こんばんは、乗り物酔いするド田舎大家Tです。

先週の金~日曜日にフィリピン不動産の視察に行ってきました!
もうね、フィリピンにハマってしまった感じです。

何故フィリピンなのかと言うと、投資しない理由がないくらいメリットが多いからです。

具体的に説明すると、
<良い点>
経済成長率:6.5%
インフレ率:3.61%
平均年齢:23~24歳
平均寿命:68歳
OFW(海外出稼ぎ)人口:24%(6兆円)
その他:外資規制撤廃予定、英語が通じる

<悪い点>
治安が悪い

フィリピンの人口ピラミッド日本と違い、本当に綺麗なピラミッドの形をしています。
確実に人口ボーナスが訪れることが容易に想像できます。
人口ボーナスが訪れればさらに経済成長、インフレに加速します。
町を移動していても、日本と違って老人に遭遇する確立が本当に少なかったです。

フィリピンの言語は「タガログ語」が公用語ですが、「英語」も第二公用語なので、東南アジアで英語が通じる国です。
英語が通じるというのは非常にアドバンテージがあり、英語圏の国へ出稼ぎであったりフィリピン内に海外企業のコールセンターがあったりします。
出稼ぎに行けるということは、国民が外貨を稼ぎ、外貨を売ってペソを購入します。
そのため毎月ペソ高になるので、2013年以降はずっとペソ高を推移しています。

最近の発表では、今までは外貨規制されていましたが、2019年に撤廃予定なのでさらに経済成長が加速しそうです。

まぁ理屈で色々説明しましたが、現地視察した直感を言うと下記の2つかなと思います。

・カジノがある
・太った国民が最近いる

自分がカジノが好きだというのもありますが、カジノがあれば世界中から人が集まります。
ただ集まるのではなく、大金を落として行きます。
つまり、外国人がフィリピンにお金を納めに来る様なものなのです。
(私もカジノでお布施してきましたorz)

太った国民がいるというのは、エンゲル係数が低くなりつつあるということです。
つまり、無駄に食べられるだけの収入を得られている、または生活費以外にお金がかけられるようになり、収入が多くなっていると考えられます。
実際に目にしたのはコンドミニアムを案内してくれた不動産会社の女性でした。

まぁ、こんな感じなのですが、自分自身が遊びに行く点でもいいかなと思っています。
理由はカジノで遊びたいというのと、食事が日本人に合うという点です。
東南アジアの食事って結構香辛料や唐辛子の味付けが合わないことが多かったのですが、フィリピンの場合は辛すぎたり匂いが駄目ってことがなく、ファーストフードの食事もうまかったです。

初めてのフィリピンはこんな感じだったので、すごく好印象でした。
私は先月35歳になったのですが、SRRVで永住権を取得できる年齢になったので近いうちに取得したいと考えています。


それでは~


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2017.10.19 Thu l 海外投資 l コメント (0) l top
こんばんは、あさってから海外出張のド田舎大家Tです。

さて、少し前に取得した土地ですが、順調に新築アパートの建設が進んでいます。

購入当初は雑草だらけの更地でした。
新築2棟目更地 

9月上旬に土地改良工事を行っています。
新築2棟目土地改良工事 

9月中旬には基礎部分ができました。
新築2棟目基礎工事 

10月頭には無事上棟。
新築2棟目上棟 

そして、本日は玄関ドアやサッシが取り付けられている状態でした。
新築2棟目玄関ドア窓 

こうやって、自分で考えた建物が出来上がっていく姿を見るのはなんだか感慨深いです。
今回で新築アパートは2度目ですが、自分で考えて、試行錯誤して、改善して、良い物件を作っていく過程は本当に大切だなと思います。
13棟目(新築1棟目)の反省点を改善させているので、多分相当な愛着があるかもです。
幸いにもこの土地は自宅から車で10分ぐらいのところなので、ちょくちょく見に行って前回同様に職人さんに細かく指示を出したいと思います。

それでは~


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2017.10.11 Wed l 不動産投資 l コメント (0) l top
こんばんは、今日は徹夜予定のド田舎大家Tです。

先月の話ですが、6棟物件の3LDKの部屋が空きました。
この部屋は諸々入れると6.5万円の部屋なので、開くとキャッシュフローに響くので、
ガチで修繕をおこなう必要があります。

なにせ、内装は白に統一されたダサい部屋です。
しかも3LDKとめちゃくちゃ広いので修繕費用がめちゃくちゃかかります。

・玄関・風呂ビフォー
玄関ビフォー  C201下駄箱ビフォー C201風呂ビフォー

・玄関・風呂アフター
C201玄関アフター C201風呂アフター

玄関・風呂については、私の定番リフォームで済ませているので何の変哲もありません。

・キッチンビフォー
C201キッチンビフォー  C201キッチン照明ビフォー C201キッチン壁ビフォー

・キッチンアフター
C201キッチンアフター  C201キッチン壁アフター

キッチンはおそらく建設当時から交換されていないような酷い状況だったので交換です。
照明も釣り合わないプルスイッチ式の照明なので、IKEAのスポットライトに交換です。(写真撮り忘れました)
キッチンの壁は給湯器を追い炊きタイプに交換したため、壁リモコンも交換になります。
新しい壁リモコンは旧リモコンと比べて面積が狭いため、クロスが貼られていない部分が露出してしまいます。
そのため、この面はクロスを貼り替える必要があるので、白いクロスにするのではなくアクセントクロス化しました。

・リビングビフォー
C201リビングカウンタービフォー C201リビング壁 C201リビング物置ビフォー C201リビング扉下ビフォー

・リビングアフター
C201リビングアフター C201リビング壁アフター

せっかくカウンターのある素晴らしい3LDKなので、カウンターを活かしたデザインにしてみました。
カウンター上部にはIKEAのペンダントライトを付けて、食事や作業ができるくらいの明るさにしました。
カウンター上部壁と物置扉は黒板シートを貼って落書き可能にしています。
エアコンが90年代製だったので予防保全のため交換します。
そのため、エアコン設置面はクロスの貼り替えが必要だったのですが、ここはあえて白クロスにしています。
なぜなら、カウンター面を強調したいのにこの面をアクセントクロスにすると、どの面も派手なリビングと化すからです。
個人的には窓のある壁を前面アクセントクロスにすると、窓と壁がチグハグになるのであまり好きではありません。
そのかわり、窓には普通のカーテンを取り付けずに木製のロールカーテンを取り付けました。
窓に合うロールカーテンがの在庫があったからなのですが、隣のアパートとの間隔があまりないのでできるだけ外を見せたくありませんでした。
そのため、レースカーテンでは隠し切れないと思い、ロールカーテンを使用しました。

・和室の洋室化ビフォー
C201和室1ビフォー C201和室1壁ビフォー C201和室1窓枠ビフォー

・和室の洋室化アフター
C201洋室化1アフター C201洋室化2アフター C201洋室化3アフター

この3LDKは和室が2部屋、洋室が1部屋の間取りなのですが、今時和室2部屋も必要ないので1部屋は洋室化しました。
和室を洋室化する際の私の定番は、襖扉は木目調のクロスを貼って木製引き戸に見えるようにしています。
木製の窓枠がおそらく雨で黒ずんでいたので、内装業者に依頼してカッティングシートで化粧しました。

・和室ビフォー
C201和室2ビフォー 

・和室アフター
C201和室1アフター C201和室2アフター

ここの照明はダサいプルスイッチ照明からIKEAの照明に交換しました。
和室の照明で気をつけないといけないのは、壁にスイッチがない場合があるので、この照明はプルスイッチ照明かリモコン式を選ぶ必要があります。
あと、アクセントクロスは壁に貼らずに襖に貼ります。
襖を強調させたほうが和室としてかっこよく見えます。

あと部屋全体に言えることですが、白いクロスは黄ばんでいたので貼り替えではなく「クロスメイク」という塗装で済ませています。
白いクロスは貼り替えより塗装で済ませたほうが安くあがります。
あと、天井はジプトンなので古臭くなります。
ジプトンにクロスを貼ることはできないので、これも別の塗装会社に塗装を依頼しました。

リフォーム総額はだいたい家賃8ヶ月分もかかってしまいました。
月数で言えば多分たいした額ではないのかもしれませんが、なかなか痛い額です。
リフォームしない部分を増やせば費用削減はできますが、せっかく管理会社が内覧者を連れてきて決めてくれない事態だけは避けたいので、どうしても力を入れてしまいます。
田舎の激戦区の物件はなるべくマイナス要素を除去したいので、どうしても金がかかってしまうのは仕方ないのかなと思ってしまいます。

それでは~


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2017.10.08 Sun l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、近々重大発表を予定しているド田舎大家Tです。

ブログ更新を2ヶ月も怠ってしまい、申し訳ございません。
法人決算で後回しにしていた仕事を片付けたり、半年かけたビックプロジェクトをやったり、最近はじめた新しい趣味で、なんだかんだで忙しい日々を送っていました。
ブログに書くネタは溜まっていますので、順次書いていこうかと思います。

最近、物件管理ではまっていることがあります。

9月上旬ぐらいに3棟目の入居者よりクレームがありました。
内容は、駐車場のラインが消えて駐車位置がわからないということでした。
実は、この3棟目を購入した当初からラインは消えており、購入後すぐにやろうと思って準備していたのですが、なんだかんだで忘れていました。
入居者から指摘されないと実行できない駄目な大家状態です。

それで、入居者には9月末までにはラインをひくと伝え、急遽駐車場のライン引きを行いました。
ライン引きDIYで一般的なのは、養生してスプレーする方法と、専用ラインテープをハンマーで叩いて張る商品を使う2種類だと思います。

スプレーは養生が大変なので時間がかかるし、耐久性の問題があります。
叩くラインテープは絶対に腕が筋肉痛になりそうですし、なによりも相当時間がかかりそうです。

そこで私がおこなった方法は、「ロードマーキング」という本格的な商品です。

  

この商品は本格的で、専用ラインをガスバーナーで焼き付けることで時短と耐久性を両立している商品です。
このガスバーナーはカセットガスを使うので調達が楽で携帯に優れています。
準備する道具は、上記の商品以外にプライマーを塗るための10cmサイズのローラーを用意します。
なぜ10cmかというと、ラインの幅も10cmだからです。
10cmより広い幅のローラーを使うとラインからはみ出たプライマーが焦げて仕上がりが悪いからです。

ローラー

まず最初に行うのは、ラインを引く場所の上を箒ではいて、プライマーがのりやすくします。
砂利や砂がのっているので念入りにはきます。
はき掃除が終わったらプライマーをローラーで塗ります。

プライマー塗り

プライマーが乾いたら、その上に専用ラインテープを張って、ガスバーナーであぶります。
ラインテープにぶつぶつと穴が開く程度まであぶると完成です。

ラインぶつぶつ 

この商品は本当に業務用に近い仕上がりを短時間(ライン2本で20分ぐらい)で施工できるので本当に便利です。
ただ、難点を言えば専用テープとプライマーが高いのですが、業者に依頼すればおそらく7万円ぐらいかかります。
今回の材料費は12000円ぐらいなので、1回やれば道具費用を入れたとしても5万円を節約することができました。

実は、2棟物件もラインが消えているので、近いうちにやりたいと思います。

それでは~


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2017.10.07 Sat l 3棟目 l コメント (0) l top
本日、来年の繁忙期に向けた新築アパートの土地を決済してきました。

<土地スペック>
面積:463平米(140坪)
道路間口:3.85m
地目:宅地(更地)
固定資産税評価額:910万円
路線価:1152万円(25千円/平米)×0.9(間口補正)=1042万円

購入価格:420万円(坪単価3万円)

周辺分譲相場:坪単価14.54万円

やっとこの土地が手に入りました!
評価額の半値以下で購入です!
立地は申し分なく、旧国道の脇道に入ってすぐの場所なので、私の持っている物件の中で一番良い立地です。

では、なぜこんなに安いのかと言うと、まず地型がめちゃくちゃ悪く、道路間口も4mに満たないのです。
県条例によって間口が4mに満たない場合は延床面積200平米を超える建物を建てることが出来ません。
また、もともとこの土地に戸建てが建っていたのですが、数年前に火事(死人なし)になっているので、心理的瑕疵にはならないが、ずっと売れ残ったそうです。
建物は残っているわけではないので、本来は瑕疵ですらありません。

さらに指値して480万円の売り出し価格から420万円になりました!

おかげで立地はいいのに激安です!

じゃ、どんなアパートを建てるのかと言うと、3月に建てた13棟目の新築アパートの改良版になります。
前回も同様の制限で延床面積200平米規制があったので、そのまま持ってくればいいじゃんってことになり、前回の反省点を改善した建物になります。

順調にうまくいけば、建物+外構で3000万円、満室家賃で34.3万円/月、利回り12%になりそうです!
新築で12%はめちゃくちゃ美味しいです!

融資は立地良し利回り良しなので、返済は20年にしてじゃんじゃん残債を減らす作戦です。

所持しても良し、売却しても良し(土地含み益が600万円)なので、本当に価値のある物件にしたいと思ってます。
(利回り8%で売れば5000万円ぐらい?)

それでは~



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2017.07.31 Mon l 不動産投資 l コメント (0) l top