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こんばんは、外出する理由を考えるのが苦痛になってきたド田舎大家Tです。

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前回に引き続いて消防点検ネタです。
多分、ほとんどの大家さんは所有物件の消防点検に疎いと思うのですが、どうでしょうか?
管理会社に指摘されて行う場合がほとんどだと思うのですが、管理会社も疎ければ多分やらないことが多いでしょう。
現に、私の所有物件で管理会社に消防点検を催促されたことは1度もありません。
まぁ、私の場合は前職の経験があるため、指摘される前にこちらから催促する場合が多いです。

さて、消防点検が必要な場合、不要な場合の判断基準が多岐にわたるため、結構難しかったりするので、判断基準について簡単なFAQで説明したいと思います。
(図形を書いてまでフローチャートを作るのが面倒なので、質問形式です)
尚、アパートやマンションのようなレジデンス限定とします。
ビルや学校・病院のような建物はまた別で面倒な判断基準があるので省略します。

1)共同住宅ですか?長屋ですか?
共同住宅:2)へ
長屋:不要です

共同住宅と長屋の違いは共用部があるかないかだと思うのですが、共同住宅は建築基準法第2条第2号で規定された特殊建築物になるのですが、長屋は特殊建築物に該当しません。
そのため、住宅用火災警報器の設置義務ぐらいで設備に関する制限や義務がありません。
長屋はランニングコストを削減できるので、私が新築で長屋のアパートを建てている理由のひとつでもあります。

2)共同住宅の延べ床面積は?
150平米未満:不要です
150~500平米未満:消火器の設置が必要です
500平米以上:消火器および自動火災報知機の設置が必要です

・150平米未満
150平米未満の共同住宅は消火器の設置義務がないため、点検する機器が一切ないことになります。
そのため、点検義務及び報告義務がないことになります。

・150~500平米未満
150平米以上の共同住宅には消火器の設置義務があります。
設置本数は設置する消火器のサイズによって消化能力が異なるので、ググって調べてください。
消火器を設置することで6ヶ月に1回以上の機器点検義務が発生し、消防署に3年に1回の点検報告義務が発生します。
(実際には3年に1回の点検報告時に点検業者に依頼して報告するのが一般的)
消火器の使用期限がきれていると交換が必要になります。
点検業者に依頼すると費用が高くつく?可能性があるのでホームセンターで購入して交換した方が安く済みます。
古い消火器はホームセンターで購入すれば無償回収してくれる場合があります。

・500平米以上
500平米以上の共同住宅には自動火災報知器と消火器の設置義務があります。
そのため、6ヶ月に1回以上の機器点検と1年に1回以上の総合点検義務が発生し、消防署には3年に1回の点検報告義務が発生します。
総合点検は実際に各部屋にある煙感知器に煙をあてて感度の確認や、音響設備の音量確認まで行います。

3)共同住宅は11階以上ですか?
Yes:スプリンクラーの設置が必要

そんなに大規模な物件を購入or管理したことがないので、私にとっては未知の領域ですw


ここまでは消防法によって義務となっているのですが、実はもうひとつ厄介な法律があります。
それは建築基準法です。
建築基準法第12条によって定期点検義務があるため、俗に「12条点検」と呼ばれています。
12条点検によって消防設備だけでなくエレベーターや給排水設備などが該当し、1年に1回の点検義務があります。
ここでひとつややっこしい設備として、共用部に設置されている非常用照明器具があります。
非常用照明器具とは火災や地震等の非常時に停電しても外に避難できるようにバッテリーが搭載された照明器具ですが、建築基準法の範疇なので本来であれば消防署が指摘することはないはずです。
しかし、地域によっては消防署の意識が高く非常用照明器具の不備(ランプ切れ・バッテリー切れ)を指摘することが多くなっているようです。


前職でビル管理をしていたのでここまで知識を持っていますが、普通のオーナーや管理会社がこのような知識を持っているとは到底思えないんですよね・・・

しかし、法律を知らないから点検をやらなくていいという理屈は絶対に成立しません。
もし火災や地震が発生した時に設備不備があればオーナーに責任があることになります。
設備不備を理由に入居者が亡くなった場合、その責任を負うことができますか?

それでは~

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2020.02.16 Sun l 設備 l コメント (1) l top
こんばんは、最近暇になってきたので何したら良いのか分からないのが悩みなド田舎大家Tです。

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10棟目の話です。
10棟目は空室が2部屋あったのですが、なかなか決まらず年末に管理会社と繁忙期に向けてどのような対策をすべきかを相談して実行したところ、1月に無事2部屋決まりました。
10棟目は所有物件の中で一番立地条件が悪い物件なので、決めてくれた管理会社には感謝です。

無事決まったこともあり、空き部屋に置いてあるステージング用品を撤去してきたのが1月末頃です。
その際に気になったのが、消防設備点検(機器点検)をちゃんとやってあるかな?と確認したところ点検されていませんでした。

点検するとこのようなステッカーが貼られます。

自動火災報知設備点検ステッカー

10棟目は自動火災報知設備を設置しているため、機器点検を6ヶ月に1回、総合点検は12ヶ月に1回義務付けられています。
(総合点検時に機器点検も行うため、実質年2回点検作業を行います。)

また、共同住宅の場合は3年に1回消防署に報告義務があります。
これに違反すると「30万円以下の罰金または拘留」となり決して無視できない違法行為となります。

・一般財団法人日本消防設備安全センター
詳しくはこのページを参考にしてください。

私はサラリーマン時代、ビル管理の仕事をしていたため、管理物件の消防設備点検の立会い作業の経験を活かしています。

で、直近の最終点検が2019年4月7日(例年は5月、事情により変更)なので、2019年11月には機器点検を行わなければならないのですが、行われていないのです。

この点について管理会社に確認させたところ、点検業者は3年に1回行えば良いと「はぁ?」な回答をしてきたのです。
いやいや、ちょっと待てと。
3年に1回と言うのは、消防設備のない共同住宅の話ですよ。
点検業者は今までキチンと機器点検と総合点検やってるだろ?

なんかこの業者、トンチンカンな事を言い出したので、過去に消防署に提出した「消防用設備等(特殊消防用設備等)点検結果報告書」のコピーを出してくれ。と依頼しました。
この報告書を元に業者が言っている事が正しいのか消防署に確認するつもりでした。

すると、データが飛んで無いと言い出したのです!

もうね、呆れて何もいう気が起きません。
そもそも、不動産賃貸業は入居者の命を預かる業種です。
入居者の安全を確保するために、法律は遵守しなければなりません。
不備がある状態で火災が起きたらオーナーとして責任追及されます。
そうならないために、やるべきことはやらなければなりません。

私は実害のない失敗は許せるのですが、この点検業者は業者として間違えてはいけない致命的な失敗を犯したと判断しました。
そのため、入居者の命にかかわることなので、もっとしっかりとした業者を切り替えることにします。

それでは~

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2020.02.15 Sat l 10棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、井の中の蛙を悟って自分がいかに痛い存在かを痛感しているド田舎大家Tです。

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もうすぐ確定申告が開始されます。
令和元年分の確定申告は1/17~3/16なので、まだ1ヶ月余裕あるじゃん!って思っている方が多いのではないでしょうか?

不動産賃貸業の繁忙期と確定申告がバッティングするので早めに対処した方が良いのは分かっていますが、なかなかできないのかもしれません。

私の場合は、前回説明しましたが個人で所有している物件を持っておらず、法人からもらっている月々の業務委託費とその他の明細が毎月5~6明細しかないので、まとめてやったとしても全然時間がかかりません。

そのため、ちょっと暇なときに一体どれくらいで完了できるのかをタイムアタックしたところ、なんと1.5時間で終わらせることができました。
領収書の整理からはじまり記帳、書類印刷・添付証明書の貼り付けまで行ってです。
めっちゃ早くないですか?

ここまで早く終わると、さらなる節税をしたくなるのですが、今回は法人税を節税するために所得税とのギャップを説明したいと思います。

節税を説明するまえに確定申告に最低限必要な用語の説明から行います。

収入:売り上げや給与のこと
所得:「収入」から経費を除いた利益
   給与の場合は給与所得控除を引いた額
控除:「所得」から引くことのできる経費
課税所得:「所得」から「控除」を引いた最終的な利益
     課税所得から各税金を計算

所得税が累進課税方式なのは周知の事実ですが、私は最低税率になるように調整をしています。

・国税庁 No.2260 所得税の税率
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm
所得税速算表

最低税率5%にするには課税所得が195万円以下に収めなければなりません。
課税所得195万円に到達するために余裕があるのであれば、法人から個人に利益を移せば法人実効税率(約30%)から所得税(5%)に節税することができてしまいます。
(もちろん、課税所得330万円以下なら所得税率10%、900万円以下であれば23%なので、これでも節税はできます。)

そのために、自分の「所得」と「控除」が一体どれだけあるのか把握する必要があります。

前回説明しましたが、私の給与収入は120万円/年あり、給与所得控除65万円で給与所得は55万円となります。
他にも法人からの業務委託収入が240万円/年あり、経費が5万円程度、青色申告控除65万円で事業所得は170万円となります。
合計所得は225万円。

控除は、社会保険料控除、小規模企業共済等掛金(iDeCo)、生命保険料控除、地震保険料控除、配偶者特別控除、基礎控除を合わせて108万円あります。

よって、課税所得は117万円となり、所得税は5%を掛けると5.85万円となります。
実際には住宅ローン特別控除が20万円あるので所得税から控除され、控除しきれない分は住民税からも控除されます。

最低所得税率5%の課税所得195万円以下にはまだ78万円の余裕があります。

であれば、何かしらの名目で法人から個人に78万円相当の利益を移してしまえば、税率ギャップ25%の19.5万円を節税することができることになります。

では、どうやって法人の利益を個人に移すのか?
私の場合は、原状回復工事を法人が個人に発注しているます。もちろん、キチンと請求書まで出すようにしています。
この時注意しないといけないのは、相場より高い単価で請求すると同族間取引ということもあり税務署に目を付けられてしまう可能性があるので、他の業者の単価を参考にして適切な額で取引します。

法人から個人への支払いについては、実際に現金で行うことはせずに役員借入金で処理することで、法人から見ればキャッシュアウトすることはありません。(所得税5%程度は出すかも?)

私の節税スキームどうでしょうか?
税率のギャップを利用した節税って基本中の基本だと思うのですが、税理士に丸投げしている人は意識してやってない人が多いようです。

こんなこと言うと変態って思われるかもしれませんが、節税考えるの楽しくないですか?

それでは~

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2020.02.12 Wed l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
こんばんは、毎日試行錯誤しているド田舎大家Tです。

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和室の完了後、取り掛かったのは洋室です。

まず、大工さんに依頼してクローゼットの交換を依頼しました。

F201クローゼットB

このクローゼットはレールとランナーが歪んでしまったのか開閉時に引っかかってしまいます。

そして、何よりもスリット部分のヤニ汚れが酷く、クリーニングできません。

F201クローゼット拡大B

こんな酷い状態なのですが、黙っているわけにはいかないので、クローゼットのクリーニング費用は別途回収して新品に交換です。

交換にあたり、壁の構造を確認しながら適切なサイズの扉を楽天で注文します。


サイズ以外で注意すべきなのはレール部分で、床に「埋め込む」のか「乗せる」のかを既存のものから判断しなければなりません。
今回は「乗せる」タイプを選んでいます。

交換すると、どうしても壁を壊して石工ボードの張りなおしが発生するので、クロスの張り替えをしなければなりません。
まぁ、今回は全クロス張替えなので内装工事前に工事を発注していました。

F201洋室2

新品になるとなかなかいい感じです。

次にクロスの張替えです。
この部屋、ヤニ汚れが最大級に酷く・・・
F201洋室B F201洋室エアコン拡大B

エアコン跡がくっきりです!
張替えが必須なのですが、アクセント部分をどこに張るのかを先に考えます。

で、こんな感じに張り替えてみました。

F201洋室1

何故、こんなデザインにしたのかと言うと、クロス貼りはまだ不慣れなのでなるべくアクセントクロスのジョイントを省きたかったのです。
クロス1本(92cm)だけであればジョイントは必要ないので、幅が92cm以内の壁に濃い色合いであれば1本でも十分だと判断しました。
また、ジョイントしなければリピートも関係なくなるのでロスを少なくすることもできます。

それでは~



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2020.01.28 Tue l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、繁忙期に入り悲鳴状態のド田舎大家Tです。

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あけましておめでとうございますw(遅いわ!
今年もよろしくお願いします。

ブログ1ヶ月ほど放置してすみませんでした。
年末年始は何かと忙しく、てんてこ舞い状態にプラスして、6棟物件用の駐車場用地を購入するなど、貧乏暇なしでした。

さて、その忙しかった主な原因なのですが、10月末に発生したヤニ部屋をDIYでリフォームしていました。
何でDIYしたのかと言うと、前に入居していた方は16年間入っていたため、内装だけでなく水周りの設備交換が必要なのです。
そのため、原状回復費用として回収した54万円を予算とした場合、業者に依頼すると倍額かかるのと他にも空き部屋があったので時間はあるので、勉強のために内装もDIYすることにしたのです。

さすがにフルにDIYをするにしても、素人では手が出せない部分もあるのでそこは業者に依頼しました。
依頼したのは、電気工事と水周り工事、大工工事、天井塗装工事です。
大工工事(クローゼット交換)と天井塗装工事は自分でしようかとも考えましたが、コスパはそんなに悪くないので業者に依頼して私はなるべく内装工事のコストダウンに注力します。

内装デザインは勉強する意味合いを込めて、いつも内装業者に依頼しているデザインをそのまま自分でやります。業者さんがいつもどのようなところで苦労するのか、コストダウンするポイントが無いかを探ります。

第一段階として、和室の洋室化を行います。
和室で練習して他の部屋に展開する算段です。

まずは畳を軽バンに積んで廃棄業者まで持って行きます。
その後、垂木とコンパネで床上げするのですが、今回は自分でせずに大工さんに依頼しました。
自分で出来るのですが、クローゼットの交換工事を依頼していたので、そのついでです。

古いクロスを剥がす前に建具枠や周り縁、天井をクリーニングします。
この作業を先にしないと、クロスを貼る際に触れてしまうとヤニが移ってしまいますし、天井のヤニがクロスに浸透する可能性もあるからです。

で、清掃するためにセスキをスプレーすると・・・

F201和室ヤニ液垂れ

ヤニ液がだら~んです!
どんだけ、タバコ吸っていたんだ?
これでよく和室で吸っていないと言えたよな・・・

清掃後、天井の溝部分にパテ埋めして、古いクロスを剥がして新しいクロスを張ります。
新しく貼るクロスを選定する際に気をつけることは、いかに施工が楽でコストを抑えられるか?を考えます。
柄物を使うと左右の柄合わせをしなければならないので、手間のかからない量産クロスや無地のクロスをメインに利用します。

クロスは楽天で糊つきで30m単位で購入です。

さすがに糊をローラーで塗る手間は省きたいので糊付けされたクロスを購入します。
あ、基本的にクロス等の消耗品や道具も楽天で購入しています。
買い物マラソンと5・10の日のポイントを狙ってコストダウンしているからです。

クロスを貼る手間も何とか楽にするために、市販されている最大の刷毛を購入しました。
[商品価格に関しましては、リンクが作成された時点と現時点で情報が変更されている場合がございます。]

ワイド撫ブラシ2行 600MM 穴あき 極東産機 13-5088
価格:4854円(税込、送料無料) (2020/1/25時点)


長さが60cmの刷毛なのですが、撫でる回数が圧倒的に少なくて済むので重宝しています。

壁クロスを練習した後は、天井クロスです。
天井は結構大変なのです。
なぜなら、天井に貼って手を離すと貼っていないクロスの自重で剥がれてくるので、なかなか手を離せません。
しかし、手を離さなければ脚立から降りて移動することが出来ません。
そこで、100円ショップなどで売っているクイックルワイパーを使います。
ダイソーで300円で売っています。
これでクロスを抑えながら脚立から降りることができるのですごく便利です。

クロスを貼った後にCFを貼って完成です。

F201洋室化

ちなみに、クロスやCFの貼り方についてはyoutubeを見れば簡単に勉強できます。
特に内装材を売っているrestaのyoutubeチャンネルには一通りの施工動画がアップされているので、すごく勉強になりました。

それでは~



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2020.01.25 Sat l 6棟物件 l コメント (0) l top