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こんばんは、台風は大家にとってボーナスイベントだと思っているド田舎大家Tです。

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台風19号ですが、ヤバイようですね。
なんでも昨年大阪に直撃した台風21号並とか?

昨年のyoutube見ると相当やばかったのを思い出しました。

さて、昨日のブログの続きなのですが、洋室化工事と同時進行で隣の洋室のワックスはがしをしていました。
実はこの物件、おそらく一度もワックスをはがさずに重ね塗りしていたようなのです。

2棟物件クッションフロア黒ずみ
↑こんな感じでワックスが黒ずんでいるのです。

ここまでになると、いつもはCFを張り替えていたのですが、試しにワックスをはがしてみました。
もし効率よくはがすノウハウを身につけることができれば、今後の経費削減の選択肢になるはずです。
また、最近の清掃業者がいい加減な傾向にあるので、清掃関係も自分でする方針に変更です。

まずは、ホームセンターに行って薬剤とゴシゴシこするためのスポンジを購入です。

これを買って、1畳ほど塗って15分ほど放置してから、スポンジでゴシゴシ、雑巾で拭き取る作業です。
このワックスはがしは結構分解してくれるのですが、ゴシゴシするのが面倒なのと何よりも何度雑巾で拭き取っても綺麗に拭き取るのに回数が必要なのです。
ゴシゴシするにしても拭き取るにしても腰にきますし、非効率です。

2棟物件ワックスはがし1畳分

そこで、スポンジではなくデッキブラシに変更!

多少楽になりましたが、それでも疲れます。

そこで、電動のポリッシャーを導入!

↑これ買った当初は3,223円でした(汗

2棟物件ワックスはがしポリッシャー

充電式なので長時間は使えませんが、結構楽になりました。
(中のバッテリーを改造しようか検討したくらいですw)

あとは、薬剤なのですがFacebookで相談を投げかけたところ、良い製品を教えてもらいました!


この製品は結構粘り気があるので拭き取りが楽なんですよ!
この薬剤を塗布して15分ぐらい経った後に、再度ポリッシャーでゴシゴシすると、古いワックスが浮き上がってきます。
拭き取りは回転式モップで数回ゴシゴシするだけで綺麗になります。

なんだかんだで効率は良くなったのですが、それでも6畳間を綺麗にするのに少なくても半日はかかります。

2棟物件ワックスはがし6畳分

正直ワックスはがしは微妙ですね・・・
労力に見合わないので、狭い範囲ならありだけど範囲が広いならCFかフロアタイルを張り替えた方が新品になって良い気がします。
例えば、トイレとか洗面脱衣所程度ならありだけど、わざわざ広い面積でやるようなことではなと実感しました。
ただ、業者に依頼して貼りかえると相当かかるので、自分で貼りかえずに業者に依頼するくらいなら経費削減の価値あるけど、自分で貼りかえるならその方が良いかと思います。

う~ん、道具とか諸々で1万円かけてしまったので、今回の試行錯誤は失敗かな?

それでは~


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2019.10.11 Fri l 2棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、焼け太りして今年の火災保険代を稼いでしまったド田舎大家Tです。

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さて、消費税が10%になってから10日程経ちましたが、皆さん影響ありましたでしょうか?
私は、めちゃくちゃ悪い影響が出てます。

そのひとつに、内装業者さんが忙しくて捕まらなくなっちゃった点があります。

何故内装業者が?って思われるかもしれません。
実は、増税によって戸建て住宅の駆け込み需要や増税前に美装やっちゃえ!とか、地元デパートの増床工事と重なって職人が忙しいらしいのです。

こちらとしても、第二繁忙期で空いた部屋を繁忙期中に間に合わせたいのに、客付けを逃すと最悪長期空室となる可能性もあります。
それはマジ卍で勘弁願いたいので、今回は自分で内装工事することにします。
自分で内装工事するの何年ぶりだろう?
1棟目購入して依頼かもしれません。

今回、内装工事したのは2棟物件です。
この物件は出た後にきちんと修繕すればすぐ埋まる物件なので、キチンとやりたかったのですが業者が捕まらないなら仕方ありません。

まずは、和室を床上げして洋室化します。
2棟物件床上げ(垂木)
↑垂木を設置して、

2棟物件床上げ(コンパネ)
↑コンパネひいて

2棟物件床上げ(パテ埋め)
↑隙間をパテ埋めして

2棟物件床上げ(フロアタイル)
↑フロアタイル貼って

2棟物件床上げ完成
↑床上げ完成です。

最近のフロアタイルにはシール状のものがあるので、接着剤を塗布する手間を省略することができます。
当初はクッションフロアにする予定だったのですが、クッションフロアが5000円でフロアタイルが1万円だったので、耐久性と施工のしやすさを考えてフロアタイルにしました。

次に、この和室の襖の張替えです。
2棟物件和室襖シミ

退去者の不注意でシミができてます。
また、この襖の状態だと和室間があるのでいつもであれば柄入りのクロスを業者に貼ってもらいますが、今回は自分で貼ります。

貼ったのはこれです。

この壁紙も最初からシール状になっているので、糊を塗る必要がありません。

2棟物件襖張替え
↑襖を貼り替えて洋室化の完成です。
襖の面積が広いので別途壁にアクセントクロスを貼る必要はありません。

隣の洋室のエアコンが古かったので動きますが交換します。

2棟物件古エアコン

エアコン交換すると、どうしてもクロスの跡が残るので、外した後にクロスを貼ります。

2棟物件エアコン部クロス張替え

最近のクロスは初心者に優しいタイプが出てきて、耳がないので貼り合わせが簡単です!

洗面化粧台も古くてミラーキャビネットが黄ばんでます。

2棟物件旧洗面化粧台
↑嫌悪感ありますよねぇ・・・

2棟物件新洗面化粧台
↑必殺!ミラーキャビネットのみ交換!

嫌悪感のあるミラーキャビネットだけ交換すると、全体的に新品に見えます!
ミラーキャビネットだけなら安いですし、処分するための運搬が楽です!

今回、これだけ修繕しましたが、総額4万円程度しかかかっていません。
ただ、ここまで修繕するのに時間がかかりますが、職人が入れるまで待つ時間を考えれば早いはずですし外注すると10万円越えするはずなので経費削減です!

それでは~


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2019.10.11 Fri l 2棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、今から決戦を控えているド田舎大家Tです。

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先日退去した2棟物件の修繕についてですが、内装工事と設備交換工事の段取りまで完了して、工事を待つ状態です。

洗面化粧台のミラーキャビネットを交換しましたし、壊れていた郵便受けも交換しました。
退去者が言うには、元々ひび割れしていたと言っていました。
ホンマかいな?って思いましたが、ドアには接着剤の後や部品を固定するビスを切断した跡があったので、前の無能管理会社がやらかしたようです。

2棟物件壊れた郵便受け  2棟物件直った郵便受け

切断したビスを抜くことはできないので、ビス穴をドリルで開けなおして固定しました。
この郵便受け高いんですよ、9000円ぐらいしましたが仕方ありません。
(安物の別製品を付ければ良かったと後悔です)

今回は和室の畳の変色が酷いため、畳を処分して床上げして洋室化するのですが、最近畳の処分料がめっちゃ高いのです。
業者に依頼すると1枚4千円ぐらいするのでなんとか自分で処分したいのですが、私の車は一般的な乗用車のため載せることは出来ません。
軽トラックを借りてくることも考えたのですが、面倒ですし費用が掛かります。

ググって調べていたのですが、畳はカッターで切れるって投稿を見つけました!
(しかも尊敬する竹内かなとさんのページでしたw)

じゃ、私もやってみよう!って思って挑戦しましたが・・・
めっちゃ時間かかる!
数分であきらめました。

そこで、愛用している電動工具、ブラックアンドデッカーのマルチエボに電動のこぎりを装着してやってみると!
めっちゃ簡単に切れます!

ブラックアンドデッカー電ノコ 

2棟物件畳切断 

これなら自動車に詰め込めます!

この畳は後日処分場に持って行きたいと思います!



それでは~


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2019.04.02 Tue l 2棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、そろそろ好例のネタを仕込まないといけないド田舎大家Tです。

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先日調査した洗面化粧台のミラーキャビネットについてですが、旧製品のビス固定位置に合う商品を見つけることができませんでした。
まぁ、固定位置に規格とかあるわけではないので仕方ない話ですし、建設した積水ハウスもコスト削減のために下地を板ではなく根太で済ませたってことでしょう。

ミラーキャビネットを固定する方法ですが、以下の方法があります。

1 石膏ボードの上に下地コンパネを固定する
2 石膏ボードをくりぬいて下地コンパネを固定する
3 ボードアンカーで済ます

1はコンパネの厚み分が出っ張ってしまうので却下です。
2は時間限られて面倒なので却下です。
やっぱりオーソドックスなボードアンカーになります。

ボードアンカーを使う場合に気をつけないといけないのは、アンカーの荷重がどこまで耐えられるのか?です。
あまり重いものは耐えられないので、ミラーの少ない安物で済ますことにします。

購入した商品は
 ノーリツ シャンピーヌ LSAM-6VS
です。
楽天で送料無料!7,234円です!
重量は5.6kgなので、これに耐えられれば良いのです

私がいつも使っているボードアンカーは
 ボードアンカー 6kgf
この手のV字型のアンカーを使っています。

樹脂製のアンカーは引っ張るとアンカーごと抜けてしまうことがあるので、敬遠しています。
アンカー1つあたりの荷重は6kgfで、キャビネット自体は6箇所ビス固定するので理論上36kgfとなり十分耐えられるはずです。

さっそくアンカーを打ち込みます。

2棟物件洗面化粧台ボードアンカー打ち込み 

その後、古いコーキングをカッターで除去します。

2棟物件洗面化粧台古いコーキング 

ミラーキャビネットを固定して、隙間をコーキングします。
コーキング剤は最近ダイソーの商品に切り替えました。

ダイソーシリコンコーキング 

ホームセンターで売っているガンタイプでも良いのですが、使い切るのが大変(すぐ固まる)なので多少割高でも100円で使い切った方が楽です。

これで完成です。

<before>
2棟物件黄ばんだ洗面化粧台 

<after>
2棟物件洗面化粧台完成 

30分程度の交換作業でこれだけ変わります。
黄ばみによる嫌悪感がまったくありません。
引っ張ってみましたがびくともしませんので、アンカーで大丈夫です。
洗面ボウルを交換すると運搬や処分が大変ですが、キャビネットだけで済むならそれで十分です。

それでは~


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2019.03.28 Thu l 2棟物件 l コメント (0) l top
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昨日、2棟物件(2DK)で退去が発生したので修繕確認の為に現地に行ってきました。
(この時期の退去はマジで勘弁して欲しいです。修繕してたら繁忙期逃してしまいますから・・・)

室内の状態は、めちゃくちゃ微妙なんです。
クロスに汚れとか傷はないのですが、経年劣化感があります。
一部の箇所(玄関ホール・トイレ・脱衣所・和室)のクロスは張り替えた跡があるのですが、DKと洋室は20年前のクロスのような気がします。

修繕費はおそらくもらえないので、コスパ良く修繕しないとまずいなって思っています。

今日は、洗面化粧台についてです。

2棟物件黄ばんだ洗面化粧台 

この黄ばんだ洗面化粧台を交換したいのですが、交換するとクロスも張り替えることになります。
クロスに問題はないので、張替えは避けたいのです。

2棟物件黄ばんだ洗面化粧台縁コーキング 

台の縁は水漏れ防止のためにコーキングされているのですが、どうしても跡が残ってしまいます。

2棟物件黄ばんだ洗面化粧台クロス 

さらに、後からクロスの張替えを前オーナーがやっているので、台部分を撤去すると見えない箇所がクロスの張替えされていないことになります。

これらの理由により、洗面化粧台のミラーキャビネットのみの交換にします。
実はミラーキャビネットのみって安いのです。7000円台からあります。

まず、ミラーキャビネットを取り外す為にビスを外します。

2棟物件黄ばんだ洗面化粧台ビス 

ビスカバーを外せば簡単にアクセスできます。

2棟物件黄ばんだ洗面化粧台根太探し 

ここからきっちり調査しないといけないのですが、キャビネット部分の背面の壁に下地がいるのか確認しなければなりません。
全面的に下地があればどんな製品でも固定できるので良いのですが、既存製品のビス箇所だけに根太がいる場合は、新しく取り付ける製品のビス位置が合うものを探さなければなりません。
今回は残念ながら根太が横に2本いるだけなので、根太の位置と幅を調査して取り付ける製品を通販で探すことになります。

ミラーキャビネットを取り付けたらまたブログに書きたいと思います。

それでは~

2019.03.23 Sat l 2棟物件 l コメント (0) l top