こんばんは、次から次と仕事が増えているド田舎大家Tです。


6棟物件の空き部屋(2部屋)の修繕工事が終わったので、紹介したいと思います。

<2部屋の共通仕様>

・吊戸棚ビフォー
吊戸棚b キッチンb


・吊戸棚アフター
吊戸棚a キッチンa


吊戸棚は使用される頻度が少ないため、損傷等はないのですが、28年前のままなのでダサいんですよ。
なので、定番のカッティングシートで化粧して取っ手交換です。
木目調なのは、吊戸棚の天板の厚みの部分が茶色なので、同じ色に合わせた為です。
シンクは交換されていたのでそのままです。

・玄関土間ビフォー
玄関土間b

・玄関土間アフター
玄関土間a

私の定番の重歩行用CFです。
元々グレーのCFが貼られていたのですが、やっぱりダサいので貼り替えです。

・ユニットバスビフォー
ユニットバスb

・ユニットバスアフター
ユニットバスa

今までは3点ユニットの場合には帯状のダイノックを貼っていたのですが、今回は正面全面です。
ダイノックは結構高いのですが、やっぱり見栄えは良いです。

・シューズボックスビフォー
シューズボックスb

・シューズボックスアフター
シューズボックスa

扉が白いと目だたないのとダサい感があります。
取っ手もプラスチックで安物感があるのでカッティングシート貼って取っ手交換です。

・キッチンリモコンまわりビフォー
リモコンまわりb

・キッチンリモコンまわりアフター
リモコンまわりa

定番の木板調のクロスをアクセントに貼ってみました。
何故貼ったかと言うと、給湯器を追い炊き式に交換したのでリモコンが変わってしまい、クロスが貼られていない部分が出来てしまったためです。


<空き部屋その1>

・洋室
E102洋室

空き部屋の天井のほとんどがジプトーンなのですが、ジプトーンには直接クロスを貼ることができません。
なので、ジプトーンを白く塗装していますが、この部屋だけは遊び心で黒く塗ってみました。
照明はダサいペンダントライトだったので、LEDダウンライトに交換です。
電球色のライトとマッチしていい感じです。

・キッチン
E102DK.jpg

キッチンの照明もダサいペンダントライトだったので、LEDダウンライトに交換です。


<空き部屋その2>

・和室の洋室化ビフォー
F201和室b

・和室の洋室化アフター
F201洋室化1 F201洋室化2

今回、初めて和室の洋室化を行ってみました。
畳を廃棄してコンパネで床上げをして、クッションフロアを貼っています。
選んだクッションフロアはシンコールのCES6212です。
CES6211とCES6212はペット対応のクッションフロアで消臭効果があります。
グレーのアクセントクロスはシンコールのSLP-137で色が付いているのに実は量産クロスだったりします。

悩んだのが襖です。
襖を捨てて戸車付の木製引き戸に交換することも可能ですが、安くても1枚1万円ぐらいします。
http://item.rakuten.co.jp/majikiriya/c/0000000562/
クローゼットの折り戸にすると4万円もします。
http://item.rakuten.co.jp/majikiriya/c/0000000563/

交換も悪くないのですが、今回は実験的にコストを抑えるプランとして、木目調のクロスを貼ってみました。
貼ったクロスはシンコールのSLP-190です。
実は、このクロスも量産クロスなので安いのです。
しかも、安い割に木目の凸凹まであったりします。

襖にこのクロスを貼ることでパッと見、襖ではなく木製の引き戸に見えませんか?
私自身この和室の洋室化はかなりの成功だと自負しています。
なんせ、工賃10万円で洋室化ができたのですから!

・洋室ビフォー
F201洋室b

・洋室アフター
F201洋室a

洋室は襖で使ったシンコールのSLP-190をアクセントに貼って、クッションフロアはシンコールのCES6211です。


今回はシンコールの量産クロスをアクセントにしてみたのですが、かなり良いと思いました。
特に、木目調のクロスがあるのは美味しいです。
今後は、退去がある度にこのパターンでリフォームをしていきたいと思います。



それでは~




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2016.09.17 Sat l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、自宅警備員に憧れるド田舎大家Tです。

先日購入した6棟物件ですが、色々手を入れていると入居が少しずつ決まってきました。

購入当初は5部屋空いていましたが、嬉しいことに何もせずに1部屋埋まりました。

残り4部屋です。

その後、改修計画を考えながら手をいれていました。
と言っても、内装は最後になるので、照明の交換や電気工事・追い炊き工事などの設備面の強化です。
特に、追い炊き工事やTVドアフォンはポータルサイトの検索項目にあるので、ファミリー物件では重要な要素になります。

照明の交換ですが、もともとありえない照明が付いています。

旧リビング照明

リビングに紐スイッチ式の照明なんてありえねぇ!

築古の物件なので、少し天井が低くく圧迫感がないように埋め込み式のダウンライトにしてみました。

新リビング照明

どうです?なかなかいいでしょ?
でも、天井がジプトンでダサいので天井は塗装予定です。

このダウンライトは廊下とトイレ、脱衣所にも設置しました。

なんせ、こんなダサい照明だったんですよ。

旧廊下・トイレ照明

ありえない・・・orz

で、こんな感じです。

新トイレ照明

ダサく感じるものは排除じゃ!


次は和室です。

綺麗な和室は日本人大好きですよね?
でも、ダサい和室はめちゃくちゃ嫌悪しますよね?

こんな感じです。

旧和室照明

やっぱり、照明がダサい・・・

交換してみます。

新和室照明

どうです?照明替えただけで印象変わりません?
ちなみに、この照明はIKEAの安物照明です。

ここで、ちょっと問題発生。
実はこの物件、和室に壁スイッチがありません!
なので、ON/OFFができないのでブレーカーを上げると点きっぱなしです。
なるほど、だから紐スイッチ照明か・・・
ならば!これを使います。

照明リモコン

引掛けシーリングの間に設置することで照明をリモコン化できる便利アイテムです。
これでON/OFFが布団の中からでも出来ちゃいます。

ここまでしたところで、様子をみていると、なんと!この物件の近くにサブリースで悪名高い某宅建業者がペット共生アパートを建てていたことが発覚!
これではまずいと思い、敷礼ゼロに条件変更。

すると、内装はまだ手を入れていない状態で2部屋入居申込みがありました!
が、同時に1部屋退去・・・
しかも強烈なヤニ部屋と化していました。
管理会社の退去担当は頑張って21万円回収してくれましたが、天井修繕分を請求していなかったことが発覚。
褒めていいのやら、怒ればいいのかわからん・・・
ヤニ部屋についてはまた修繕をレポします。

現時点で3部屋空きです。
何とか繁忙期までに内装を終わらせて満室にしたいところです。



それでは~




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2016.08.31 Wed l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、8月はイベント対応で死にそうなド田舎大家Tです。

さて、ここ最近更新できていませんでしたが、融資関係の問題が解決しましたので、順次書いていきたいと思います。

先日、巨大な中古アパート物件を購入しました。


<物件スペック>
ファミリー向けペット可物件
間取:3LDK×16 2DK×16 アパート6棟
構造:軽量鉄骨造
築年数:27年
表面利回り:17%
購入金額:1億7,000万円→1億3,000万円
融資期間:20年
入居率:28/32


6棟物件




これはどういうことかと言うと、同一の敷地内にアパートが6棟も建っている物件なのですが、実はこの物件だけでCFが月に100万円生んでくれる物件になります。

この物件は3棟目を仲介してくれた不動産屋が紹介してくれた物件なのですが、相当特殊な物件で色々な条件が一致したため購入することができた物件です。

まず、売主は地元では有名な地主さんで、仲介してくれた不動産屋とも付き合いのある方です。
融資してくれた金融機関は県内で一番融資に積極的な信金で、信金の近くに物件があり信金も物件について良く知っています。
もちろん、信金もこの売主さんのことは良く知っていますし、信金は不動産屋と懇意にしています。
最後に買主である私は築古アパートをメインに投資しているので、投資の実績を説明し納得してもらいました。

普通ならば耐用年数切れでオーバーローン20年なんてありえない条件ですが、売主・買主・不動産屋・金融機関の思惑が一致して購入できた物件です。

現在、この物件はペット可なのですが、ペット共生型の物件にするために共用部にペットの洗い場の設置や、空室をペットを飼いやすい環境にリフォームを計画しています。


それでは~




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2016.08.03 Wed l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、めちゃくちゃ忙しくて原稿が書けていないけど忙しいことを理由にしたくないド田舎大家Tです。

さて、本日の午前中に1棟目の管理会社から電話がありました。
何でも、共用部2階に無断入居者が発生したとのこと。

ツバメファミリー ツバメ糞


なんと、ツバメが9羽も住み着いているとのこと!
そりゃ、ツバメにとったら2階共用部は四方が壁なので雨だけでなく風も防いでくれる高級住宅だけどさぁ・・・
おかげで共用部が糞だらけだそうです・・・
入居者さんは理解があって巣立つまでは黙認してくれるそうなので、巣を壊すことはせずに済んでいます。

巣立った後の清掃費用が痛いので、来年から何か対策しないと・・・


それでは~




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2016.07.02 Sat l 1棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、放置気味のド田舎大家Tです。

ブログの更新が出来ず大変申し訳ございません。
書きたいことは山のようにあるのですが、実は現在融資攻略中で金融機関にばれると
厄介なので書けずにいました。
融資実行されるまでもうしばらくお待ちください。

さて、わりと真面目にですが、コミックマーケットC90に当選しました!

未来アセット試験場

日時:8/14
ジャンル:評論・情報
サークル名:未来アセット試験場
スペース:東ヘ48b

私が今までどのような活動を行ってきたかをまとめたコピー本を出す予定です。




それでは~




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2016.06.15 Wed l 未分類 l コメント (0) l top