こんばんは、物件対応が多すぎて、ひとりブラック企業のド田舎大家Tです。


本日、10棟目を取得しました!

10棟目


<スペック>
単身 or DINKs向け1棟マンション
(1LDK×12 LDK10畳 和室6畳 駐車場2台可)
価 格:4,500万円
評価額:3,350万円
構 造:重量鉄骨造 築20年
利回り:16%
入居率:11/12
融 資: 4,200万円 地銀 20年 金利1.7% CF35万円/月
返済比率:34%

今のご時勢あまりお目にかかれない利回り16%物件です。
高利回りの理由は、やはりド田舎物件。

田舎具合は相当です(笑

10棟目航空写真

毎回聞かれるのですが、なぜこんな立地的不利な物件を買うのか?
それは、実は全然立地的不利じゃないからです。

なぜなら、こんなド田舎は周辺に競争相手がいないのです!
需要は少ないかもしれませんが、供給はもっと少ない!
ちなみに、法人からの需要もちゃんとあります。
最近のライバルは相続税対策の新築アパートですが、家賃で差別化されてますので、問題なし!
1LDKなのに駐車スペースは縦列ですが2台可!
私が買い付けを入れた時は満室でした(購入までの間に1室退去)
高齢の前オーナーが満室にできたのですから、私に満室にできないわけがないのです!
さらに、室内は前オーナーによるリノベ済み!

こんな美味しい物件、やっぱり買付は競争でした。
私は2番手か3番手ぐらいでした。
最近知ったのですが、4番手は地元近所の投資家でした。(危ない危ない・・・)
1番手は地元出身の東京在住者だったのですが、案の定融資が通らずに私に回ってきました。

融資は当初オーバーローンで3箇所の金融機関から内諾が出たので、一番条件の良いところにしました。
しかし、選んだ地銀の担当者が決済5日前に融資内諾が出てなかったことをゲロして、
さらに途中でバックれるなどの問題を起こし、オーバーローンどころか頭金500万円入れざるを得ない
状況となってしまったのです!
金融機関の選定に時間をかけてしまい、売主に迷惑をかけてしまっていたこともあり、
一番良い条件の金融機関を選んだつもりが結果的に一番条件の悪いところを選んでしまうという大失敗を犯してしまいました。

でもまぁ、1棟目を売った現金があったので頭金を出すことはできたので、その分CFは増えますし、
物件を逃すという最悪の事態を回避できたので良しとしましょう!


それでは~




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2017.02.16 Thu l 未分類 l コメント (0) l top
こんばんは、あけおめことよろなド田舎大家Tです。

さて、今年の目標ですが、こんなことを考えています。

1 3棟取得!
2 アパマン以外の事業を行う

1は実は今年に新築と中古をそれぞれ1つずつ取得予定なので、もう1棟中古を買うことを目標にしたいです。
2は最近思ったのが、アパマンばかりに頼るのはリスク分散になっていない点、またルーチンワークになりつつあると思うようになったためです。
投資案件に乗るのではなく、賃貸業以外の事業に関わることで、自分のレベルをアップできたらいいなと。
最近はちょっと初心を忘れがちになるので、新しいことにチャレンジして新しい知識を身に着けて相乗効果を狙っています。
ぬるま湯につかり続けるといつの間にか茹でガエルになりかねません。
なので、チャレンジ精神忘れずにもっと躍進していきたいと思っています。

それでは~




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2017.01.02 Mon l 未分類 l コメント (0) l top
こんにちは、やっと仕事の峠を越えたド田舎大家Tです。

最近慌ただしかったのですが、ひと段落してやっと年を越せそうです。
今年も色々ありました。
ここでは言えないようなことが多々あり、人生の転換期だったかなと思います。

さて、毎年恒例の振り返りをやってみたいと思います。
今年の目標はこんな感じでした。

1 2棟購入
2 新築とRCを視野に入れるために勉強する(出来れば今年中に購入)
3 戸建1号を賃貸できるレベルにする

1は2棟どころか、まとめて6棟購入しました。
おかげでCFがすごいことになりました。

2は実は新築を現在建ててまして、融資もついています。
トラブルが色々発生しているのですが、完成したら報告します。

3はすみません、プライオリティが下がったため放置状態です。
なんせ6棟物件の対応が忙しかったので仕方ないと諦めてます。
来年に持ち越しですね。

来年はさらなる飛躍の年にしたいと思っており、すでに目標は考えています。
市場的には段々厳しくなっていることは感じているので、スピード感のある行動が必要かなと感じています。


それでは、良いお年を~




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2016.12.31 Sat l 未分類 l コメント (0) l top
こんばんは、徹夜モード突入決定したド田舎大家Tです。

さて、夏コミに続いて冬コミ(コミックマーケットC91)に当選しました!

サークルカット


日時:12/31
ジャンル:評論・情報
サークル名:未来アセット試験場
スペース:東P18a

前回に引き続いて、私が今までどのような活動を行ってきたかをまとめたコピー本を出す予定です。
前回のVol.1は30部用意して完売してしまったので、今回からもう少し多く持っていく予定です。

心配なのが、コピー本を1冊書けるだけのネタがあるかどうかです・・・
本当に薄っぺらな本になったらごめんなさい・・・

それでは~




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2016.10.28 Fri l 未分類 l コメント (0) l top
こんばんは、放置気味のド田舎大家Tです。

ブログの更新が出来ず大変申し訳ございません。
書きたいことは山のようにあるのですが、実は現在融資攻略中で金融機関にばれると
厄介なので書けずにいました。
融資実行されるまでもうしばらくお待ちください。

さて、わりと真面目にですが、コミックマーケットC90に当選しました!

未来アセット試験場

日時:8/14
ジャンル:評論・情報
サークル名:未来アセット試験場
スペース:東ヘ48b

私が今までどのような活動を行ってきたかをまとめたコピー本を出す予定です。




それでは~




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2016.06.15 Wed l 未分類 l コメント (0) l top