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こんばんは、年末はバタバタしているド田舎大家Tです。

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コミックマーケットC93に出展するコピー本が完成しました!

ド田舎大家Tの奮闘記 Vol3 

タイトル:「ド田舎大家Tの奮闘記 Vol.3 ~無能管理会社決別編~」
価格:400円

今回は最近話題?の無能管理会社が一体どれだけの所業をしてきたのかを詳しく書かせていただきました。
今年の2月に契約して契約終了が11月末です。
これまでのトラブルの数々を書いたら、それだけで1万字になってしまいました!
どれだけトラブルを起こせば気が済むのでしょうか?

今回の新刊は40部用意しました。
Vol.1~Vol.2の既刊もそれぞれ30部増刷しましたが、毎回新刊既刊共に完売するので、早めのお買い求めをお勧めします。

日時:12/31 (日)
ジャンル:評論・情報 
サークル名:未来アセット試験場 
スペース:東6 テ49a


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2017.12.22 Fri l 不動産投資全般 l コメント (1) l top
こんばんは、いつまでも若手なド田舎大家Tです。

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最近、色々な会合に呼ばれることが多く、ここ1週間では管理会社の感謝祭や金融機関の若手経営者の会に参加してきました。
このような会に参加しなければ楽かもしれませんが、このような会に出席して色々な人脈を作っておくことで、経験や情報が得られると思っています。

特に今日はその成果があり、なんと!自宅に金融機関の支店長と支店長代理が挨拶に来たではないですか!
実は、管理会社の感謝祭に複数の金融機関の関係者が来ていたのですが、その中に理事クラスの人がいたのです。
そんな偉い人がいるのだったら、挨拶しないわけにはいきません!
挨拶した結果、部下を後日お伺いさせますと言っていたのですが、まさかこんなに早く来るとは思っていませんでした。
これで、融資のフロントとなる支店長クラスと知り合えたので、やっぱり人脈開拓というのは大事だなと実感しました。

もうひとつの金融機関の若手経営者の会は、若手と言っても上は60歳に近い方、下は40代の方なのですが、そこに私のような30半ばの人間がひょんと入会したのです。
正直、年齢が上の方ばかりなので大変緊張する会だったのですが、言ってみれば地元企業の経営者ばかりなのです。
表現が難しいのですが高品質な人脈といいますか、経営者としての大先輩ばかりなので、そのような人と知り合えた機会というのは本当にありがたいと思います。

このような人たちに追いつく思いで今後も精進しなければいけないなと思います。

では、現状はどうなのかと言うと・・・

3棟目 :8/8  入居率:100%
6棟物件:31/32 入居率:97%
10棟目 :11/12 入居率:92%
2棟物件:12/14 入居率:86%
13棟目 :6/6  入居率:100%
14棟目 :6/6  入居率:100%
合計  :74/78 入居率:95%
空室家賃合計:約20万円/月

毎月20万円も機会損失していると考えると、自分もまだまだ努力が足りないです。



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2017.11.25 Sat l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
こんばんは、生活時間帯がめちゃくちゃなド田舎大家Tです。

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昨日、とある業者から土地を紹介してもらいました。
詳細なスペックを記載できないのですが、立地良し、面積良し、単価良し、地型悪し、周辺忌避施設ありなので、いかにも私に新築アパートを建ててくれと言わんばかりの土地でした。

情報もらった後、法務局で謄本と公図、測量図をgetして雨振る中、現場視察したところ、なかなか良い土地と判断しました。
帰宅後、徹夜で間取りと家賃・返済シミュレーションを考えていたのですが、どうしても駐車場1台分を諦めるか部屋数を2部屋諦めるかで悩んでいました。
悩んだあげく、駐車場の一部を軽自動車専用にすることで、希望の部屋数を確保できる算段がつきました。
さらに、真南側が広く確保できそうだったので、急遽間取りも検討してやっと計画が形になった段階で、建築会社と相談したところ、建物がルール違反だということが分かりました。
外構の幅が足らなかったのが原因です。
つまり、徹夜で考えた間取りが無駄になってしまったのです。

しかし、それでも私は構わないのです。
なぜなら、試行錯誤の過程で成果がなくても経験値を積んだと持っているからです。
何もせず業者に丸投げして利回りの低い物件を作るより、最大限の努力をして制約を回避して利回りを最大化した方が絶対良いに決まってます。
この手の努力を私はいつも「真摯」さだと思っているのですが、目標に早く到達するにはこの「真摯」さがなければ、設定した時期までに目標達成できないのです。

もらった家賃で遊んだり、仕事を理由に言い訳にするような人には到底理解できないかもしれませんが、私が短時間で今のステージにいるのも、目標に対して一直線に努力した結果ですし、今後もこの姿勢を崩したりはしないつもりです。

今のところ、周りの人からはまだ若いね(笑)と言われているので、風邪をひいていてもスピード勝負なら徹夜でも何でもします。


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2017.11.17 Fri l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
こんばんは、雑務を急ピッチで処理しているド田舎大家Tです。

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先日、住民税の支払いをしました。

市・県民税領収書 

住民税って給料から源泉徴収されるんじゃないの?って思われるかもしれません。
普通のサラリーマンであればそのとおりですし、たとえ法人を所有して給料をもらっていたとしても源泉徴収されるのが普通です。

ではなぜ個別に支払っているのかというと、これは去年末に売却した1棟目の売却益に対してかかる住民税(短期譲渡)です。
確定申告で申告するとこのように後から納付書が届きます。

実はこの手の納付書は固定資産税と同様に4回に分割して支払うことができるのです。
一度に納める必要はありません。
そのため、資金繰り面ではありがたいので、毎回期日ギリギリに支払いしています。

で、何を言いたいのかと言うと、せっかく分割で支払いできるのだから、個人所有の短期譲渡税率なんて怖くないじゃんってことです。
一度に支払うのは痛いかもしれませんが、分割での支払いなら、支払い期日までに売却益を使って新しい物件を購入して、そのキャッシュフローで支払えば簡単に返済出来るので、投資スピードは加速するはずです。
もちろん、タイミングよくキャッシュフローが出る物件が出るとも限りませんが、短期譲渡時に前もって購入する物件を押さえておくなど計画的に行えばいいのです。

現に、私は1棟目売却時には10棟目と13棟目(新築)を仕込んでいましたし、2棟目売却時には14棟目を仕込んでいました。

そもそも、物件の売却というのは突発的にするものではないはずです。
売却に限らず、不動産投資全般において計画的に行うものです。
その時々の市場や融資情勢に左右されるので、どんな市場のときに売るのか、所持し続けるのかを常に考えて運営しなければならないのです。

私が物件を売却する理由は、去年の金融庁の通達によって段々融資が厳しくなると噂されおり、現実的になっているのが理由の一つです。
買い手側に融資が付かなければ売却はできないのです。

にもかかわらず、個人所有で短期譲渡を回避するために5年以上も保有するというのは、キャピタルゲインを捨てているのと同じなのです。
売りたいときに買い叩かれて売れない状況になるくらいなら、多少多く税金を払ってでも早く売却して、自分が買うときに有利(買い叩いて現金買い)な状況を作っておいた方が良いと思いませんか?


それでは~


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2017.11.03 Fri l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
こんばんは、今日からまた地獄生活が確定してしまったド田舎大家Tです。

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この日をずっと待ってました!
1年間待ちました!(ソロモンよ、私は帰ってきたー!!)
私も今確認したのですが、大丈夫でした!
ついに!情報公開です!

実は・・・

コミックマーケットC93に当選しました!

いや~1年ぶりの参加です!
C92は残念ながら落選していたので、非常に残念な思いをしていたのですが、今回は当選しました!
あの、カオスな評論ジャンルに再び帰ってくることになりました。

日時:12/31 (日)
ジャンル:評論・情報 
サークル名:未来アセット試験場 
スペース:東6 テ49a

前回に引き続いて、私が今までどのような活動を行ってきたかをまとめたコピー本を出す予定です。 
新刊だけでなく既刊も毎回完売してしまうので、再度刷って持っていきます。 


それでは~


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2017.11.02 Thu l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
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