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こんばんは、焼肉はストレス発散手段だと思っているド田舎大家Tです。

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新築1棟目は旗竿地で竿部分の私道はお隣さんと共有なので、お隣さんと何かしら取り決めをした場合は覚書を取り交わすようにしています。

覚書

今日、その覚書のたたき台を作成して確認してもらうために伺ってきたのですが、お隣さんの隣の家の住人が精神異常をきたしているという話がでました。

なんでも、「○○(お隣さんの名前)のドロボー!」と深夜ぐらいに拡声器を使って叫ぶらしいのです。
お隣さんとしても迷惑な話なので、既に警察沙汰になっていますし役所や弁護士にも相談しているそうです。
それで、アパートの住人に迷惑がいっていないですか?と申し訳なさそうに聞かれたのですが、管理会社からは報告はきていません。

サイコパスの対応って同じサイコパスな思想の持ち主でないと対応できないだろうし、触らぬ神に祟りなし状態です。
もちろん、当事者以外は手の出しようがないので、何かしたくても何も出来ず対処にすごく困ります。

これで退去が発生したら、誰がどう責任を取ってくれるのだろう?

それでは~



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2019.10.17 Thu l 13棟目(新築1棟目) l コメント (0) l top
こんばんは、新築は”ほぼ”完成しているけど段取りぐだぐだで色々な方に迷惑をかけているド田舎大家Tです。

さて、この新築で起きたことをシリーズ化を目論んでいるのですが、今回は計画から完成に至るまでになぜ15ヶ月もかかったのかを書きたいと思います。

まず、今まで築古で利回り&CFを追及する路線で買い進んでいましたが、3棟目を取得してからは地元で条件に合う物件が出てこなくなりました。
そのため、いわゆる「物件欲しい病」が再発していたことと、2016年3月の融資シーズンを逃したくなかったので、新築を計画した次第です。

ところが、一番期待していた地銀に融資の審査をお願いしたところ、時間をかけた挙句に承認が下りなかったのです。
そのため、年度末シーズンを逃してしまったのです。
ただ、それでもあきらめることが出来なかったので、今度は物件から一番目と二番目に近い信金に持ち込んで戦わせたところ、好条件で融資をひくことに成功しました。
これが2016年の春過ぎだったかと思います。

せっかく融資の承認をゲット出来たのですが、役所に建物の図面を審査してもらったところ、土地が旗竿地のため条例によって建てられる建物に制限があり、審査が下りないことが発覚。
間取りの再検討が必要になりました。
そのため、融資の決済スケジュールが延びてしまい、実際に土地を決済できたのが2016年の夏頃でした。

工期は2017年3月の繁忙期を狙うため2月末完成とし、また建設会社さんが多忙だったということもあり、2016年12月~2017年2月の予定でした。
ところが、いざ工事が始まると、隣りの線路の鉄道会社からいちゃもんがついたのです!
自分の敷地であるにもかかわらず、線路から5m以内に入るな、鉄道警備員配置しろ、上棟するのにクレーンを使うな、電線に防護管を取り付けろなどと言われたのです!
その時はもう自分の土地なのに、なんでそんな制限されないといけないのかと頭にきたものでした。
年末の慌ただしい時にそんなことが出来るわけがなく、鉄道会社と何度も交渉を行った結果、結局工期が3週間遅れてしまったのです。
そのため、職人さんを増員しての急ピッチで建設を行ったのです。
職人さんには申し訳なくて、2日に1回は現地に温かいコーヒー缶を持ってねぎらいに行ったものです。
その時に進捗確認もしていたので、ほぼ現場監督に近い状態でした。

そして、3/17に役所からの完成検査が通った次第です。
でも、何故”ほぼ”完成と言い張っているのか?
実はまだ引き渡しを受けていません(笑)
そうです、まだ工事やってます。

一部の建具がまだ納品されていなかったり、納品ミスでテレビのアンテナが立っていなかったり、駐輪場とゴミBOXが設置されていなかったりと、もうぐだぐだです。
そんな状態で3/19に入居者さん第一号が入居してしまっています。
もう、こんな中途半端な状態での入居に申し訳なくて平謝りでした。

こんなぐだぐだ状態ですが、やはり土地が安く家賃を抑えられたこと、管理会社が頑張ってくれたこともあり、現時点で5/6埋まっています。

初めての新築でここまで時間がかかってしまったことを考えると、やっぱり中古で入居者がいる方が手続きだけで済むので楽だなぁと思う次第です。

それでは~




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2017.03.21 Tue l 13棟目(新築1棟目) l コメント (0) l top
こんにちは、経済的に厳しいのに設備投資して夜な夜なタダ食材を求めて徘徊しているド田舎大家Tです。

さて、過去にちらっと発表したかもしれませんが、新築のアパートが”ほぼ”完成しました!


13棟目 正面


<スペック>
間  取:1R×3戸 1LDK×3戸
入  居:5/6(現在)
構  造:木造
築 年 数:新築
表面利回:10.8%
物件価格:3400万円
融資金額:3100万円
融資期間:30年
融資金利:5年固定1.25%
返済金額:10.5万円/月
満室家賃:30.6万円/月
満室CF:20.1万円/月
返済比率:34%
土地面積:105坪
延床面積:200平米弱

今まで築古ばかり購入してきましたが、今回が初の「木造」です。
何故か木造と縁がなかったのですが、やっと購入できました。
これで木造・軽鉄・重鉄を揃えたことになるので、残りはRCとSRCになります。
(RCとSRCは購入するかどうかは微妙ですが・・・)

恒例の田舎具合ですが、こんな感じです。

13棟目 航空写真

さすがに新築なので、田舎だけど程よい住宅街に建てました。

何故このようなところに建てたのかと言うと、自宅近くの105坪の土地を380万円で買えたからです!
安いでしょう?
建設会社の社長も言っていました。今まで建てたアパートの中で坪単価が2番目に安いと。
ちなみに1番は地元の先輩大家さんです。

なぜこんなに安く土地を買えたのか?気になりますよね?
通常田舎であれば田んぼあたりが安く出ることはあります。
でも、この土地は売りに出ている時から宅地でした。

理由は、旗竿地で隣に線路があるからです。
そのため、一般住宅向けには適さないので長期間買い手がつかず、値段が下がっていったそうです。
私が見つけた時は500万円で売りに出ていたのですが、400万円の指値が通り、さらに仲介業者の営業さんが知らない間に20万円の値下げ交渉してくれたため、380万円で購入できました!
おかげで路線価の50%強の価格で買えました。

ただ、色々想定外のこともありました。
融資のお願いをする際の見積もりは土地+建物(外構含む)の値段で融資をしてもらい、水道引き込み費用と地盤改良工事費用は土地購入後に調査を入れて見積もりを出してもらうことになっていたので、自己負担するつもりでいました。
やっぱりと言うか反省点なのですが、旗竿地なので水道引き込み費用が高くついたのと、地盤改良もそれなりにかかったので、手出しは300万円に膨れてしまいました。

今回初めて新築を建てたのですが、計画から15ヶ月もかかってしまいました。
その間に様々なことがあり書きたいことがたくさんあります。
段階的に書いていきたいと思いますのでよろしくお願いします。



それでは~




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2017.03.20 Mon l 13棟目(新築1棟目) l コメント (0) l top