こんばんは、土地の仕込みに猛ダッシュしているド田舎大家Tです。

さて、なんと3棟目が満室になりました!
昨日と一昨日に1部屋ずつ内覧があり、2部屋が決まりました!

いや~自分でも驚いています。
何て言うか、山の中の物件なので、正直言うと満室になることは期待していませんでした。

3棟目MAP

3棟目に関するブログを読み返していますが、2年間弱苦労したなぁと本当にしみじみ思います。

最初の繁忙期は家賃設定を失敗し入退去はあったにしろ現状維持状態でしたし、ゴミを散らかす不良入居者対応も大変でした。
不良入居者は親子で不良で、正当な原状回復費用を請求しているのに、保証人の親はゴネて値下げ要求してきました。
自分の子供を真面目に躾していればこんなことにならなかったよね?って言ってやりたいと思ったくらいです。

でもまぁ、頑張ってリフォームしたら、デザインが気に入ったから決めると言ってもらえたりしたので、頑張った甲斐がありました。

入居付は周りの環境が悪条件でも努力次第で何とかなることを再認識することができました。


それでは~




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2017.03.25 Sat l 3棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、新築は”ほぼ”完成しているけど段取りぐだぐだで色々な方に迷惑をかけているド田舎大家Tです。

さて、この新築で起きたことをシリーズ化を目論んでいるのですが、今回は計画から完成に至るまでになぜ15ヶ月もかかったのかを書きたいと思います。

まず、今まで築古で利回り&CFを追及する路線で買い進んでいましたが、3棟目を取得してからは地元で条件に合う物件が出てこなくなりました。
そのため、いわゆる「物件欲しい病」が再発していたことと、2016年3月の融資シーズンを逃したくなかったので、新築を計画した次第です。

ところが、一番期待していた地銀に融資の審査をお願いしたところ、時間をかけた挙句に承認が下りなかったのです。
そのため、年度末シーズンを逃してしまったのです。
ただ、それでもあきらめることが出来なかったので、今度は物件から一番目と二番目に近い信金に持ち込んで戦わせたところ、好条件で融資をひくことに成功しました。
これが2016年の春過ぎだったかと思います。

せっかく融資の承認をゲット出来たのですが、役所に建物の図面を審査してもらったところ、土地が旗竿地のため条例によって建てられる建物に制限があり、審査が下りないことが発覚。
間取りの再検討が必要になりました。
そのため、融資の決済スケジュールが延びてしまい、実際に土地を決済できたのが2016年の夏頃でした。

工期は2017年3月の繁忙期を狙うため2月末完成とし、また建設会社さんが多忙だったということもあり、2016年12月~2017年2月の予定でした。
ところが、いざ工事が始まると、隣りの線路の鉄道会社からいちゃもんがついたのです!
自分の敷地であるにもかかわらず、線路から5m以内に入るな、鉄道警備員配置しろ、上棟するのにクレーンを使うな、電線に防護管を取り付けろなどと言われたのです!
その時はもう自分の土地なのに、なんでそんな制限されないといけないのかと頭にきたものでした。
年末の慌ただしい時にそんなことが出来るわけがなく、鉄道会社と何度も交渉を行った結果、結局工期が3週間遅れてしまったのです。
そのため、職人さんを増員しての急ピッチで建設を行ったのです。
職人さんには申し訳なくて、2日に1回は現地に温かいコーヒー缶を持ってねぎらいに行ったものです。
その時に進捗確認もしていたので、ほぼ現場監督に近い状態でした。

そして、3/17に役所からの完成検査が通った次第です。
でも、何故”ほぼ”完成と言い張っているのか?
実はまだ引き渡しを受けていません(笑)
そうです、まだ工事やってます。

一部の建具がまだ納品されていなかったり、納品ミスでテレビのアンテナが立っていなかったり、駐輪場とゴミBOXが設置されていなかったりと、もうぐだぐだです。
そんな状態で3/19に入居者さん第一号が入居してしまっています。
もう、こんな中途半端な状態での入居に申し訳なくて平謝りでした。

こんなぐだぐだ状態ですが、やはり土地が安く家賃を抑えられたこと、管理会社が頑張ってくれたこともあり、現時点で5/6埋まっています。

初めての新築でここまで時間がかかってしまったことを考えると、やっぱり中古で入居者がいる方が手続きだけで済むので楽だなぁと思う次第です。

それでは~




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2017.03.21 Tue l 13棟目 l コメント (0) l top
こんにちは、経済的に厳しいのに設備投資して夜な夜なタダ食材を求めて徘徊しているド田舎大家Tです。

さて、過去にちらっと発表したかもしれませんが、新築のアパートが”ほぼ”完成しました!


13棟目 正面


<スペック>
間  取:1R×3戸 1LDK×3戸
入  居:5/6(現在)
構  造:木造
築 年 数:新築
表面利回:10.8%
物件価格:3400万円
融資金額:3100万円
融資期間:30年
融資金利:5年固定1.25%
返済金額:10.5万円/月
満室家賃:30.6万円/月
満室CF:20.1万円/月
返済比率:34%
土地面積:105坪
延床面積:200平米弱

今まで築古ばかり購入してきましたが、今回が初の「木造」です。
何故か木造と縁がなかったのですが、やっと購入できました。
これで木造・軽鉄・重鉄を揃えたことになるので、残りはRCとSRCになります。
(RCとSRCは購入するかどうかは微妙ですが・・・)

恒例の田舎具合ですが、こんな感じです。

13棟目 航空写真

さすがに新築なので、田舎だけど程よい住宅街に建てました。

何故このようなところに建てたのかと言うと、自宅近くの105坪の土地を380万円で買えたからです!
安いでしょう?
建設会社の社長も言っていました。今まで建てたアパートの中で坪単価が2番目に安いと。
ちなみに1番は地元の先輩大家さんです。

なぜこんなに安く土地を買えたのか?気になりますよね?
通常田舎であれば田んぼあたりが安く出ることはあります。
でも、この土地は売りに出ている時から宅地でした。

理由は、旗竿地で隣に線路があるからです。
そのため、一般住宅向けには適さないので長期間買い手がつかず、値段が下がっていったそうです。
私が見つけた時は500万円で売りに出ていたのですが、400万円の指値が通り、さらに仲介業者の営業さんが知らない間に20万円の値下げ交渉してくれたため、380万円で購入できました!
おかげで路線価の50%強の価格で買えました。

ただ、色々想定外のこともありました。
融資のお願いをする際の見積もりは土地+建物(外構含む)の値段で融資をしてもらい、水道引き込み費用と地盤改良工事費用は土地購入後に調査を入れて見積もりを出してもらうことになっていたので、自己負担するつもりでいました。
やっぱりと言うか反省点なのですが、旗竿地なので水道引き込み費用が高くついたのと、地盤改良もそれなりにかかったので、手出しは300万円に膨れてしまいました。

今回初めて新築を建てたのですが、計画から15ヶ月もかかってしまいました。
その間に様々なことがあり書きたいことがたくさんあります。
段階的に書いていきたいと思いますのでよろしくお願いします。



それでは~




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2017.03.20 Mon l 13棟目 l コメント (0) l top
こんにちは、ゴンさんのごとく超怒りモードのド田舎大家Tです。

先日、久しぶりに晴れていたので、所有物件の清掃と巡回、新しい看板の設置に行ってきました。

先月今月に購入した物件は今回が初めての巡回になります。
今月購入した物件には、植栽があるので落ち葉が共用部内に入り込んでいました。
後日植栽を撤去しないと剪定にコストかかるなと思いながらの清掃です。

それで、問題だったのが先月購入した物件。
売買契約書によって管理会社は引き継ぐ形になっていたので、仕方なく利用していましたが、まったくと言っていいほど管理されていない状態でした(怒
具体的には、共用部の照明が壊れているor蛍光灯が切れているor蛍光灯がなくなっている箇所が多数ありました!

10棟目 蛍光灯がない 10棟目 非常照明故障


共用部の照明はタイマーで日中は消灯しているので、管理会社が行っても気が付きにくいかもしれないですが、そんなのスイッチ操作すれば点灯させることができるので、確認できるはずです。

一番の問題は、点灯していない照明の中に非常照明が含まれている点です。
非常照明とは何かと言うと、一定規模以上の建物になると、建築基準法によって停電時(災害対策)に避難できるようにバッテリー内蔵の照明を設置しないといけないのです。
その非常照明は建築基準法によって報告義務はないですが、点検義務があります。
にもかかわらず点灯しない状態を放置していたのですから、重大なコンプライアンス違反です。
例えば夜に火災が発生して死亡事故に発展すればこちらに責任が発生します。
こんな状態は、元ビル管理の仕事をしていた者として絶対に見逃せません!

この状況を速攻で管理会社に追及したのですが、照明は入居者から連絡がない限り交換しないと言っています。
ふざけるな!
こんな人命を軽んじている、ずさんな管理会社は初めてです。
管理会社と名乗って欲しくないですね。

さて、この管理会社対策を考えないといけません。
方針が決まったら公表しますね。



それでは~




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2017.03.18 Sat l 10棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、最近仕事がひと段落してきたので自宅警備しているド田舎大家Tです。

今日の午前中に、家の固定電話に電話がかかってきました。
相手は以前、不動産屋のイベントで名刺交換した建設会社の営業からでした。

話を聞いてみると、売買物件を紹介したいとのこと。
最近はありがたいことに、物件の紹介がチラホラ来るようになったのですが、
今回は資料の送付前に現地に来ませんかと言われ、見に行ってきた次第です。

で、見てきたのですが、すごく微妙・・・
立地は激戦区。
築浅重量鉄骨マンション
テナントが2つ。
1部屋空きあり。
価格はそこそこ高い。
で、一番問題なのが資料の類を一切持ってきていない駄目営業だったこと。
せめてレントロールと物件のスペックをまとめた資料ぐらい持って来いよと思ったぐらい。
口頭で家賃設定と築年数を聞けたのですが、スーモで調べてみると聞いた額より1万円以上安い。
築年数も3年ほど古かったし。
こんな駄目営業に付き合って時間を潰した感があったのですが、予想でシミュレーションしてみるとCFはそこそこいいかなと思えてきました。
せっかく紹介してもらえたのですから、詳細情報をもらい次第、狂った指値して買えればいいかなと思います。


それでは~




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2017.03.10 Fri l 不動産投資 l コメント (0) l top