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こんばんは、2部屋退去に嘆いているド田舎大家Tです。

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今回でこのシリーズはネタ切れになるので最後の愚痴になります。(たぶん・・・)
無能管理会社に対する愚痴(トラップ編)の番外編になるのですが、まずはこの写真を見てください。

10棟目給水ポンプ直置き 

この給水ポンプ、何か変だなと思った方、すばらしいです!

実はこのポンプ、地面に直置きの状態です。
通常、ポンプをこのように直置きすることはありません。
基礎の上に据付しなければなりません。
故障前のポンプは基礎の上にありました。
落雷で壊れた際にこの場所に移設されたのですが、基礎工事をしていなかったのです。

担当者に追求したところ、施工業者や工事に立ち会ったメーカーは問題ないと言っているとのこと。
(しかも、ミスではないかと追求すると、この担当者は緊急対応で大変だったことを理由に逆ギレしました)
しかし、このポンプのマニュアルの据付欄の注意事項に、基礎工事をした上に設置する旨が施工例まで記載して書かれているのです。
担当者は工事に問題ないと言い張るので、
「マニュアルに記載されていることを覆すのだから、メーカーに問題無い旨の証明書を発行させろ」
と指示しました。
メーカーが公に発行しているマニュアルに記載していることを覆すとは思えませんので、証明書は発行できないだろうと思っていました。
3ヶ月ほど待たせたあげく、案の定メーカーは証明書を発行できないとの回答が出たので、施工ミス確定です。

もう、ここまで逃げ道を潰さないと施工ミスを認めない管理会社どう思います?

それで、なんとか無能管理会社負担で再工事させることができました。

10棟目給水ポンプ基礎置き 

おそらく普通のオーナーなら気にもせず放置だったかもしれません。
このままずっとポンプを地面に直置きしていたら、おそらくポンプの寿命が短くなっていたでしょう。

私が過去にビル管理の仕事をしていた経験がまた役に立ったので本当によかったです。


それでは~


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2018.06.29 Fri l 無能管理会社 l コメント (0) l top
こんばんは、夏日の外仕事で汗だくなド田舎大家Tです。

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今年の2月頭に10棟目で発覚した話です。

この物件のプロパンガスの供給は無能管理会社のガス部門から、いつもお世話になっているガス会社に切り替えています。
※無能管理会社に対する愚痴(本章)参照

この現ガス会社から指摘が入ったのですが、どうも12部屋中5部屋のガス給湯器が違法改造されているようなのです。

10棟目旧ガス給湯器 

この5部屋は前オーナーが追い炊き化工事をしているのですが、ガス給湯器を入れ替える際に壁組込ボックスの背面をくりぬいて設置しているのです。
この壁組込ボックスを加工する行為は消防法違反になります。
壁組込ボックスはガス給湯器から発火した際に室内に延焼しないようにするためのものなのですが、背面をくりぬいてしまうと簡単に延焼してしまします。
隙間を覗くと室内の石膏ボードが見えるほどでした。

この状態を放置するわけにはいかないのですが、私はこのことを知らずに物件購入したのですから仲介した無能管理会社にクレームを入れました。
もちろん、施工したのは無能管理会社の下請けなので、責任はとってもらう必要があります。
クレームを入れたタイミングは、ギリギリ瑕疵担保責任の期間内だったのですが、担当者の話では瑕疵担保責任云々関係なく違法状態なので、適法状態にしますとのことでした。

具体的には、施工業者の費用負担で新しい壁組込ボックスを取り付け、ボックスに収まる新しいガス給湯器に交換となりました。
現ガス会社から聞いた話では、無能管理会社と施工会社(ガス会社と付き合いあり)の両方から何故違法なのかの問い合わせがあったとのことでした。
特に施工会社には泣きつかれたと言ってましたw
ガス部門があるのにガス部門では判断できなかったそうで、他社に確認するなんて恥ずかしくないのでしょうか?
ガスを扱う会社としてコンプライアンスはどうなっているのか疑問です。
正直、ガス会社を変更して正解でした。

この程度の加工は問題無いんじゃないか?と思われるかもしれませんが、ガス給湯器が原因で火災死亡事故が発生した場合、責任はオーナーにあります。
施工ミスした業者のせいにすることはできないのです。
つまり、オーナーもコンプライアンスを意識した経営が必要になるのです。

改修工事後はこんな感じで新品になってました。

10棟目新ガスBOX 10棟目新ガス給湯器配管

本当に事故が発生する前に発覚してよかったです。
現ガス会社には本当に感謝です。

それでは~


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2018.06.26 Tue l 無能管理会社 l コメント (0) l top
こんばんは、やっぱりサラリーマン並みに働いているド田舎大家Tです。

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最近寒くなりましたよね。
私の地元でも天気予報で雪マークがでるようになったので、毎年恒例の消雪装置の試運転をしてきました。
消雪装置がある物件は、3棟目、6棟物件、10棟目、2棟物件の計4物件もあり、稼動させて消雪ノズルの清掃も1日がかりになります。

位置関係によって、6棟物件→3棟目→2棟物件→10棟目の順に行ったのですが、最後の10棟目で事件は起きました。
なんと、井戸ポンプのブレーカーを上げると、基礎から噴水のように水が出てくるのです!

10棟目井戸水噴出 

これには驚きました!
実は、この物件の受水槽ポンプは今年の7月に落雷によって故障し、交換修理をしていました。
その際に、ポンプの設置位置が変更になり、配管が新設されています。
新設した配管を固定するために、受水槽の基礎のふちの部分にステーで固定しているのですが、ステーと基礎を固定するためにビス止めされていました。
その真横にいかにもドリルであけたような穴があいていたので、ステー設置位置を間違えたか何かで井戸配管に誤って穴をあけたと推測できます。

10棟目井戸穴 

どアップで写真を撮りましたが、あきらかに最近穴をあけたような感じです。
(もし昔から穴があいていればコケで黒くなっている)

行きたくはなかったのですが、無能管理会社の事務所に行ってどうなっているのかとクレームを入れた次第です。

もうね、この管理会社と付き合うと不要な仕事が増えるし、もう散々ですよ。
もうすぐ開放されるかと思いきや、こんなトラップを仕掛けていたなんてウンザリです。
早くスッキリしたいものです。


それでは~


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2017.11.22 Wed l 無能管理会社 l コメント (0) l top
こんばんは、スケジュール管理ができていないド田舎大家Tです。

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無能管理会社との契約終了は今月末なので、まだ2週間弱ほど付き合わなければなりません。
今までどれだけ無能っぷりだったかを書いてきましたが、実は良い点もありました。

この管理会社は簡単に説明すると、売買部、賃貸部、管理部に分かれているのですが、いままで一番無能っぷりを発揮していたのが管理部なんです。
まぁ、売買部も大ポカやらかしていますし、賃貸部の管理職の頭の中は時代錯誤状態です。
ただ、賃貸部の管理職ではない人たち(いわゆる女子事務職員)は驚いたことに至って普通で、むしろキチンとホウレンソウができているのです。

今日は先日連絡のあった来月退去予定の部屋をスーモに載せるために、修繕予定内容を確認する電話があったのです。
正直言うと、首切り宣言をしているので募集をかけないかなと思っていたのですが、キチンと確認してくるところを考えると、腐りきっているのは中年以上の社員で若い女子社員はそれなりに普通なのかなと思います。
中年社員はいつまでも頭の中がバブル時代で、きっと殿様商売が身に染みているんでしょうね。

それでは~


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2017.11.18 Sat l 無能管理会社 l コメント (0) l top
こんばんは、堪忍袋がストレスで爆発したド田舎大家Tです。

最近、まじめにブログを書くようになってから、ランキングが上がって来ました。
上がってくるとついついうれしくて、継続しちゃいますね。

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昨日の、愚痴の続きです。

最初に問題行動を起こしたのは、管理会社のガス部門でした。
物件購入直後に、ガス会社をいつも使っている新会社に変更するとガス部門に通達をしました。
にもかかわらず、変更させてもらえないと新会社から泣きの連絡がありました。
ガス部門の責任者に電話したところ応じると言っていたので、これで大丈夫だと思っていました。
しかし、どうもガス部門はのらりくらりと切り替えを拒んでいるようだったので再度電話して、

「売買契約にガス契約の継続は条件になっていない。
もし、切り替えないなら宅建協会に売買契約違反だと連絡する!」

と言ったところ、やっと切り替えることが出来た次第です。
オーナーの決定なのに、そんなに既得権益にしがみつくのかとつくづく嫌な部門だと思いました。

その後、別問題が発覚して最初のお説教をしたのは、10棟目の非常照明の件でした。
2月に購入して1ヶ月でこのありさまです。
コンプライアンス違反だし人命にかかわることだから、考え方を改めて欲しいと話したところ、今後は改めてしっかりやると言っていたので、改善してくれることを期待しました。
そのため、10棟目と2棟物件の照明をそれぞれ30万円かけて新品交換(一部除く)しています。
ただし、この時点で私は100%信じることはできなかったので、とあるトラップを仕掛けていました。
外壁照明(蛍光灯)が切れているのを交換せずにそのままにして、交換連絡を待って管理品質の改善を確認しようとしたのです。
結果、現在も蛍光灯が切れたままです!

次に、問題が起きたのは2棟物件で、5月のゴールデンウィークに強風が発生した時です。
私は強風や台風などの自然災害が発生した場合は、緊急巡回をして建物に問題がないか確認しています。
その結果、強風でフェンスが倒れかかっていたのです。

2棟物件強風破損フェンス 

実は、2棟物件はこの管理会社の事務所から1番近い物件(徒歩1分)なのですが、管理会社からの報告がないのです。
1番近い管理物件の異常も察知できず、車で30分以上かかる遠隔地に住んでいるオーナーに指摘される管理会社ってどうなの?と。
幸いにも、この復旧工事は管理会社の保険部門ががんばってくれたおかげで保険金が全額下りたので、あまり強く言っていませんでした。
しかし、こんなに近い物件なのに社員の誰もが「異常」に気が付かないのは「異常」です。

そして極めつけは、7月下旬に退去が発生したときに発覚しました。
10棟目は全部屋1LDKということで購入した物件なのですが、なんと2Kの部屋があったのです!
即、売買仲介担当にクレームを入れて1LDKの変更工事の見積もりを依頼すると、見積もりが出てきたのが1ヶ月後の8月下旬で、管理会社負担で工事完了したのが9月下旬でした。
上期と下期の間の繁忙期に影響させたくないから、何が何でも早く工事を終わらせろと言ったにもかかわらず終わったのが9月下旬で、当然繁忙期を逃しています。
さらに、工事担当者から工事完了期日に完了連絡がないので、こっそり現場を確認したところ、TVモニターフォンが壊れていました。
こちらから電話で完了したのかを確認したところ、「完了した」と言ったので、ふざけるな!とまたお説教です。
現場確認もせずに完了報告するのはありえません。
具体的にどこが問題なのかを教えずに、現場確認させたところ、やっと理解したようでした。

実は、この1LDK問題、まだ解決していません。
1LDK化の工事が終わったタイミングで、入居中の部屋もあるのではないかと思い、売買仲介担当に確認を依頼しました。
2週間経っても返事がない(確認方法に困った?)ので、管理会社名による証明書の発行と、消防設備法定点検で室内確認の際に立会いさせろと提案すると、その案で対応するから段取りしますとの返答。
さらに2週間経っても返事がないので、ここでまたお怒りの電話です。
「そろそろ待てません、宅建協会に仲裁の申し入れしますよ?」
と言ったところ、すぐに証明書を郵送してきました。

あとは、消防設備法定点検での立会いなのですが、設備部が見積もりを出しますと言ってまた1週間待たせます。
前オーナーの際にやっているはずだから、1週間も待たせるのはおかしいと本日催促したところ、実は半年に1回行わなければならない機器点検が行われていなかったことが発覚!
またも、法令違反が発生してしまったのです。
消防設備法定点検は半年に1回の機器点検と年1回の総合点検を行って消防署に報告しなければいけないのですが、これを怠っていたのです。
もうね、元ビル管理やっていた人間としてこれにはもう呆れました。
どうやって消防署に報告しろと?
この時点でもう限界に達したので、本日管理のクビを宣言しました。

もうこの会社の対応には疲れました。
殿様経営が極まるとレスポンスは遅い、管理品質最悪、賃貸客付け時代遅れです。

明日、新管理会社が現管理会社と引継ぎの協議をする予定なので、また進展があればこちらに書きたいと思います。

それでは~


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2017.10.26 Thu l 無能管理会社 l コメント (0) l top