本日、来年の繁忙期に向けた新築アパートの土地を決済してきました。

<土地スペック>
面積:463平米(140坪)
道路間口:3.85m
地目:宅地(更地)
固定資産税評価額:910万円
路線価:1152万円(25千円/平米)×0.9(間口補正)=1042万円

購入価格:420万円(坪単価3万円)

周辺分譲相場:坪単価14.54万円

やっとこの土地が手に入りました!
評価額の半値以下で購入です!
立地は申し分なく、旧国道の脇道に入ってすぐの場所なので、私の持っている物件の中で一番良い立地です。

では、なぜこんなに安いのかと言うと、まず地型がめちゃくちゃ悪く、道路間口も4mに満たないのです。
県条例によって間口が4mに満たない場合は延床面積200平米を超える建物を建てることが出来ません。
また、もともとこの土地に戸建てが建っていたのですが、数年前に火事(死人なし)になっているので、心理的瑕疵にはならないが、ずっと売れ残ったそうです。
建物は残っているわけではないので、本来は瑕疵ですらありません。

さらに指値して480万円の売り出し価格から420万円になりました!

おかげで立地はいいのに激安です!

じゃ、どんなアパートを建てるのかと言うと、3月に建てた13棟目の新築アパートの改良版になります。
前回も同様の制限で延床面積200平米規制があったので、そのまま持ってくればいいじゃんってことになり、前回の反省点を改善した建物になります。

順調にうまくいけば、建物+外構で3000万円、満室家賃で34.3万円/月、利回り12%になりそうです!
新築で12%はめちゃくちゃ美味しいです!

融資は立地良し利回り良しなので、返済は20年にしてじゃんじゃん残債を減らす作戦です。

所持しても良し、売却しても良し(土地含み益が600万円)なので、本当に価値のある物件にしたいと思ってます。
(利回り8%で売れば5000万円ぐらい?)

それでは~



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2017.07.31 Mon l 不動産投資 l コメント (0) l top
こんばんは、最近仕事がひと段落してきたので自宅警備しているド田舎大家Tです。

今日の午前中に、家の固定電話に電話がかかってきました。
相手は以前、不動産屋のイベントで名刺交換した建設会社の営業からでした。

話を聞いてみると、売買物件を紹介したいとのこと。
最近はありがたいことに、物件の紹介がチラホラ来るようになったのですが、
今回は資料の送付前に現地に来ませんかと言われ、見に行ってきた次第です。

で、見てきたのですが、すごく微妙・・・
立地は激戦区。
築浅重量鉄骨マンション
テナントが2つ。
1部屋空きあり。
価格はそこそこ高い。
で、一番問題なのが資料の類を一切持ってきていない駄目営業だったこと。
せめてレントロールと物件のスペックをまとめた資料ぐらい持って来いよと思ったぐらい。
口頭で家賃設定と築年数を聞けたのですが、スーモで調べてみると聞いた額より1万円以上安い。
築年数も3年ほど古かったし。
こんな駄目営業に付き合って時間を潰した感があったのですが、予想でシミュレーションしてみるとCFはそこそこいいかなと思えてきました。
せっかく紹介してもらえたのですから、詳細情報をもらい次第、狂った指値して買えればいいかなと思います。


それでは~




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2017.03.10 Fri l 不動産投資 l コメント (0) l top
こんばんは、ちょっとニヤニヤしているド田舎大家Tです。

さて、私はビリオネアクラブという不動産投資をベースにした投資クラブに所属しています。

ビリオネアクラブ
http://billionaire-club.jp/

主宰は自衛隊大家こと佐藤一彦さん、椙田拓也さん、ゲテモノ大家KENこと中島健一さんで、現在メンバーは全国で400名以上もいます。

そこで配信されているメルマガに私の1棟目取得についての話が6/29日付で配信されました。
このメルマガは5万人以上の読者がいるので、自分の書いた文章が多数の人に読まれるのが、なんだか嬉しいやら恥ずかしいやらで変な気分です。

もっと物件を取得したら、本も出しちゃうかも?(笑


それでは~




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2015.06.30 Tue l 不動産投資 l コメント (0) l top
こんばんは、本業の休暇は休暇じゃないド田舎大家Tです。

さて、最近あまりブログを更新できていなかったのですが、3棟目の仕込み&法人設立をやっていました。
まだ売買前ですが、3棟目(法人1号)の目途がつきました。

それで明日は公庫で3棟目金消契約してきます!
でも、スケジュールがめっちゃヤバいです・・・orz

<明日の予定(備忘録)>
9:00~ 不動産屋で3棟目の管理について説明を受ける
11:00~ 法務局にて法人の印鑑登録カードを作成ののち、
      印鑑証明書・履歴事項全部証明書を取得
11:30~ 市役所にて個人の印鑑証明書を取得のち、
      法人設立等申告書を提出
12:00~ 県庁にて法人設立等申告書を提出
12:30~ 税務署にて法人設立届出書、その他諸々の書類提出
13:00~ 銀行で法人口座の申し込み
15:00~ 公庫にて金消契約

3棟目の売買が決まれば、1年で3棟取得したことになります。
1年間突っ走ってきたけど、我ながらなかなかの成績だと自画自賛ですw
このペースなら2年目は4棟ぐらい購入できるかも?


それでは~




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2015.06.08 Mon l 不動産投資 l コメント (0) l top
仲間の大家さんから3点ユニットバスに配線工事をして温水便座の取り付けを検討しないのか?ブログに事例がありますよ。
という質問を受けましたのでお答えします。
 

結論を先に言うと下記の2点を理由に3点ユニットバスに温水便座は取り付けません!
(1)安全対策
(2)費用対効果(お金の使い方)←これが最大の理由
 

(1)安全対策
そもそも3点ユニットバスでシャワー使いますよね?
そのため、電気工事を行う場合は「防水(感電)対策」、「湿気対策」をする必要があります。
「内線規程」によると下記の2点をクリアする必要があります。

1)高速形漏電遮断器の取り付け
2)コンセントは床上80cm以上の高さに設置
(3点ユニットには換気扇がほぼついているので「湿気対策」は省きます)

※「内線規程」とは電気工作物の設計、施工、維持、管理についての民間規格(電力会社各社による規格)
 

1)の「高速形漏電遮断器」は漏電した時に0.1秒以下で遮断できる高性能なブレーカーです。
価格はだいたい1万円ぐらい。
2)は3点ユニット内にコンセントを取り付けずにユニットに穴をあけてユニットの外で結線すれば対応可能だと思います。
(ビジネスホテルの3点ユニットではたぶんこんな感じだと思います)
 

(2)費用対効果(お金の使い方)
安全対策のための工事費と温水便座合わせて概算で5~10万円ぐらいだと思います。
で、家賃1.5万円の部屋に温水便座を設置するのに5~10万円もかけたら、費用対効果はめちゃくちゃ悪いですよね?
なんせ、リフォームしないといけない箇所は壁とか床とか色々ありますから!

・1部屋リフォームするのにいくらかけますか?
→湯水のごとく金をつぎ込めば魅力的な部屋になるでしょう。

・投資した金額を回収するために家賃をいくらに設定しますか?
→高すぎたら入居してくれませんよね?

リフォームは自己満足でやってはダメです!
不動産投資は決して慈善事業じゃないのですから!

私はいつも、初めてリフォームする部屋の場合の予算を家賃の8ヶ月分以下に設定しています。
この限られた予算の中で優先順位(ウェイト)を考えます。
順位のつけ方は費用対効果で考えます。
KENさん流の言い方をすれば、-10の箇所を+10にすることができれば効果は20もあります。

 
では、今回の3点ユニットのリフォームの優先順位(ウェイト)はどれくらいが適当でしょうか?
私は3点ユニットよりも洋室の優先順位(ウェイト)を高くしています。

・洋室は普通以下で温水便座あり
・洋室はカッコいいけど木製便座

どちらがいいと思います?私だったら後者を選びます。
なぜなら、①内覧時のインパクト、②洋室と3点ユニットの滞在時間がどちらが多いかを考えれば明白です。

 
最後に、ここまで偉そうに言いましたが、私のやり方が正しいとは言いません。
なぜなら、不動産投資のスタイルは人それぞれなので一概に言えないからです。
ただ、お金を稼ぐことを考えた場合、最小限の費用で最大限の成果をあげなければいけないですし、費用対効果(お金の使い方)はシビアに考えなければいけないと思っています。


それでは~




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2015.02.18 Wed l 不動産投資 l コメント (0) l top