こんばんは、土地の仕込みに猛ダッシュしているド田舎大家Tです。

さて、なんと3棟目が満室になりました!
昨日と一昨日に1部屋ずつ内覧があり、2部屋が決まりました!

いや~自分でも驚いています。
何て言うか、山の中の物件なので、正直言うと満室になることは期待していませんでした。

3棟目MAP

3棟目に関するブログを読み返していますが、2年間弱苦労したなぁと本当にしみじみ思います。

最初の繁忙期は家賃設定を失敗し入退去はあったにしろ現状維持状態でしたし、ゴミを散らかす不良入居者対応も大変でした。
不良入居者は親子で不良で、正当な原状回復費用を請求しているのに、保証人の親はゴネて値下げ要求してきました。
自分の子供を真面目に躾していればこんなことにならなかったよね?って言ってやりたいと思ったくらいです。

でもまぁ、頑張ってリフォームしたら、デザインが気に入ったから決めると言ってもらえたりしたので、頑張った甲斐がありました。

入居付は周りの環境が悪条件でも努力次第で何とかなることを再認識することができました。


それでは~




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2017.03.25 Sat l 3棟目 l コメント (0) l top
こんにちは、自宅警備準備しているド田舎大家Tです。

先日の不良入居者が退去した部屋ですが、リフォームが終わったと内装屋さんから連絡があったので、現場を見てきました。

ビフォー写真は↑過去記事を参照してください。

今回のコンセプトはこんな感じです
・1階の部屋なので、男子学生向け
・すべての壁・天井のクロス貼り替え、CF貼りが必要なので、壁紙はすべて量産クロス
・余計なものは取り付けずにローコストに

もうね、内装すべてとっかえないといけない状態だったので、費用がめっちゃかかるわけですよ。
なるべく費用を抑えた結果がこれです。


まずは、塗料まみれだったユニットバスです。

3棟目101修繕後ユニットバス

浴槽と壁は塗装を依頼しました。
塗装費用は退去者から回収済みです。


同じく、塗料まみれになっていたキッチン床と玄関です。

3棟目101修繕後キッチン 3棟目101修繕後玄関

塗料まみれになっていた床はCFで隠しました。


そして、居室です。

3棟目101修繕後居室1 3棟目101修繕後居室2

アクセントクロスは費用の関係で高級クロスを使えなかったので、シンコールの量産クロスで代用です。
色を選ぶ際に悩んだのですが、学生向けなので青系にして落ち着いて勉学に励んで欲しいと思いこの色にしました。
なくなっていた物置の扉は、扉を発注すると高くつくので、ロールカーテンで代用しました。

で、ホームセンターでカーテンを買って取り付けると、何故か女子部屋に見えてしまう・・・orz
コンセプトが完全に失敗してしまった!
がんばって女子を誘導するしかないなぁ・・・


それでは~




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2017.03.04 Sat l 3棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、繁忙期突入と物件購入と確定申告でストレスMAXなド田舎大家Tです。

さて、1月最終日ですが今月は2部屋退去がありました。

1つ目は2棟目の物件ですが、ラッキーなことに退去後の部屋がかなり綺麗でした。
何というか、生活感がないくらい綺麗でした。
おそらく、前のオーナーが異常に安い家賃で貸していたので、セカンドハウスか倉庫利用していたのかもしれません。
一部、アクセントを入れたりキッチン部分のCFの張替えなど簡単な修繕のみになります。
ちなみに、修繕前の状態なのに安いという理由だけで、既に入居の予約が入っています。
安いと言っても、適正家賃に修正しての募集なので、4000円/月アップです。

2つ目は3棟目の物件です。
この物件に住んでいた超不良入居者(学生)がやっと退去してくれました。
この入居者の悪行は過去記事1 過去記事2-1 過去記事2-2 を参照してください。

まずは、現状確認です。

キッチンまわりです。(写真はすべて写真をクリックして拡大して見て下さい)
キッチンシンク キッチン混合栓 キッチン横クロス キッチン前フローリング
シンクに丸い塗料跡、混合栓は壊され、壁と床に塗料が飛び散ってます。

問題のユニットバスです。
ユニットバス1 ユニットバス2 ユニットバス3 ユニットバス4 ユニットバス5
赤と青の塗料が全体的に飛び散ってます。

他にも、写真を撮り忘れましたが、玄関前共用部にも塗料やFRP樹脂が飛び散っていましたし、自転車を長期間放置していたので地面の上に錆びの跡が残っています。

これらすべての修繕に約30万円の見積もりが出ました。
まぁ当然ですね、特にユニットバスを塗装する羽目になったので、これだけで16万円です。
(内心はユニットバスを交換して代金を請求したいくらいです)
ちなみに、ガイドラインに従って、経年劣化しただけのクロスの代金は請求していません。

で、壮絶な交渉の末、修繕費30万円を勝ち取りました!
本当に交渉が大変で、交渉相手(入居者の親)も相当ゴネてきました。
(下記の会話の間には管理会社が入っています)

親:「行政に相談する」
T:「勝手にすれば?」
 ↓
親:「ガイドラインを参考に按分しろ」
T:「善管注意義務違反だって、こっちにだって権利はある」
 ↓
親:「前のオーナーはひどい管理だったから減額しろ」
T:「俺には関係ない」
 ↓
親:「5万円減額してくれるならすぐ振り込む」
T:「5万円減額の根拠は?俺に非はない」

まぁざっくりと、こんな感じでした。

塗料の類はすべて善管注意義務違反になります。
もちろん、私はバカではありませんので国土交通省が出しているガイドラインも理解しています。
でも、大家側にも権利があります。
詳細な交渉方法は「企業秘密」なので書くことはできませんが、不良入居者に対しては舐められることなく毅然とした対応が必要だと思っています。

それでは~




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2017.01.31 Tue l 3棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、師走の字のごとく忙しいド田舎大家Tです。

さて、長らく放置していた3棟目のリフォームが完成しました。

まずは、3月に悩んでいたキッチンの扉ですが、こんな感じになりました。

3棟目202-4

破損した扉はここで修理しました。
・ APARTS
http://www.aparts.in/tobira2.html

ここに破損した扉を送って、同寸法の扉を作ってもらいました。

実を言うと、管理会社経由で修理を依頼したら2万円もかかると言われましたが、ここに依頼したら7,000円ほどでできました。
1.3万円の節約です。
ただ、扉1枚だけ新品なのは浮いているので、扉すべてをリアテックシートで化粧しました。

居室は、定番のナチュラル系ですが、今回初めてCFをヘリボーン調にしてみました。

3棟目202-2 3棟目202-1


実は、もう1部屋リフォームして、今までにないデザインにしてみました。

3棟目102-2 3棟目102-1

ギャラリーをイメージして作ってみました。
壁にはピクチャーレールを取り付け、絵画を吊るせるようになっています。
また、吊るした絵画にスポットライトを当てられるように、ダクトレールも取り付けています。

どうでしょうか?自分的にはかなりカッコよくなったと思っています!



それでは~




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2016.12.23 Fri l 3棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、なんかデジャブっているド田舎大家Tです。

先日3棟目で退去がありました。
今日は退去部屋の修繕のために朝から現地にいたのですが、
到着早々・・・こんな状態・・・

「なんじゃこりゃ~!」

ゴミ散乱1 ゴミ散乱2


ごみが散乱してます・・・orz
まぁBOXがいっぱいでBOX前に放置したらカラスの餌食になったんでしょうね。

ゴミ袋の中には捨てた郵便物があり、放置した入居者が特定できたので、
管理会社通じてお説教です。


退去部屋でペンキ塗ったり、電子錠取付とかやっていたのですが、
一番悩ましいのが、キッチンなんですよね。

202号室キッチン扉1 202号室キッチン扉2


扉が破損しているですよね・・・
この扉どうやって直す?
扉を外して自作を検討してみたけど、金具が錆びてビス回せない・・・
どうしたものか・・・
まぁキッチン自体古いから交換してもいいんだけどね。



それでは~




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2016.03.30 Wed l 3棟目 l コメント (0) l top