こんばんは、繁忙期突入と物件購入と確定申告でストレスMAXなド田舎大家Tです。

さて、1月最終日ですが今月は2部屋退去がありました。

1つ目は2棟目の物件ですが、ラッキーなことに退去後の部屋がかなり綺麗でした。
何というか、生活感がないくらい綺麗でした。
おそらく、前のオーナーが異常に安い家賃で貸していたので、セカンドハウスか倉庫利用していたのかもしれません。
一部、アクセントを入れたりキッチン部分のCFの張替えなど簡単な修繕のみになります。
ちなみに、修繕前の状態なのに安いという理由だけで、既に入居の予約が入っています。
安いと言っても、適正家賃に修正しての募集なので、4000円/月アップです。

2つ目は3棟目の物件です。
この物件に住んでいた超不良入居者(学生)がやっと退去してくれました。
この入居者の悪行は過去記事1 過去記事2-1 過去記事2-2 を参照してください。

まずは、現状確認です。

キッチンまわりです。(写真はすべて写真をクリックして拡大して見て下さい)
キッチンシンク キッチン混合栓 キッチン横クロス キッチン前フローリング
シンクに丸い塗料跡、混合栓は壊され、壁と床に塗料が飛び散ってます。

問題のユニットバスです。
ユニットバス1 ユニットバス2 ユニットバス3 ユニットバス4 ユニットバス5
赤と青の塗料が全体的に飛び散ってます。

他にも、写真を撮り忘れましたが、玄関前共用部にも塗料やFRP樹脂が飛び散っていましたし、自転車を長期間放置していたので地面の上に錆びの跡が残っています。

これらすべての修繕に約30万円の見積もりが出ました。
まぁ当然ですね、特にユニットバスを塗装する羽目になったので、これだけで16万円です。
(内心はユニットバスを交換して代金を請求したいくらいです)
ちなみに、ガイドラインに従って、経年劣化しただけのクロスの代金は請求していません。

で、壮絶な交渉の末、修繕費30万円を勝ち取りました!
本当に交渉が大変で、交渉相手(入居者の親)も相当ゴネてきました。
(下記の会話の間には管理会社が入っています)

親:「行政に相談する」
T:「勝手にすれば?」
 ↓
親:「ガイドラインを参考に按分しろ」
T:「善管注意義務違反だって、こっちにだって権利はある」
 ↓
親:「前のオーナーはひどい管理だったから減額しろ」
T:「俺には関係ない」
 ↓
親:「5万円減額してくれるならすぐ振り込む」
T:「5万円減額の根拠は?俺に非はない」

まぁざっくりと、こんな感じでした。

塗料の類はすべて善管注意義務違反になります。
もちろん、私はバカではありませんので国土交通省が出しているガイドラインも理解しています。
でも、大家側にも権利があります。
詳細な交渉方法は「企業秘密」なので書くことはできませんが、不良入居者に対しては舐められることなく毅然とした対応が必要だと思っています。

それでは~




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2017.01.31 Tue l 3棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、師走の字のごとく忙しいド田舎大家Tです。

さて、長らく放置していた3棟目のリフォームが完成しました。

まずは、3月に悩んでいたキッチンの扉ですが、こんな感じになりました。

3棟目202-4

破損した扉はここで修理しました。
・ APARTS
http://www.aparts.in/tobira2.html

ここに破損した扉を送って、同寸法の扉を作ってもらいました。

実を言うと、管理会社経由で修理を依頼したら2万円もかかると言われましたが、ここに依頼したら7,000円ほどでできました。
1.3万円の節約です。
ただ、扉1枚だけ新品なのは浮いているので、扉すべてをリアテックシートで化粧しました。

居室は、定番のナチュラル系ですが、今回初めてCFをヘリボーン調にしてみました。

3棟目202-2 3棟目202-1


実は、もう1部屋リフォームして、今までにないデザインにしてみました。

3棟目102-2 3棟目102-1

ギャラリーをイメージして作ってみました。
壁にはピクチャーレールを取り付け、絵画を吊るせるようになっています。
また、吊るした絵画にスポットライトを当てられるように、ダクトレールも取り付けています。

どうでしょうか?自分的にはかなりカッコよくなったと思っています!



それでは~




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2016.12.23 Fri l 3棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、なんかデジャブっているド田舎大家Tです。

先日3棟目で退去がありました。
今日は退去部屋の修繕のために朝から現地にいたのですが、
到着早々・・・こんな状態・・・

「なんじゃこりゃ~!」

ゴミ散乱1 ゴミ散乱2


ごみが散乱してます・・・orz
まぁBOXがいっぱいでBOX前に放置したらカラスの餌食になったんでしょうね。

ゴミ袋の中には捨てた郵便物があり、放置した入居者が特定できたので、
管理会社通じてお説教です。


退去部屋でペンキ塗ったり、電子錠取付とかやっていたのですが、
一番悩ましいのが、キッチンなんですよね。

202号室キッチン扉1 202号室キッチン扉2


扉が破損しているですよね・・・
この扉どうやって直す?
扉を外して自作を検討してみたけど、金具が錆びてビス回せない・・・
どうしたものか・・・
まぁキッチン自体古いから交換してもいいんだけどね。



それでは~




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2016.03.30 Wed l 3棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、久しぶりにキレたド田舎大家Tです。

明日、3棟目近くにある大学で推薦入試合格者を集めて住まいを紹介するイベントが開催されます。
客付の一大イベントなので、管理会社には現地紹介できるようにイベント会場に行くように指示しています。
それで、3棟目に問題がないか確認してきました。


で、前回ゴミ屋敷で問題になった入居者の私物が散乱していないか確認すると・・・

3棟目ベランダ下

案の定、移動しただけ・・・


さらに、追加でこんな状態!

3棟目階段下散乱 3棟目共用部散乱102

流石にこれにはブチキレ!
このような状態で内見出来る訳がありません。
管理会社の担当に即電話しました。

T「明日のイベントで問題が無いように現地確認しにきたけど、酷過ぎる。すぐに人をよこしてくれ!」

担当「何度も入居者には電話で注意しているのですが、片付けないんです。最近は電話にも出ません。」

T「こっちは明日のイベントのために清掃業者を入れて綺麗にしているのにこれはあんまりだ。」

担当「ゴミ処理業者を呼ぶにしても費用が掛かりますし・・・」

T「入居者の所有物を勝手に処分したら、こっちが悪くなるぞ!何か対策できないのか?」

担当「・・・・・・(だんまり)」

T「とりあえず、電話するとかしてすぐに片付けさせてくれ!」

って状態です。
で、ここの問題入居者の部屋の前に行くと、生活音が聞こえたので、いてもたってもいられずチャイムを鳴らして突撃しました。
もし居留守するようならブチ切れているので怒鳴り散らすつもりでいましたが、ちゃんと出てきました。
で、オーナーであることを告げて片付けを指示すると、私の監視のもと1枚目の写真の分は片付けてくれました。

写真2~3枚目の分は隣りの部屋の住人のものでした。
隣りの住人は留守だったので、管理担当に即電話して入居者に片付けさせるように指示しました。
隣りの入居者には数時間で連絡が付き、今日中に片付けるとの連絡がありました。

それにしても、最初の問題入居者の対応は私にできて何故管理担当には出来ないのでしょうか?
管理会社は入居者に注意の電話やポスティングはするけど、入居者に実行させない。
これは仕事ではないです。ただの入居者に対する指示です。
入居者に実行させてオーナーからの任務を完了するのが仕事なはずです。
これで管理委託費用払っているのもバカらしくなります。


それでは~


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2015.12.25 Fri l 3棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、セミナー講師を控えているド田舎大家Tです。

地元では雪がちらついてきましたので、3棟目に簡易的な融雪装置を取り付けました。
って言ってもホームセンターで売っているホースに穴があいているやつです。
これを水道とか井戸の蛇口に接続すると水がぴゅーって出てきます。
でも、お気付きだと思いますが、これだと水が出っ放しになってしまいます。
そこで、降雪センサーと電磁弁を取り付けます。

<降雪センサー>
川本 雪見窓


このセンサーは指定した気温以下の時に光電センサーで雪を観測した時にONとOFFを制御する機械です。
これを電磁弁に接続することで水道(井戸水)の開閉を動的に作動させることが出来ます。
私はこの仕組みでSUUMO等のポータルサイトで「融雪装置あり」の条件に引っかかるようにしています。

融雪ホース 降雪センサー 井戸ポンプ


これと同時に、空き部屋のフローリング工事の立ち合いもしました。
実は、この空き部屋はフローリングの一部がぶかぶかしていたので、フローリングの上にフローリングを重ね貼りをしました。
フローリングが剥がれていればCFを貼ればいいのですが、ぶかぶかじゃどうしようもないので、仕方なく重ね貼りです。
貼り替えにすると、廃材処理や工賃が高くなってしまうので、重ね貼りで費用圧縮です。
まぁアパートなので、おそらく捨て貼りしていないと思うのでフローリングを捨て貼りにしてフローリングを貼ったと思えば、頑丈でいいかなとも思います。
痛い出費ですが、実は職人さんの仕事をガチで観察して今後は自分で工事したいと思っていたので授業料ですね。

<ビフォー>
104号室B


<アフター>
104号室A

写真ではわかりにくいですが、少し明るめの色のフローリングに変更したので、部屋が広く感じる効果があります。



それでは~


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2015.12.02 Wed l 3棟目 l コメント (0) l top