FC2ブログ
こんばんは、やっと決算が終わりそうなド田舎大家Tです。

まずは、ランキングの確認をお願いします

不動産投資 ブログランキングへ

お知らせなのですが、週刊全国賃貸住宅新聞の7.22・29号に新築3棟目が紹介されました!

週刊全国賃貸住宅新聞 20190722

正直言うと、新聞の1コマ程度に載るのかな?って思っていたのですが、1ページぶち抜きで掲載されて正直驚いています。
今までの人生でこんなに評価されたことないので、ムズムズしてますw
よかったら全国賃貸住宅新聞を購読してくださいね~

さて、今日は一日事務仕事をしていたのですが、携帯にNTTから電話がかかってきました。
内容は10棟目に導入した無料インターネット回線の光回線に不都合はないか?困りごとはないか?の営業電話だったのですが、ついでに新築2棟目の勝手に工事された回線について困っていると伝えたところ、調べてくれました。

結果・・・、NTTの契約ではないのでわからないとのことです。
なるほど、光コラボレーション契約ってやつですね。

光コラボレーション契約とはNTTの光回線とプロバイダーがセットになった契約で、契約は入居者とプロバイダが行うことになっています。
そのため、NTT側は利用者個人を把握していないと考えられます。
結局、入居者を捕まえて白状させるしかないのでしょう。

ちなみに、入居者が白状した後、私は下記の選択肢を提示するつもりです。

1 回線撤去(撤去費用は入居者負担)
2 敷地内電柱+配管+ボックス利用料を毎月請求して個別回線を認める

こっちは何も後ろめたいことはしていないので、どっちに転んでも痛くありません。
むしろ2を選択してくれるとこちらとしても利回りが上がるのでうれしいのですが、どうなることやら・・・

それでは~


ぽちっとお願いします

不動産投資 ブログランキングへ
スポンサーサイト



2019.07.26 Fri l 15棟目(新築2棟目) l コメント (0) l top
こんばんは、新聞掲載されてしまったド田舎大家Tです。

まずは、ランキングの確認をお願いします

不動産投資 ブログランキングへ

今月の上旬に新築2棟目の退去がありました。
入居期間は1年です。
法人契約だったのでよくある話なのですが、今後は短期解約のペナルティを本気で設定しようかと思います。

さて、空いたのであれば、せっかくなのでIoT化しようかと思った矢先に、来月頭に次の入居が決まりました。
なので、今回はIoT対応を謳うつもりはないのですが、今後のために準備をしておこうかと思って作業をしました。
内容は、据え置きのアクセスポイントを撤去して壁埋め込み式のアクセスポイントに交換作業です。

コンセントBOXに空きがあるので簡単ですし、VVFケーブルを抜き差ししないので資格もいらない作業です。
ただ、ネット関係の機器をPoE対応にしなければならないので、LANケーブルの間にPoEアダプターを仕込みます。
そのため、ネット盤を開いてみると、何か違和感が・・・

新築2棟目ネットBOX
(配線ぐちゃぐちゃでスミマセン)

なんと、NTTの光回線が増えています!
NTTの機器(赤い四角)が盤の中に追加されてたのです。
この赤い箇所にこちらで用意したPoE機器(黄色い四角)を設置予定だったので、めちゃくちゃ腹が立ちます!
私は光回線の工事の許可を出した覚えはありません。

新築2棟目ネットBOX拡大

光回線を良く見ると101号室と103号室が無断工事しています!

この件は一応管理会社に連絡して事実関係を調査依頼しました。
入居者から管理会社に連絡があれば私に連絡があるはずなので、管理会社にも連絡していないみたいです。
こちらとしては、大事な盤の中に異物を入れて欲しくないので、即刻撤去を依頼する予定です。
(内心は工事許可を出していないので、業者の不法侵入を責めたい気持ちがあります)

こんなことがあってはいけないので、盤には鍵を取り付けました。
同様のことがないか明日新築1棟目の調査に行く予定です。


それでは~


ぽちっとお願いします

不動産投資 ブログランキングへ
2019.07.23 Tue l 15棟目(新築2棟目) l コメント (0) l top
こんばんは、退去部屋が綺麗につかわれていたのでホッとしているド田舎大家Tです。

まずは、ランキングの確認をお願いします

不動産投資 ブログランキングへ

今話題になっているガイアの夜明け(マネーの魔力3)をTVerで見ることができるようになったので、是非見てください。
「自己責任」の言葉で片付けられてしまう投資の世界の暗部を最初に見せられてしまったので、不正が当たり前と麻痺している人とはお付き合いしたくないと思える内容でした。

さて、昨日の記事がめちゃくちゃ反響があり、FBにコメント下さった方、ありがとうございました。
自分の思ったことが間違いではなかったと思えたので、安心しました。

この件についてですが、本日の正午に管理会社の社長本人から謝罪の電話がありました。
原因は「手違いで送ってしまった」とちょっと腑に落ちない点はあるにしても、キチンと謝罪の電話があったので、それ以上モメる必要はありませんしキチンとやってくれればそれでいいかなと思います。

ってことで、私の中ではこの件は水に流すことにします。
別に、私に被害があったわけではありませんし、それでいいかなと。

そもそも、この件は「物件カルテ」という物件情報を一元管理するシステムを構築し、個別対応することを目的にしているそうです。
この管理会社は数百棟の物件を管理しているのですから、そりゃ物件情報を管理しないと物件管理し辛いでしょう。
そうやって、キチンと管理するための手段を相当金かけて構築している姿勢や、他の管理会社がやりそうにないことや新しいことに挑戦する姿勢は評価したいと思っています。
その過程での失敗なのですから、ここでガミガミ言うのは自分にとってもデメリットです。

ただ、効率悪いなぁと思ったのは、物件を管理するための情報が欲しいのならあげるのに、何故か自分達で調査して無駄に金をかけている点です。
本当に社員さん達可哀そうです。
管理会社としてのプライドなのかわかりませんが、答えを持っているオーナーに聞けばいいのにと思ってしまいます。

管理委託して管理費を支払っているので、管理会社と私は対等の立場のはずです。
どちらが上とか下とかはないのです。
この物件は新築して1年しか経っていない物件なので、キチンと資料はファイリングして保管しています。
欲しい情報があればちゃんと渡すので、その情報を活かしてもらい管理品質があがればそれでいいのです。
隠す必要はないのですから。

このことは、社長からの電話の最中に「協力するから欲しい情報があればあげるよ」って伝えたので、管理会社側の今後の行動に期待します。

それでは~


ぽちっとお願いします

不動産投資 ブログランキングへ
にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村
2019.02.13 Wed l 15棟目(新築2棟目) l コメント (0) l top
こんばんは、10時間麻雀漬状態のド田舎大家Tです。

まずは、ランキングの確認をお願いします

不動産投資 ブログランキングへ

今日は昨日の続きを書こうかと思っていたのですが、非常にブチ切れたことが発生したのでストレス発散のために書きます。

昨日、大阪出張から帰った際に自宅に管理会社から封書が入っていました。
入居申込みの書類でも届いたのかなと思ったのですが、中をあけてみるとこんなものが入っていました。

新築2棟目物件カルテ 

「物件カルテ」という書類です。
この書類を見ると、新築2棟目の外観だったりBOXなどの建物外観を調査してまとめた資料でした。
あの~すみません、この物件は私がこと細かに設計しているので、こんなしょぼい調査資料を送られても知ってるわ!図面や設備等の詳細資料も持っているわ!って感じです。

さらに、こんな資料も入っていました。

新築2棟目物件提案書 

「物件管理ご提案書」という資料です。
内容は物件の所有者の義務等が記載されています。
あの~すみません、私は前職で建物管理していたので、建築基準法、消防法、ビル管理法等の経験値はそれなりにあります。
釈迦に説法ですか!って感じです。

まぁ、ここまでは許しますよ、地主ばかり相手している職種なので、無知な大家が標準だと思っているのでしょう。

ただ、最終ページにはこんな見積もりがありました。

新築2棟目提案見積 

月2回の共用部の拭き履き掃除、除草剤散布、粗大ごみ処理、管球交換に10,800円/月
年1回の共用部床面高圧洗浄に2,800円/月
と記載されているじゃないですか!

これにはブチ切れです!
管理会社に殺意が湧くくらいです!

15棟目 

そもそも私の新築アパートの設計思想は、ランニングコストを抑え共用部清掃や維持管理費を不要にするために長屋方式を採用し、共用部を無くす設計です。
また、外構はアスファルト舗装して除草作業を発生しないようにしています。
ゴミは町内会費をキチンと支払って、町内会のゴミステーションを使わせてもらっています。
外構の照明はLED照明を採用しているので、基本的に交換不要です。

つまり、物件を調査して「物件カルテ」を作成しているくらいなので、物件の仕様はわかっているはずなのに、このような見積もりを出してくると言うことは、

何も作業する必要のない物件だけど、この内容の作業をしたふりしてあげるから金よこせ!

っていわれているのと同じです。

つまり、顧客に対して「詐欺」行為を管理会社はしてきたのです!
こんなことされて、黙っていられません。
すぐに、この件の担当者に電話しました。

T「物件カルテと提案書の件について詳細を教えて」

担当「管理物件のサービス向上のために、斯く斯く云々・・・」

T「提案書の見積もり内容はやらないといけない作業なの?」

担当「必ずやらないといけないわけではないですし、Tさんの物件はしなくてもいいと思います」

(ここでブチ切れ!)

T「じゃなんでこんな提案書と見積書を送ってくるんだ!やる必要のない作業を提案するのは詐欺だろ!」

担当「申し訳ございません、以後気を付けます。」

T「何をどう気を付けるの?再発防止策はどうするの?」

担当「・・・」

(この後の予定の時間が迫っていたので)
T「もうええわ!」

まぁ、こんな感じでした。

この管理会社は顧客を養分としか考えていないということが良くわかりました。

ここ最近の私の悩みは、私自身は地主と比べたらすごく若いので、業者にナメられた対応をされてしまうことがあるということです。
そんな対応をした業者は二度と使ったりしないのですが、この管理会社は新築1棟目~3棟目と14棟目の管理委託しているので、全部切り替えるにしても大変だし、どうしようか悩み中です。

それでは~


ぽちっとお願いします

不動産投資 ブログランキングへ
にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村
2019.02.12 Tue l 15棟目(新築2棟目) l コメント (1) l top
おはようございます、懐かしのアニメを徹夜で見てハイテンションなド田舎大家Tです。

まずは、ランキングの確認をお願いします

不動産投資 ブログランキングへ

以前書いた15棟目(新築2棟目)の除草の件なのですが、本日除草剤の追加散布してきました。
その際に気になっていたことがあり、写真を撮ってきました。

15棟目隣の空き地1  15棟目隣の空き地2

写真は接道されていない隣りの空き地(他人の所有)なのですが、雑草が酷くてついにアパートの敷地内にまで伸びていたので、管理会社を通じて所有者に除草を依頼しようかと思っていました。

敷地内の雑草に除草剤を撒いていると、お隣さんが帰宅してきたので挨拶すると、色々愚痴を聞かされました。

1 アパートの住人が敷地内で煙草を吸って、吸い殻をポイ捨てしている
2 アパートの向いにクリーニング屋さんがあり、その自販機のゴミ箱にアパートの住人が他で買ってきた缶・ペットボトルを捨てている
3 クリーニング屋さんが夜中に荷物の出し入れの為に路上駐車をしていると、警察を呼んでいた

1と2についてはマナーの問題なのですが、3についてはハッキリ言って頭に来ました。
実は、建設中に職人さんの車やトラックなどをご厚意でクリーニング屋さんの敷地内に駐車させてくれていました。
にもかかわらず、入居者がこころない対応によって恩を仇で返した状態になってしまいました。
もうね、クリーニング屋さんには大変申し訳ないという気持ちでいっぱいなのです。

一応、管理会社に一連のことを伝えて対策をしてもらうことになっていますが、正直クリーニング屋さんの件は私が直接出向いて謝罪したいと思います。

それでは~



ぽちっとお願いします

不動産投資 ブログランキングへ
2018.07.15 Sun l 15棟目(新築2棟目) l コメント (2) l top