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こんばんは、調停・訴訟手続きの準備を始めるド田舎大家Tです。

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先日作成した新築3棟目の看板についてですが、昨日すごい効果がありました!

新築3棟目立入禁止看板 新築3棟目立入禁止看板拡大


まず、この看板を設置した経緯についてですが、IoTを導入するにあたりテレビを備え付けています。
音声でテレビを操作できるようにするためにあらかじめ設定されたテレビがあると便利だからです。

ここで、1つ問題が発生します。
テレビを設置することでN○Kの受信料は誰が払うのか?です。

実は最高裁判所の判例が昨年8月に出ました。
受信料の支払いは「オーナー」「管理者」「入居者」の誰でも良いということです。
詳しくは解説された下記の動画を参照してください。



オーナーの立場としては、自分が見ているわけでもないN○K受信料は支払いたくありません。
そこで、賃貸借契約書の特記事項にN○Kの受信料は入居者が支払う旨の文言を入れて、明確化してあります。

ただ、入居者はN○Kの受信料は払いたくないはずです。
(もちろん、N○Kの受信料を払いたいのであれば払ってもらって結構です)

そこで、新築3棟目の出入口に「関係者以外立入禁止」看板を掲げて(しかも名指しw)敷地内に職員が入れないようにしたのです。
これによって、直接職員が来て契約を迫ることができなくなります。

もし、明確に立入禁止を掲示してあるにも関わらず立ち入った場合は軽犯罪法違反(1条32号)になります。

で、昨日ネットワーク設定のために現地に行ったところ、いましたよN○K職員が!
入居者に迫っていたのですが、N○K職員かどうかを確認して、出入り口から入ったのかどうかを確認して看板を見せたところ、すみませんと言って出て行きました!
しかも、迫っていた入居者にはキャンセル処理してです。

この看板のおかげで法的に入居者が守られていることになるのです。
(物理的に進入できないわけではないので、コンプライアンス上等!って言っているキチガイには効果薄ですが)

看板1枚で入居者サービスになるのであれば安いものですw


それでは~
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2019.04.09 Tue l 16棟目(新築3棟目) l コメント (1) l top
こんばんは、繁忙期に忙しくない大家はキラキラだと思っているド田舎大家Tです。

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ここ最近、修繕手配やIoT物件の事前設定等忙しさで充実している?感じなのですが、皆さんはどうでしょうか?
facebookでは4月中退去予告とか明らかに繁忙期の引越しをずらしにかかった入居者のせいで悲鳴が聞こえています。

さて、今日はIoT物件の「入居者設定」に行ってきました。
「入居者設定」というのは、入居者のスマホにアプリのインストールや設定する作業なのですが、初回無償でしてあげています。
何でこんなことをしているのかというと、下記のトラブルを回避するためです。

1 設定を変更されないため
2 入居者からの教えて攻撃を防ぐ

1はネットワーク設定を間違えられると、他の部屋に悪影響が出る可能性があります。
2は例えマニュアルを作ってこの通りやってねって言ったとしても、電話かけてきて分からないから教えろってパターンになりかねません。
操作や設定を説明するのは時間がかかるし結構面倒なので、結局現地に行った方が対応早かったりします(急がば回れ)。

なので、初回は無償で設定に行きますよってことにして時間とトラブル削減をしています。
まぁ、1回設定してあげれば当分は時間をとられることはないので、面倒ごとは最初に処理した方が後々安心です。
ちなみに、2回目以降は手数料をもらうことになります。人が動くのですから手数料もらっても良いはずです。

設定に行く際は作業着を着て、いかにも業者ですよ~ってことにしています。
大家だとバレると、家賃さげろや!とか、あれやれ!これやれ!なんて言われかねません。
で、今日も業者のふりして設定に行ってきたのですが、今回はやっかいでした。
実は、入居者が勝手にアプリのインストールと設定を行っていたのです。
しかも、設定ができないと言う理由でIoT機器のリセットスイッチ(クリップで小さな穴を押す)作業までしていたのです!

ふざけるな(怒

こっちは入居前に数時間かけて設定しているのに、それをリセットしやがったのです!
そのため、設定は復旧不可能な状態になっていたため、初回の「入居者設定」を拒否することにしました。

と言うのは、IoT機器のトラブルを防ぐために入居者とは覚書を取り交わしていました。
その覚書には下記の2つの項目があります。

「入居者は機器に設定されている設定情報は無断で変更しないものとする。」
「機器用アプリがスマートフォン環境等によって正常に動作しない場合、家主は一切責任を負わないものとする。」

これについて追求したところ、「知らない」「普通ありえない」などと言って謝罪の言葉は一切ありませんでした。
入居して即覚書を破ったのですから、IoT機器を正常に使える環境を提供する義務はなくなったと判断したのです。

今後は、この入居者についてはIoTに関する信頼関係が破綻したと判断して、IoT機器は使わせないことにします。

それでは~

P.S.
こんなことを書くと杓子定規すぎるなんていう人がいますが、約束を守れない人に対しては相応の対応すべきだと思っています。


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2019.03.27 Wed l 16棟目(新築3棟目) l コメント (0) l top
こんばんは、本日の釣果は坊主なド田舎大家Tです。

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本日は新築3棟目の入居決定部屋にIoT機器を取り付ける仕事をしていました。
(管理会社から明日入居と本日聞かされて即直行です)

IoT機器の設定って結構面倒で、入居する前にある程度行っていないと、入居者のスマホ設定で伺って二人っきりになる微妙な空気をお互いずっと我慢しなければなりません。
機器の取り付けと前設定にだいたい1時間かかります。
スマホ設定を一通り行うにも1時間かかります。
まぁ、この辺の段取りはビジネス上、当たり前で技術者は顧客の前できょどった行動していると、「このおっさん怪しくね?」って思われてしまうわけです。
入居者のスマホを預かって設定するのって本当に気を使います。
特に、大家だとバレたくないので作業着着て業者のフリしているので、尚更なんです。

こんな話をすると、IoTって手間かかって駄目じゃん!って思われるかもしれませんが、こんな手間って一時的なもので、入居者が下手なことしない限り再設定とかもないはずです。
一度設定する手間で、月の家賃が4000~5000円アップするのですから良いと思いませんか?

この手間がおそらく参入障壁となって、誰もが導入できる程度の差別化とはならないはずです。
(もちろん、現時点ではの話です。)
手間を解消するために業者を入れようと考える人もいるかもしれませんが、田舎にそんな業者いません!
そもそも、地主系老害大家がはびこる田舎でIoTに理解のある大家なんて、私のようなヲタクな大家ぐらいでしょう?
特に、差別化なんて部屋の間取りや広さしかないと思っている人たちですから。
大家の需要がないので業者なんていないのです。

じゃ、田舎で入居者から需要あるの?って思われるかもしれません。
IoTはまだ普及しているわけではないので、認知すらされていません。
それでも、需要あるんですよ!
極端な例を挙げると、入居者の第1号はメカ好きな人で、私が設定に行くと半分ぐらいは既に設定されていました。
入居者の第2号は法人が内覧もせずに申込してくれたのですが、この場合は設定しました。
ただ、法人で内覧しない場合はIoTの有無なんて関係ないので次回からIoTなしにしたところ、第2号と同じ法人から第2号の評価が良いので第3号が入居済みでもいいから設定して欲しいと要望がきたのです。
つまり、体験することで便利さを同僚に口コミしてくれたわけです。

実は今日、現場に行くと管理会社の副社長が見学に来ていました。
興味を持ってくれたみたいで、すごく良かったとほめてくれました。
もちろん、顧客の物件ですから営業トークが入っているとは思いますが、それでも嬉しいものです。

現在のところ、12部屋中8部屋(申込含む)が決まっているので、3月中の満室が見えそうです。


それでは~
2019.03.20 Wed l 16棟目(新築3棟目) l コメント (0) l top
こんばんは、県外の業者からの市場を荒されてorzなド田舎大家Tです。

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今日は午後から夕方まで新築3棟目のデモ部屋の移設作業をしていました。
どうしても角部屋がいいと言う申込を渋々受けてしまったので、半日かけてIoT機器の設定等を変更し、ステージングを移設作業をする羽目になりました。

今回は、新築3棟目の建物配置と形状についてです。

新築3棟目南寄り正面 新築3棟目航空写真

新築3棟目の地型は大雑把に言うと、西側の接道間口が11m奥行きが54mの超縦長になります。
この長い土地にどうやって建物をはめ込むかを考えると、写真のような配置しか考えることができませんでした。
西接道側は部屋数分の駐車場となります。

通常、南側から採光をとる際、建物の形にもよりますが約2.3mぐらいのスペースを確保しなければなりません。
そのため、長屋タイプにした場合、玄関の位置はどうしても南側にせざるを得ないことになります。
採光スペースと玄関前通路を兼用することで建築面積を確保するのです。

ただし、この方法では2点のデメリットがあります。
まず、南側には玄関扉と窓が集中してしまうため、壁面積が少なくなってしまい建物強度が極端に悪くなります。
まっ平らな外壁では強度不足なので、凸凹させることで強度を確保しました。

ただ、私の新築の設計思想は不用意に凸凹させずに綺麗な四角形になるようにしています。
凸凹したデザインにすると角が増えてしまうからです。
角が増えるということは、それだけコーキングの箇所が増えることになります。
コーキングの箇所が増えるということは、それだけ劣化しやすいということになります。
デザイン上は凸凹させた方がかっこよく見せることができるので、一長一短ではあります。

もうひとつのデメリットは、壁面積確保のため窓の幅が確保できなくなる点です。
解消策として、窓を床から天井までの縦長にすることで室内奥まで光が届くようにしました。
また、床から窓の立ち上がりがあるので部屋が狭くても開放感があるように感じます。
正直言うと、この窓は透明かすりガラスか迷いましたが透明にしました。
内覧時に広く見える方が有利と判断したためです。
また、ロールカーテンを取り付けてあるので目隠しは可能です。
ただ、光量は十分かと言われると角部屋以外は全体的に暗いので、ダウンライトの数は多めに設置しています。
まぁ、単身向けで昼間の在室は少ないはずなので特段気にならないかなと思っています。

ちなみに予断ですが、北側の駐車場は近くのレンタカー屋の敷地なのですが、アパートを北側ギリギリに寄せて建設したので、この敷地の採光は最悪ですw
おそらく、建物を建てるのは難しいでしょう。
せっかくの角地で接道が広い土地なのですが、ずっと駐車場にしか使えない土地となってしまいましたw
この土地が仮に売りに出ても買い手はいないでしょうから、買い叩けないかなと思っています。


それでは~
2019.03.09 Sat l 16棟目(新築3棟目) l コメント (0) l top
こんばんは、明日は重要な会議があるのでブログの更新ができないかもしれないド田舎大家Tです。

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昨日の記事の続きです。

この物件の融資は初めて利用する地元(県内)の第二地銀です。
今までは信金や県外の地銀を利用していたのですが、やっと地元の地銀にお世話になることができました。

実を言うと、地元の地銀はまだハードルが高いかなと思って敬遠していたのですが、建設会社から地銀の職員を紹介してもらい無事融資してもらうことができたのです。

昨今、初心者サラリーマン大家が問題(かぼちゃなどの不正融資)が話題になり、融資が厳しい状況です。
にも関わらず融資してもらえたのは、実は丁度1年前の今頃に交渉を行っていたのです。
私は去年度末を境に融資が厳しくなると睨んで滑り込む案件を探していたのですが、ちょうど土地の話が来たので何とか新築の案件を形にして融資してもらうことができたのです。
なので、今年度は一度も融資のお願いをしていないので、正直地元の詳細な融資状況の実感がないのです。
(来年度に入るともっと大変なんだろうな・・・)

ただ、当時は差別化のためのスマートホーム構想はなかったので、漠然と新築アパートの融資をしてもらった状態です。
なので、頭金260万円、6500万円の融資だったのですが、前にも書きましたが差別化しないとヤバイと強迫観念を抱き、自己資金240万円でIoT設備を購入したので頭金は結局500万円に増えてしまったのです。

ただ、今回の新築は何が何でも頑張りたかったのです。
なぜなら、この新築はサイズが大きく、完成すれば目標としていた念願のキャッシュフロー200万円/月に到達できるからです。

そのための工夫として、繁忙期の客付を早期からできるように内覧を12月からに設定し、建築期間を4月着工12月ほぼ完成、完了検査・登記を1月のスケジュールですすめたのです。
つまり、普通に建設すれば3~4か月ぐらいで完成するところを、約2倍の期間を確保したのです。
そもそも、建設業界は上期は閑散期で下期は受注が集中し人手が足らなくなることが多いのですが、職人さんの手が空く上期に集中して入ってもらい、下期は1~2人態勢ですすめれば十分間に合うし、建設会社にとっても人工を調整しやすくなるメリットがあります。
また、私も考える時間を確保できて、より質の高い建物を完成することが出来ました。
建物ができる速度がゆっくりであれば、形になるにつれて「あ~したい!こ~したい!」と思いついたことを職人さんと一緒に考えて実現することが出来るのです。
(マジで2日に1回の割合で現場監督していました)

そんなこんなで頑張って作った新築です。
他の人が到底思いつかないような仕掛けもたくさん仕込みました。
本1冊分書ける自信があるくらいです。

あとは早く満室になって自己資金を回収できることを祈っています。

それでは~


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2019.02.07 Thu l 16棟目(新築3棟目) l コメント (0) l top