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こんばんは、正月ぐらいは自分の趣味に没頭しているド田舎大家Tです。

実は去年の暮れに1棟目を売却しました。
利回り34%の物件を売却するなんてもったいない!って思うかもしれませんが、私は利回りが高い物件ほど早く売却すべきだと思っています。
何故かと言いますと、単純にキャピタルゲインが狙えるわけです。
500万円で購入して1,340万円で売却です。
仲介手数料を除くとだいたい800万円の利益、インカムゲインも含めると約1,000万円の利益です。

では、この利益の使い道は何かと言うと、新しい物件を購入するための「見せ金」兼「頭金」にするのです。
つまり、組み換えすることで、キャッシュフローを増やすことができるわけです。
もちろん、売却することでキャッシュフローが減るわけですが、それを補うだけの現金が入り、金融機関からの評価がよくなります。
そのおかげで、次狙っている物件の融資がオーバーローンで速攻で決まりました。

市場が高騰している今が売却時なので、今のうちに利益確定して組み替えていけば、キャッシュフローを早く大きくすることができそうです。

それでは~




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2017.01.03 Tue l 1棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、めちゃくちゃ忙しくて原稿が書けていないけど忙しいことを理由にしたくないド田舎大家Tです。

さて、本日の午前中に1棟目の管理会社から電話がありました。
何でも、共用部2階に無断入居者が発生したとのこと。

ツバメファミリー ツバメ糞


なんと、ツバメが9羽も住み着いているとのこと!
そりゃ、ツバメにとったら2階共用部は四方が壁なので雨だけでなく風も防いでくれる高級住宅だけどさぁ・・・
おかげで共用部が糞だらけだそうです・・・
入居者さんは理解があって巣立つまでは黙認してくれるそうなので、巣を壊すことはせずに済んでいます。

巣立った後の清掃費用が痛いので、来年から何か対策しないと・・・


それでは~




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2016.07.02 Sat l 1棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、出費に頭悩ますド田舎大家Tです。

今日は休日だったので、車を車検&リコール対応に出してきました。
で、出して早々ディーラーからTELがあり、テールランプの水抜き、マフラー交換、ブレーキパッド交換、ポンプ交換、ベルト交換を言い渡されてしまいました。
まぁ8年乗ってればガタでるわな・・・

車検はとりあえず見積もりのみ+リコール対応依頼して、代車で2棟目(予定)の修繕見積もりを業者依頼するために、現地へ。
途中、1棟目のド田舎アパートの管理会社が水曜日なのにもかかわらず営業していたので、顔を出すと・・・
例の派遣部屋結局退去すると痛い通告を言い渡される・・・
まぁ短期間だったのでクリーニング対応して速攻で客付を依頼。
しかし、一気に入居率50%は痛いなぁ・・・

その後、業者と2棟目(予定)の修繕打ち合わせをしている最中に、陰になって見えていなかった不良個所が何点も見つかる・・・
ポジティブに早期に見つかって良かったと思うしかないなぁ。

打ち合わせを終えてディーラーに戻ると、車検+整備で20万円越えの見積書を渡されて青ざめる・・・
2月~3月の繁忙期にさらに厄介事が増えるのはマジで勘弁してほしい。

で、車は詳しい友人に相談したところ、整備して車検まで代行してくれることに。
費用もディーラーより5万円安く済みそうだし良かった良かった・・・

不動産でもなんでもそうだけど、自分の考えだけで走るのではなく、ちゃんと誰かに相談したり意見聞かないと
独り善がりの自己満足に走るだけだなと再認識しました。
(独り善がりの自己満足は地主大家のパターン?)



それでは~




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2015.01.28 Wed l 1棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、年末は忙しいのに風邪と格闘中のド田舎大家Tです。

さて、先日のブログで2ヶ月で退去する件を書きましたが、
昨日、退去がキャンセルになったと連絡がありました。

なじぇ?

そりゃ退去がキャンセルになったのですから嬉しいのですが、
一体何があったのでしょうか?

会社契約なので、住む人間が替わるだけなのか・・・

謎です・・・


それでは~




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2014.12.23 Tue l 1棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、ぬか喜びしてorzなド田舎大家Tです。

さて、昨日は仕事が休みだったので、管理会社のところへ打ち合わせに行きました。

すると、なんと!先日入居した方がもう退去するとのこと!
正直「なんじゃそりゃ!」ですよ。

この入居者はド田舎物件周辺にある企業に派遣された方で、契約は派遣会社になっています。
で、どうも田舎が嫌か雪が嫌か仕事が嫌か正直わからないですが、仕事を辞めて1月末で退去のこと。
入居期間わずか2ヶ月!
こんな入居者普通いますか?
仕事舐めすぎ!
たった2ヶ月入居するために頑張ってリフォームしたわけじゃないぞ!
派遣会社からは会社の規定で6ヶ月以下で退去した場合の違約金の特約を外してほしいと言われたので、
まぁ仕方ないと思いしぶしぶ契約しましたが、これはあんまりだ!
どうしてくれよう?
こちらの被害がないように最大限の知恵を絞らなければ・・・

不幸は重なって、物件取得時から住んでいる人も同じく1月末に退去するとのこと・・・

満室期間1ヶ月・・・

再び空室率50%に転落・・・

唯一幸いしたのが3月までに間に合わせることができる点かな・・・





それでは~




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2014.12.19 Fri l 1棟目 l コメント (0) l top
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