こんばんは、物件対応が多すぎて、ひとりブラック企業のド田舎大家Tです。


本日、10棟目を取得しました!

10棟目


<スペック>
単身 or DINKs向け1棟マンション
(1LDK×12 LDK10畳 和室6畳 駐車場2台可)
価 格:4,500万円
評価額:3,350万円
構 造:重量鉄骨造 築20年
利回り:16%
入居率:11/12
融 資: 4,200万円 地銀 20年 金利1.7% CF35万円/月
返済比率:34%

今のご時勢あまりお目にかかれない利回り16%物件です。
高利回りの理由は、やはりド田舎物件。

田舎具合は相当です(笑

10棟目航空写真

毎回聞かれるのですが、なぜこんな立地的不利な物件を買うのか?
それは、実は全然立地的不利じゃないからです。

なぜなら、こんなド田舎は周辺に競争相手がいないのです!
需要は少ないかもしれませんが、供給はもっと少ない!
ちなみに、法人からの需要もちゃんとあります。
最近のライバルは相続税対策の新築アパートですが、家賃で差別化されてますので、問題なし!
1LDKなのに駐車スペースは縦列ですが2台可!
私が買い付けを入れた時は満室でした(購入までの間に1室退去)
高齢の前オーナーが満室にできたのですから、私に満室にできないわけがないのです!
さらに、室内は前オーナーによるリノベ済み!

こんな美味しい物件、やっぱり買付は競争でした。
私は2番手か3番手ぐらいでした。
最近知ったのですが、4番手は地元近所の投資家でした。(危ない危ない・・・)
1番手は地元出身の東京在住者だったのですが、案の定融資が通らずに私に回ってきました。

融資は当初オーバーローンで3箇所の金融機関から内諾が出たので、一番条件の良いところにしました。
しかし、選んだ地銀の担当者が決済5日前に融資内諾が出てなかったことをゲロして、
さらに途中でバックれるなどの問題を起こし、オーバーローンどころか頭金500万円入れざるを得ない
状況となってしまったのです!
金融機関の選定に時間をかけてしまい、売主に迷惑をかけてしまっていたこともあり、
一番良い条件の金融機関を選んだつもりが結果的に一番条件の悪いところを選んでしまうという大失敗を犯してしまいました。

でもまぁ、1棟目を売った現金があったので頭金を出すことはできたので、その分CFは増えますし、
物件を逃すという最悪の事態を回避できたので良しとしましょう!


それでは~




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2017.02.16 Thu l 未分類 l コメント (0) l top
こんばんは、繁忙期突入と物件購入と確定申告でストレスMAXなド田舎大家Tです。

さて、1月最終日ですが今月は2部屋退去がありました。

1つ目は2棟目の物件ですが、ラッキーなことに退去後の部屋がかなり綺麗でした。
何というか、生活感がないくらい綺麗でした。
おそらく、前のオーナーが異常に安い家賃で貸していたので、セカンドハウスか倉庫利用していたのかもしれません。
一部、アクセントを入れたりキッチン部分のCFの張替えなど簡単な修繕のみになります。
ちなみに、修繕前の状態なのに安いという理由だけで、既に入居の予約が入っています。
安いと言っても、適正家賃に修正しての募集なので、4000円/月アップです。

2つ目は3棟目の物件です。
この物件に住んでいた超不良入居者(学生)がやっと退去してくれました。
この入居者の悪行は過去記事1 過去記事2-1 過去記事2-2 を参照してください。

まずは、現状確認です。

キッチンまわりです。(写真はすべて写真をクリックして拡大して見て下さい)
キッチンシンク キッチン混合栓 キッチン横クロス キッチン前フローリング
シンクに丸い塗料跡、混合栓は壊され、壁と床に塗料が飛び散ってます。

問題のユニットバスです。
ユニットバス1 ユニットバス2 ユニットバス3 ユニットバス4 ユニットバス5
赤と青の塗料が全体的に飛び散ってます。

他にも、写真を撮り忘れましたが、玄関前共用部にも塗料やFRP樹脂が飛び散っていましたし、自転車を長期間放置していたので地面の上に錆びの跡が残っています。

これらすべての修繕に約30万円の見積もりが出ました。
まぁ当然ですね、特にユニットバスを塗装する羽目になったので、これだけで16万円です。
(内心はユニットバスを交換して代金を請求したいくらいです)
ちなみに、ガイドラインに従って、経年劣化しただけのクロスの代金は請求していません。

で、壮絶な交渉の末、修繕費30万円を勝ち取りました!
本当に交渉が大変で、交渉相手(入居者の親)も相当ゴネてきました。
(下記の会話の間には管理会社が入っています)

親:「行政に相談する」
T:「勝手にすれば?」
 ↓
親:「ガイドラインを参考に按分しろ」
T:「善管注意義務違反だって、こっちにだって権利はある」
 ↓
親:「前のオーナーはひどい管理だったから減額しろ」
T:「俺には関係ない」
 ↓
親:「5万円減額してくれるならすぐ振り込む」
T:「5万円減額の根拠は?俺に非はない」

まぁざっくりと、こんな感じでした。

塗料の類はすべて善管注意義務違反になります。
もちろん、私はバカではありませんので国土交通省が出しているガイドラインも理解しています。
でも、大家側にも権利があります。
詳細な交渉方法は「企業秘密」なので書くことはできませんが、不良入居者に対しては舐められることなく毅然とした対応が必要だと思っています。

それでは~




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2017.01.31 Tue l 3棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、正月ぐらいは自分の趣味に没頭しているド田舎大家Tです。

実は去年の暮れに1棟目を売却しました。
利回り34%の物件を売却するなんてもったいない!って思うかもしれませんが、私は利回りが高い物件ほど早く売却すべきだと思っています。
何故かと言いますと、単純にキャピタルゲインが狙えるわけです。
500万円で購入して1,340万円で売却です。
仲介手数料を除くとだいたい800万円の利益、インカムゲインも含めると約1,000万円の利益です。

では、この利益の使い道は何かと言うと、新しい物件を購入するための「見せ金」兼「頭金」にするのです。
つまり、組み換えすることで、キャッシュフローを増やすことができるわけです。
もちろん、売却することでキャッシュフローが減るわけですが、それを補うだけの現金が入り、金融機関からの評価がよくなります。
そのおかげで、次狙っている物件の融資がオーバーローンで速攻で決まりました。

市場が高騰している今が売却時なので、今のうちに利益確定して組み替えていけば、キャッシュフローを早く大きくすることができそうです。

それでは~




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2017.01.03 Tue l 1棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、あけおめことよろなド田舎大家Tです。

さて、今年の目標ですが、こんなことを考えています。

1 3棟取得!
2 アパマン以外の事業を行う

1は実は今年に新築と中古をそれぞれ1つずつ取得予定なので、もう1棟中古を買うことを目標にしたいです。
2は最近思ったのが、アパマンばかりに頼るのはリスク分散になっていない点、またルーチンワークになりつつあると思うようになったためです。
投資案件に乗るのではなく、賃貸業以外の事業に関わることで、自分のレベルをアップできたらいいなと。
最近はちょっと初心を忘れがちになるので、新しいことにチャレンジして新しい知識を身に着けて相乗効果を狙っています。
ぬるま湯につかり続けるといつの間にか茹でガエルになりかねません。
なので、チャレンジ精神忘れずにもっと躍進していきたいと思っています。

それでは~




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2017.01.02 Mon l 未分類 l コメント (0) l top
こんにちは、やっと仕事の峠を越えたド田舎大家Tです。

最近慌ただしかったのですが、ひと段落してやっと年を越せそうです。
今年も色々ありました。
ここでは言えないようなことが多々あり、人生の転換期だったかなと思います。

さて、毎年恒例の振り返りをやってみたいと思います。
今年の目標はこんな感じでした。

1 2棟購入
2 新築とRCを視野に入れるために勉強する(出来れば今年中に購入)
3 戸建1号を賃貸できるレベルにする

1は2棟どころか、まとめて6棟購入しました。
おかげでCFがすごいことになりました。

2は実は新築を現在建ててまして、融資もついています。
トラブルが色々発生しているのですが、完成したら報告します。

3はすみません、プライオリティが下がったため放置状態です。
なんせ6棟物件の対応が忙しかったので仕方ないと諦めてます。
来年に持ち越しですね。

来年はさらなる飛躍の年にしたいと思っており、すでに目標は考えています。
市場的には段々厳しくなっていることは感じているので、スピード感のある行動が必要かなと感じています。


それでは、良いお年を~




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2016.12.31 Sat l 未分類 l コメント (0) l top