FC2ブログ
こんばんは、価格破壊を目論むド田舎大家Tです。

まずは、ランキングの確認をお願いします

不動産投資 ブログランキングへ

実は、物件欲しい病を発病してしまいました。
自宅近くに売土地が出たので、徹夜で地型にすっぽり収まる建物を設計したりと、不規則な生活をしています。

もし土地を購入できた場合(取らぬ狸の皮算用?)、性懲りもなく利回りを追求して1Rを8部屋(利回り11%?)にしようか、いやいや1LDKを6部屋(利回り10%?)にしようかで迷っています。

最近はレオパレスの牙城が崩れ、レオパレスがないものとして扱われている情勢を考えて、「なんちゃってレオパレス物件」を作るのもありかなと思うようになりました。
最近本当に法人契約が多いので、法人受けした物件作ったほうが、さらに客付けしやすいなと思っているのです。

もちろん、既存のレオパ物件のような低品質な建物を作ったりしません。
ベースはあくまでも私好みの間取りで、できる限りのお膳立てした物件にするつもりです。

で、参考までに最近のレオパレスの間取りを調べようと思いグーグル先生で画像検索してみると・・・

結構参考になるじゃねーか!

特に、床高式のベッドなんて収納増やしているし、空間を有効利用している感じがします。
この辺もうまく改良すればカッコよく見せることも可能です。

もちろん、洗面化粧台がなかったり脱衣所が狭すぎるのは問題ですが、この辺はうまくアレンジすればいいんじゃね?

ってことで、レオパの違法建築部分は参考にしちゃ駄目だけど、空間利用は参考にしたいと思います。


それでは~



ぽちっとお願いします

不動産投資 ブログランキングへ
スポンサーサイト
2019.03.24 Sun l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
こんばんは、何度も病気を発病しているド田舎大家Tです。

まずは、ランキングの確認をお願いします

不動産投資 ブログランキングへ

昨日、2棟物件(2DK)で退去が発生したので修繕確認の為に現地に行ってきました。
(この時期の退去はマジで勘弁して欲しいです。修繕してたら繁忙期逃してしまいますから・・・)

室内の状態は、めちゃくちゃ微妙なんです。
クロスに汚れとか傷はないのですが、経年劣化感があります。
一部の箇所(玄関ホール・トイレ・脱衣所・和室)のクロスは張り替えた跡があるのですが、DKと洋室は20年前のクロスのような気がします。

修繕費はおそらくもらえないので、コスパ良く修繕しないとまずいなって思っています。

今日は、洗面化粧台についてです。

2棟物件黄ばんだ洗面化粧台 

この黄ばんだ洗面化粧台を交換したいのですが、交換するとクロスも張り替えることになります。
クロスに問題はないので、張替えは避けたいのです。

2棟物件黄ばんだ洗面化粧台縁コーキング 

台の縁は水漏れ防止のためにコーキングされているのですが、どうしても跡が残ってしまいます。

2棟物件黄ばんだ洗面化粧台クロス 

さらに、後からクロスの張替えを前オーナーがやっているので、台部分を撤去すると見えない箇所がクロスの張替えされていないことになります。

これらの理由により、洗面化粧台のミラーキャビネットのみの交換にします。
実はミラーキャビネットのみって安いのです。7000円台からあります。

まず、ミラーキャビネットを取り外す為にビスを外します。

2棟物件黄ばんだ洗面化粧台ビス 

ビスカバーを外せば簡単にアクセスできます。

2棟物件黄ばんだ洗面化粧台根太探し 

ここからきっちり調査しないといけないのですが、キャビネット部分の背面の壁に下地がいるのか確認しなければなりません。
全面的に下地があればどんな製品でも固定できるので良いのですが、既存製品のビス箇所だけに根太がいる場合は、新しく取り付ける製品のビス位置が合うものを探さなければなりません。
今回は残念ながら根太が横に2本いるだけなので、根太の位置と幅を調査して取り付ける製品を通販で探すことになります。

ミラーキャビネットを取り付けたらまたブログに書きたいと思います。

それでは~

2019.03.23 Sat l 2棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、そろそろ資格とろうか悩んでいるド田舎大家Tです。

まずは、ランキングの確認をお願いします

不動産投資 ブログランキングへ

今日は祝日だということを昨日知って、スケジュール変更を色々やってゴタゴタ状態でした。

3月の休日は不動産屋の客付けで大変な日ですが、先ほど新築3棟目の埋まり具合を某ポータルサイトで確認すると、残り3部屋となってました!
今月の休日は残り4日間なので、今月の満室が本当に秒読みかもしれません。

さて、実は新築の入居者の契約が法人名義が多いのです。
私が把握している限り、おそらく半数が法人のようです。

新築1~2棟目の時は6部屋中法人契約は1~2件ぐらいの割合でした。
立地は商店の多い幹線通り近くなのでそっち方面であれば納得なのですが、今回は建設業者の若い人が多いのです。
よくよく考えてみると、例年であればレオパレスに入る客が流れているのかなと思います。

少し前に、ネットサーフィンしていると、面白いツィートがありました。


ツィートされた方は30代の不動産営業マンらしいので、信憑性はあります。
これだけの風評被害があるのでしたら、納得です。

コンプライアンスに煩い現在の風潮を考えると、社会的悪であるレオパレスを利用すると同類と見られてしまうので、顧客離れは仕方ないです。

そして、私は既存レオパレス物件に対して何かしたわけではありませんが、顧客の方から来てくれたわけですから、本当にレオパレス様々ですよ!w

それでは~
2019.03.22 Fri l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
こんばんは、明日休日だって知らなかったド田舎大家Tです。

まずは、ランキングの確認をお願いします

不動産投資 ブログランキングへ

新築3棟目で導入したIoTは一から自分で考えた差別化で、それなりにうまくいっているのでやって良かったと思っています。
当分はこのIoTを武器に差別化をしていきたいと思っているのですが、そう遠くない未来では標準装備になる時代も来るんじゃないかと思っています。
特にIoTは無料インターネットの延長線上のサービスに陥る可能性もあり、ネット業者のオプションサービスになれば、それなりに普及する可能性があります。

そうなると、次の手段を考えなければならないのですが、差別化を考えるのは大変です。
現在のIoTの場合、先見すぎて体験しないことには良さがわかりません。
既存の差別化方法の場合、オーナーの経験値が問われることになります。

例えば、ペットを飼ったことのないオーナーがペット共生型(ペット可)の新築を建てたとして、ペット愛好家に評価してもらえる物件を作ることが出きるでしょうか?
具体例を挙げると、ペットの足や爪の負担とおしっこをしてしまった事を考えてフローリングではなくCFにしなければなりません。
そんなこと、飼育経験がなければ分からない話です。
思い込みによる差別化なんて傲慢という名の押し売りでしかないのです

逆に言えば、オーナーの経験を活かした差別化を行えば良いということになります。
ただ、これは人によるかもしれませんが、価値ある経験が差別化になると気がつかない場合があります。

そこで、私は「全国賃貸住宅新聞」と「家主と地主」を定期的に読むことをお勧めします。
(もちろん定期購読しています。)
なぜなら、この2つの記事には成功事例が載っているのでヒントを得るために重宝しています。
そんなのネットにたくさんあるじゃんって思われるかもしれませんが、記者がキチンと取材して論理立てて書いているのと、都市圏の成功事例に偏って載っているので、いずれ田舎にも波及する可能性があるなと推測できるからです。
ヒントを得ることができれば、自分の経験からこうするな!って思えればそれが自分に合う差別化になります。
逆にそう思うことができなければ、自分に合わない差別化なので止めたほうが良いかなと思います。


それでは~
2019.03.21 Thu l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
こんばんは、本日の釣果は坊主なド田舎大家Tです。

まずは、ランキングの確認をお願いします

不動産投資 ブログランキングへ

本日は新築3棟目の入居決定部屋にIoT機器を取り付ける仕事をしていました。
(管理会社から明日入居と本日聞かされて即直行です)

IoT機器の設定って結構面倒で、入居する前にある程度行っていないと、入居者のスマホ設定で伺って二人っきりになる微妙な空気をお互いずっと我慢しなければなりません。
機器の取り付けと前設定にだいたい1時間かかります。
スマホ設定を一通り行うにも1時間かかります。
まぁ、この辺の段取りはビジネス上、当たり前で技術者は顧客の前できょどった行動していると、「このおっさん怪しくね?」って思われてしまうわけです。
入居者のスマホを預かって設定するのって本当に気を使います。
特に、大家だとバレたくないので作業着着て業者のフリしているので、尚更なんです。

こんな話をすると、IoTって手間かかって駄目じゃん!って思われるかもしれませんが、こんな手間って一時的なもので、入居者が下手なことしない限り再設定とかもないはずです。
一度設定する手間で、月の家賃が4000~5000円アップするのですから良いと思いませんか?

この手間がおそらく参入障壁となって、誰もが導入できる程度の差別化とはならないはずです。
(もちろん、現時点ではの話です。)
手間を解消するために業者を入れようと考える人もいるかもしれませんが、田舎にそんな業者いません!
そもそも、地主系老害大家がはびこる田舎でIoTに理解のある大家なんて、私のようなヲタクな大家ぐらいでしょう?
特に、差別化なんて部屋の間取りや広さしかないと思っている人たちですから。
大家の需要がないので業者なんていないのです。

じゃ、田舎で入居者から需要あるの?って思われるかもしれません。
IoTはまだ普及しているわけではないので、認知すらされていません。
それでも、需要あるんですよ!
極端な例を挙げると、入居者の第1号はメカ好きな人で、私が設定に行くと半分ぐらいは既に設定されていました。
入居者の第2号は法人が内覧もせずに申込してくれたのですが、この場合は設定しました。
ただ、法人で内覧しない場合はIoTの有無なんて関係ないので次回からIoTなしにしたところ、第2号と同じ法人から第2号の評価が良いので第3号が入居済みでもいいから設定して欲しいと要望がきたのです。
つまり、体験することで便利さを同僚に口コミしてくれたわけです。

実は今日、現場に行くと管理会社の副社長が見学に来ていました。
興味を持ってくれたみたいで、すごく良かったとほめてくれました。
もちろん、顧客の物件ですから営業トークが入っているとは思いますが、それでも嬉しいものです。

現在のところ、12部屋中8部屋(申込含む)が決まっているので、3月中の満室が見えそうです。


それでは~
2019.03.20 Wed l 16棟目(新築3棟目) l コメント (0) l top