスイッチがない場合があるので、この照明はプルスイッチ照明かリモコン式を選ぶ必要があります。
あと、アクセントクロスは壁に貼らずに襖に貼ります。
襖を強調させたほうが和室としてかっこよく見えます。

あと部屋全体に言えることですが、白いクロスは黄ばんでいたので貼り替えではなく「クロスメイク」という塗装で済ませています。
白いクロスは貼り替えより塗装で済ませたほうが安くあがります。
あと、天井はジプトンなので古臭くなります。
ジプトンにクロスを貼ることはできないので、これも別の塗装会社に塗装を依頼しました。

リフォーム総額はだいたい家賃8ヶ月分もかかってしまいました。
月数で言えば多分たいした額ではないのかもしれませんが、なかなか痛い額です。
リフォームしない部分を増やせば費用削減はできますが、せっかく管理会社が内覧者を連れてきて決めてくれない事態だけは避けたいので、どうしても力を入れてしまいます。
田舎の激戦区の物件はなるべくマイナス要素を除去したいので、どうしても金がかかってしまうのは仕方ないのかなと思ってしまいます。

それでは~


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2017.10.08 Sun l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、何故か東京に行くと寝る前にラーメンを食べて背徳感に浸ってしまうド田舎大家Tです

先日、6棟物件のユニットバスで起きた漏水事故について続報です。

まず、この事故は完全に配管からの水漏れが原因なので、火災保険の申請を行いました。

その結果、保険金がおりたと連絡がありました。
しかも、金額は修理代金を上回っています!
つまり、事故が起きて儲かっちゃったw

保険金支払い通知書


なぜこのようなことが起きたかと言うと、保険金の請求方法と保険に入る際のオプションに原因があります。

保険金の請求時に提出する工事の請求書は、事前に工事業者に明細をキチンと書くように指示していました。
何故明細が必要となるのかと言うと、今回の漏水事故の場合、基本的には原因となった配管の修理費は
経年劣化のため保険金は下りないのですが、保険金の対象となるのは漏水によって発生した被害が保険金の対象となります。
つまり、今回の場合は、漏水によってユニットバスの床下に穴があき、ユニットバスの床裏はサビが発生していたため、
床下の修理費用とユニットバス本体の修理費用が保険金の対象となります。

また、保険に入るときに見舞金のオプションをMAXの30%上乗せしていました。
そのおかげで工事費用約50万円の内、配管修理費用の約7万円を除いた約43万円が損害額で、
見舞金は損害額の30%の約13万円、合計で約56万円が保険金となります。
つまり、修理費用約50万円を既に払っているので、56万円の雑収入(6万円の利益)が発生したことになります。

私が所有するアパートは築古がメインとなるので、何が起きても大丈夫なように、
火災保険は手厚く入っているのですが、今回は本当に大成功だと言えます。

ただ、今回は火災保険の代理店が手続きを放棄したのでちょっとムカつきました。
まぁ、代理店は保険申請すると保険会社からもらえるポイントが下がり、紹介料が減ってしまうのでやりたくないのはわかるし、
下手な保険申請をして保険金が下りないような対応をされるくらいなら、自分で保険申請した方がよっぽどマシです。


それでは~




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2017.04.07 Fri l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、やっと確定申告が終わって開放されたにもかかわらず仕事三昧なド田舎大家Tです。

ここ最近、確定申告の準備で忙しい中、物件取得が重なり超多忙モードでしたが、やっと本日確定申告が終わりほっとしています。

さて、本日は6棟物件のユニットバス解体の立会いをしてきました。

実は、昨年の11月にユニットバスからの水漏れが発生していました。
現場は2階の部屋なのですが、1階の真下の部屋から通報があり管理会社が対応していました。
この2階の部屋は、当時入居したばかりでユニットバスが使用されてはじめて露見したわけです。

で、当時はエプロン(浴槽の側面)の点検口のゴムパッキンの劣化亀裂から水が入ったという管理会社経由の業者診断だったので、シリコンで埋める作業を業者に依頼して完了したはずでした。

ところが、2月に入って再発したのです。
で、再度管理会社経由で業者に確認させたところ、排水トラップの真下に穴があいていることが発覚しました。
おそらく配管から汚水がにじみ出ているとのこと。
排水トラップはユニットバス床に固定されているので、交換は不可能でした。

仕方なく、建設業者に依頼してユニットバスの交換をすることになりました。
保険請求するために、現状の写真が必要になるので、ユニットバス解体作業の立会いをした次第です。
(内心はどんな状況なのか自分の目で確認したかった。)

結果・・・こんな感じでした。

ユニットバス下部穴 ユニットバス下部穴アップ

下の階のユニットバスが見えるような穴が開いていました!
さすがのこれには驚きです!
水漏れの破壊力恐るべしです。
本当に保険に入ってて良かったと思います。
(保険で穴埋めまでは請求できます。)

でもまぁ、新しいユニットバスの工事代は自己負担しないといけないのが痛いです。
築古アパートばかり購入してきましたが、まさに築古リスクが発生した形です。
今後は退去があった2階の部屋は点検口を覗いてチェックしたいと思います。

それでは~




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2017.03.01 Wed l 6棟物件 l コメント (0) l top