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こんばんは、メンターが本当に良い人で良かったと思っているド田舎大家Tです。

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私はいきなりステーキが好きで、4年前~2年前までは東京出張の度に必ず行っていました。
今では地元に開店したので月に1回以上は行っています。
今ではプラチナカードを所有しています。

そんな、いきなりステーキについてですが、最近雲行きが怪しい状態です。

「大して安くない」いきなり!ステーキ、いきなり深刻な客離れ…値上げ連発で行く意味消失 ーBusiness Journal
最近はフランチャイズ展開でめちゃくちゃなスピードで開店しているので、むしろ供給しすぎでは?と思うくらいです。
開店すればするほど供給量が多くなるので、仕入れ単価も安くなり、お得意の薄利多売高回転がうまく算段だったのかなと思うのですが、需要を考えずに供給しまくって飽きられているのかもしれません。

この状況って不動産と良く似ていませんか?
需要と供給のバランスが崩れていますし、昨年度までの融資がゆるい期間中に物件を買いまくっていた人もいるかと思います。
特に都市圏で人気のある光速投資法なんかは部屋数の多いRC物件を買いまくるわけで、そんなに沢山の部屋を持ってもキチンと捌けるのか疑問だったんです。

私の物件は繁忙期で10部屋退去したわけですが、自分で修繕手配するので結構大変ですよ。
毎日その対応で時間がかかっているので、私より物件持っている人が不思議なんです。
管理会社に丸投げすればそりゃ簡単かも知れませんが、丸投げの修繕費用は高額になります。
収支大丈夫なのかなって思ったりしています。

私の場合は築古物件を増やしすぎたこともあり、手が回らなくなるギリギリの状態なので手間のかからない新築を増やしています。
もちろん、自分ですべてやるから時間がかかっていることも重々承知ですが、雑な修繕対応されて客付けができないってことだけは回避したいので、自分で手間をかけて品質の高い部屋を提供しているのです。

それでやっと決まっているので、管理会社任せのしょぼい部屋はどうやって管理されているのかすごく不思議です。


それでは~
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2019.03.16 Sat l 教えて!エロい(偉い)人! l コメント (0) l top
こんばんは、楽天スーパーセール攻略中のド田舎大家Tです。

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今月に入ってから空室が段々埋まってきたのですが、今月末までは出ては入ってのいたちごっこを続けなければなりません。
現在空いている部屋については、全力で修繕対応して完了した部屋から簡単なステージングを行っています。

私が行っているステージングは、窓にはカーテンを必ず付けて、カーペットを敷いて、IKEAのコーヒーテーブル置いて、テレビと台の設置程度です。
最低限のものしかありませんが、何もないがらんどうな空間よりマシですし、何より大きな家具を入れようにも運ぶ手段がありません。
なので、車で気軽に運べる程度の物しか置かないのですが、空室が発生すればその分必要になります。

今シーズンも空室がたくさん発生しているので、アイテムがたくさん必要になります。
仕方ないので足らないならその都度買っているのですが、問題は埋まって撤去する時です。
空いている部屋に移設する程度なら良いのですが、自宅に持って帰るとなると邪魔なんですよね!

現在、6部屋分のアイテムがあるのですが、繁忙期が終わるころには6部屋も空いていないでしょう。
となると、このアイテムをどうすべきか悩みます。

入居者にあげてしまうと、景品表示法違反になりかねません。
コンプライアンス対応するには入居者に覚書を書いてもらう必要がありますので、正直面倒です。
自宅に置くと嫁が邪魔だと怒ります!

教えて!エロい人!どうやって保管してます?


それでは~
2019.03.05 Tue l 教えて!エロい(偉い)人! l コメント (0) l top
こんばんは、バレンタインデーでもらったチョコの中にチョコレートBONBONがあって嬉しいド田舎大家Tです。

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今日はこのブログを読んでくれている方にご教授願いたいことがあります。

不動産投資家の中では「クレジットカードの活用」はもはや必須科目で、メガ大家さんレベルになるとポイントのみで生活できるレベルの人もいる?とかいないとか。

通販なんか利用すると、例えば楽天であれば楽天ポイントが貯まりますし、出張で航空券を購入すればマイルが貯まります。
このポイントやマイルを取得した際や使用した際の会計処理どうしています?
例えば、法人の出張で飛行機を利用したとして、もらったマイルはどう処理すべきなのか?です。

1 マイルは個人名義でしか所有できないので経費で出張したとしても個人のもの
2 法人の経費で購入したものなので法人のもの

大きく分けるとこの2つなのではないでしょうか?

<1 個人のもの>
理想系はこっちなんでしょうけど、もし大量にマイルやポイントをもらっちゃうと給与とみなされる場合や贈与とみなされる場合があるんじゃないでしょうか?
つまり課税対象になる?ってことを危惧してます。
ただ、国税局が明確な見解を出していないので、うやむやにしてしまえ!ってことでほとんどの人は自分のものにしているんじゃないでしょうか。

もし、この考え方が現在合法とするなら、色々応用することができます。
例えば、消耗品を経費で購入した際にもらったポイントを個人のものとします。
・私的に欲しいものをポイントで買う。
・法人で必要なものをポイントで購入し立替清算することで現金化ができる
 →法人から個人へ現金を課税なしで移転できる

ただ、ここまでやっちゃうと「ポイント=通貨」になるので税務署に指摘されれば課税対象になりそうな気がします。

<2 法人のもの>
一番真っ当かもしれませんが、問題は会計処理をどうするのか?です。
・雑所得か何かで計上する?
・何か購入した際に値引きとして処理する?
・期間限定ポイントの処理まで考慮するの?
・楽天ポイントが○○ポイント、ANAマイルが○○マイルって決算書に書くの?

超面倒臭い!って感じなのですが、そもそもポイントを会計処理した決算書なんて見たことないので、正直やりたくないですね。

ただ、国税局がポイントまで資産計上やれ!となると、ポイントの管理が面倒になります。
例えば、マイルは法人名義で取得できません。
個人名義のみとなるので、マイル残高の内いくつが個人分なのか法人分なのかの管理は正直やりたくないです。

ってことで、皆さんはどんな処理してますか?
是非教えてください!

(寝た子を起こすな!って言わないでね)


それでは~


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2019.02.22 Fri l 教えて!エロい(偉い)人! l コメント (0) l top