こんにちは、確定申告書を作り終えたけど法人決算作業を控えて絶望してるド田舎大家Tです。

ブログの更新を全然していなかったのですが、確定申告作業やってました。
もうね、こんな作業外注したいけど、赤字すぎてダメダメ状態なので、まだ当分外注はできそうにありません。

さて、先週の土曜日に東京に行ってセミナーを受けたあと、夜行バスで翌日日曜日の朝に帰って、
そのまま戸建1号のキッチン+洗面化粧台の解体作業をしていました。

ただ、解体するにしても、廃棄は簡単にできません。
軽トラックがないと運べませんし、廃棄するにも手続きとか面倒そうです。
なので、廃棄対応できる便利屋さんにお手伝いを依頼しました。

解体するのはキッチンと洗面化粧台です。

キッチン(戸建1号) 洗面化粧台(戸建1号)

築60年なだけあって、いつの時代の代物だよ!って感じです。

これを便利屋さんが解体して軽トラに乗っけてくれます。
私は運ぶのを手伝うだけ(笑)
洗面化粧台撤去(戸建1号)
↑は便利屋さん

水回り撤去後洗面化粧台(戸建1号)

正直お金で解決するのは好きじゃないので、軽トラほしいなぁ(笑)

解体後は、キッチンパネルを貼って新しい設備を設置するのですが、
その前に、配管屋さんを呼んで下水接続工事をしなければなりません。
その際に、側溝に向かっていた配管を一旦室内に配管を作る必要があるので、
トイレ→キッチン→洗面化粧台までの床を壊す必要があります。
なので、新しい設備の設置は内装後となるわけです。

解体が終わったあとは、近くのホームセンターに行って施主支給する設備の価格調査です。

トイレの値段・・・
便器調査
正直安いなぁって思ったけど、通販だとさらに1万円安い・・・

運ぶの面倒だし、通販で買って搬入してもらった方がいいな~



それでは~




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2016.03.05 Sat l 戸建1号 l コメント (0) l top
こんばんは、試行錯誤が好きなド田舎大家Tです。

今日と昨日は仕事が休みだったので、戸建て1号を格安でリフォームするための実験をしてきました。
何をしたかというと、玄関部分の砂壁を白く珪藻土風にできないかやってみました。

対象となる壁です。

玄関壁B 玄関柱壁全体

まず、横の柱を黒く塗りたいのですが、釘が打ちつけられていたり、穴があるので、パテで穴埋めします。

玄関柱B2

そして、この初めて使うこの塗料で塗ってみます。

関西ペイントのソロコロ2

結果・・・大失敗!
木部分とパテ埋めした部分で色が違う・・・orz
相当重ね塗りしないと変なムラが有るとわかってしまいます・・・

玄関柱A

面倒なので、シリコン系の塗料を上から塗ろうかな・・・

次に、砂壁です。
砂壁はボロボロしていますし、直接塗料を塗っても吸い込まれてしまうので、
シーラーを塗る必要があります。

でも、シーラーって結構高いんですよね。
で、代わりに希釈した木工ボンドを塗ります。

3倍希釈ボンド

希釈ボンドは安価でいいのですが、乾くのが遅いので時間がかかります。

乾いた後、今度はこれを塗ります。

フジワラ化学のかんたんあんしん珪藻土

結果・・・

玄関壁A

遠目ならそこそこ良いかも?って感じですが、アップで見ると・・・

玄関壁Aアップ

砂壁特有の凸凹がそのまま出ます・・・

やっぱお手軽商品だめかも?

そもそも手間を考えたら石膏ボード貼って大壁にした方が手っ取り早いじゃないか!

ってことで、失敗レポートでした。





それでは~


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2015.11.05 Thu l 戸建1号 l コメント (0) l top
こんばんは、壁にぶち当たったら蹴り壊したくなるド田舎大家Tです。

さて、また1ヶ月も放置してしまいました。
大変申し訳ございませんm(-_-)m

昨日・一昨日は先月取得した戸建をリフォームするために、業者呼びました。
その数、なんと10社!
まぁ、未開拓の地域のため新たに業者開拓する必要があったので、相当呼びました。

今回呼び寄せたのは下記の4点の見積もりです

1 浴室塗装 1社
2 内装 1社
3 下水接続工事 4社
4 外壁 4社

1の塗装業者は地元では1社しかなかったので、相見積もりはできそうにありませんでしたが、
塗装業者なので外壁も扱っているとのこと。
一緒に発注すれば安くならないか期待です。

2の内装業者は以前アパートの内装を依頼したことのある内装業者です。
リノベーションの企画もできるとのことなので、色々提案してくれるとのこと。
ただ、おそらくセルフリフォームして一番ケチる部分なので、あまり期待はしていません。

3の下水工事には、リフォーム会社2社と地元の配管工事業者を2社呼びました。
下水接続には自治体が許可した業者でないとできないので、あらかじめ自治体に一覧をもらい、
電話して来てもらいました。
で、一番の曲者がこの下水接続工事で、物理的な制限が多すぎるんです。

側溝排水

建物が向かって右側に寄っているので、掘削するだけのスペースが全然ないのと、
一番手前に水道の止水栓があるので、そもそも掘削ができない。
よって、建物内の床下に配管するしかないので、床を壊すことになる。
さらに、現在の排水位置がすでに低い位置にあり勾配がとれないので、床下をさらに掘る必要がある。
結果、そこそこ高額工事になるとのこと・・・orz
下水に接続すると、排水はすべて下水に接続しないといけないので、トイレの便器交換も必要に・・・

4の外壁はまぁ業者まかせでいいのですが、立ち合いの最中にアシナガバチの巣を2つも見つけてしまいました。

蜂の巣1
蜂の巣2

隣が果物畑なので、蜂が寄り付きやすいのかも?
調べたら、自治体は蜂駆除やってないので補助なしで駆除しないといけないみたいです。


なんか、問題点が多すぎてこの物件を攻略できたらどんな物件でも攻略できそうなくらいの経験値が積めそうです。
燃えてきますよね?ここで心が折れたら不動産投資やってられません!

それでは~




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2015.10.10 Sat l 戸建1号 l コメント (0) l top
こんばんは、海外逃亡を目論んでいるド田舎大家Tです。

久しぶりの更新です、サボってすみませんでした。

さて、先日新しい不動産を取得しましたのでご報告します。
今回は戸建てです。

玄関(戸建1号)


<スペック>
木造平屋 築62年 4DK
駐車場:軽自動車1台
建物面積:約65平米
敷地面積:約165平米
最寄駅徒歩1分
 
 
築年数以外はなかなか良い物件だと思いません?
2ヶ月前まで賃貸物件として人が住んでいて現在空き家です。
 
 
この物件いくらだと思います?
指値して
 
「50万円」
 
です!
かなりお買い得です。
4.2万円/月で賃貸できたら利回り100%です!w
 
でも、色々と問題点もあります。
まず、接道が狭いため「再建築不可」です。
築古高利回りをやっている投資家にとっては良い響きです!
安く買える要素ですから。
そのため、軽自動車が通るのがやっとです。
つぎに、「下水未接続」です。
これはさすがに「えっ!」って感じです。
なんせ、トイレは「汲み取り式」ですから。
ただ、汲み取り式と言っても「簡易水洗トイレ」に工事済みなので、
見た目は洋式トイレです。
(ちなみに、接道には下水は来ています)
 
この物件を購入した理由は、来年の経費の使用先として購入しました。
実は、私が所有しているアパートは全部重量鉄骨造のため、
購入価格が安い割に減価償却期間がどれも7~8年ぐらいあります。
そのため減価償却額が少なく決算上では利益が多くなってしまいます。
今年の確定申告では2棟目の外壁塗装を行ったため否応無しに赤字決算
なのですが、次年度になると相当利益が出てしまいます。
そこで、戸建てを購入して減価償却と経費を稼ごうとした次第です。
今回の場合は額が額だけに減価償却が見込めないので来年の経費でリフォームです。

リフォーム内容ですが、
1 外壁張り替え
2 風呂
3 キッチン
4 和室の洋室化
5 屋根裏収納の整備
6 玄関扉交換
7 洗面化粧台
8 給湯器
9 下水接続&水洗トイレ化

う~ん、いくら本体が安くてもリフォームにどれだけ費用が掛かるかわからないくらいヤバい!
まぁ、計画する時間は相当あるので、なるべく低コストでやりたいですね。



それでは~




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2015.09.13 Sun l 戸建1号 l コメント (0) l top