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こんばんは、最近クラハに入り浸りのド田舎大家Tです。

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6棟物件の給水設備更新 その4の続きです。

今回はこの給水設備更新するにあたり工夫した点についてです。

1 滅菌器の保護
2 切替バルブ
3 悪戯防止

1 滅菌器の保護
滅菌器は次亜塩素酸ソーダを入れて水に添加する機器なのですが、次亜塩素酸ソーダは日光に弱いため基本的には室内に設置します。
しかし、今回の給水設備は完全に屋外です。
どうしようか?小屋でも作るか?と考えたのですが、手っ取り早く既製品の犬小屋の中に滅菌器を設置しました。
これなら、定期巡回時の残量確認もできます!

6棟物件給水設備更新全体2


2 切替バルブ
年間運用の中で冬と冬以外のシーズンで市水と井水を切り替えています。
例えば、冬になると井水から市水に切り替えるのですが、市水管の中の水は長期間滞留していたことになるので汚れた水が出てくることになります。
おそらく赤水になっているかと思うのですが、この状態で受水槽に入れるわけにはいきません。
そこで、受水槽に入れずに排出できる仕組みを導入しました!
仕組みは簡単です。配管の途中にバルブとカランを取り付けるだけです。
上のバルブを閉めてカランを開ければ排出できます。
この仕組みは工事のタイミングでないと導入できないので、工事業者に事前に依頼して取り付けてもらいました。

6棟物件給水設備更新井水給水管

6棟物件給水設備更新市水給水管


3 悪戯防止
設備工事が終わった後に、念のため水質検査を行って結果が出るまでは待ちの状態だったのですが、この設備を通行人に晒すのは悪戯されないか心配でした。
そこで、ウッドデッキを作って目隠しをしました。
これなら下手な興味は沸かないかなと思ってました・・・
しかし、運用して1ヶ月でバルブをめちゃくちゃに操作されて悪戯にあってしまいましたorz
なので、バルブハンドルを外して操作できないように対策してます。

6棟物件給水設備更新ウッドデッキ


それでは~

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2021.02.18 Thu l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、新しいおもちゃが届いてウキウキのド田舎大家Tです。

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6棟物件の給水設備更新 その3の続きです。

今回はリスクについてです。
設備を増やすにしても、やはりリスクが付き物です。
その想定もやはり必要なことです。

1.井戸ポンプが故障し井戸水を汲み上げられなくなった場合
2.細菌が繁殖しないのか?
3.汲み上げ時に砂が混入しないのか?
4.地下水が枯れないのか?
5.その他想定できない事故等が発生した場合どうするのか?

1.井戸ポンプが故障し井戸水を汲み上げられなくなった場合
→井戸水を給水できなくなった場合は水道水を供給すればよいのです。
断水の連絡があるかもしれませんが、直ぐに現場に急行してバルブで切り替えれば水道水を供給できます。
(入居者による連絡を受ける前に通知する仕組みも導入するので、そのネタはまた今度)

2.細菌が繁殖しないのか?
→井戸水を生の状態で受水槽に貯めると細菌が付着するリスクがあります。
そのため、受水槽に入れる前に滅菌器による次亜塩素酸を添加しています。

3.汲み上げ時に砂が混入しないのか?
→井戸水組み上げによる砂は付き物なのですが、ストレーナを設置して取り除くようにしています。

4.地下水が枯れないのか?
→地下水は豊富な地域なので、冬以外は基本的に大丈夫です。
冬は消雪のために地域で一斉に組み上げているので、枯れるおそれがあります。
その理由もあり、冬は水道水に切り替えています。

5.その他想定できない事故等が発生した場合どうするのか?
→この物件の火災保険の代理店と相談したのですが、すでに入っている火災保険の「賃貸建物所有者賠償特約」で対応できるとのこと。


これだけリスクに対する備えがあれば大丈夫かなと思っています。
実は、当初管理会社に井戸水を導入することを連絡したのですが、結構反対されました。
管理会社なのに経験がなかったのかもしれませんが、漠然と不安があったようです。
そのため、これだけの対策をしていますよということで、納得してもらいました。

次回は私独自の工夫点について書きたいと思います。

それでは~

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2021.02.11 Thu l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、コロナのせいで狂った知り合いがいるド田舎大家Tです。

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6棟物件の給水設備更新 その2の続きです。

今回はデメリットについてです。
メリットにはデメリットやリスクが付き物ですが、その対応方法を事前に洗い出して天秤にかける必要があります。

<デメリット>
1.季節切り替えの手間
2.滅菌器へ次亜塩素酸ソーダの補充の手間とコスト
3.井戸ポンプ等電気代の増加
4.残留塩素測定の手間
5.ストレーナ清掃の手間
6.水質検査の手間

1.季節切り替えの手間
→年に2回(冬→冬以外、冬以外→冬)バルブ操作が必要なのですが、同等の仕事を前職でやっていたので、私の中では当たり前の作業です。

2.滅菌器へ次亜塩素酸ソーダの補充の手間とコスト
→これもまた前職でやっていたので問題ありませんし、新築3棟目ではすでにやっています。
コストは年間3000円ぐらいです。

3.井戸ポンプ等電気代の増加
→従量課金では前年同月比で1万円ほど増加しました。
しかし、そもそも動力契約の容量は8kwなのですが、その内訳は加圧給水ポンプ5kw、井戸ポンプ3kwです。
井戸ポンプ分の3kwは冬季しか使っていないにもかかわらず通年で基本料金を支払っていることを考えると、設備更新することで無駄な期間の基本料金分の有効活用が可能となります。

4.残留塩素測定の手間
→受水槽の容量が10立方メートル以下なので、法令上は簡易専用水道ですらありませんが、条例では簡易専用水道に準じた対応(義務ではない)を求められています。
私は前職で簡易専用水道の設備管理をしていましたので、当時の仕事のように1週に1回残留塩素測定を行っています。
そもそも、週に1回は必ず物件巡回を行っていますし、すでに新築3棟目でもやっていることになります。

5.ストレーナ清掃の手間
→井戸水を組み上げるとどうしても砂も組み上げてしまうのですが、ストレーナはその砂を取り除くフィルターの役割をするものです。
この清掃も前職でやっていたので、問題ありませんし、新築3棟目でも同様です。

6.水質検査の手間
→そもそも、井戸水は水道法やビル管法の適用がされないため、水質検査の義務はありません。
しかし、飲み水を提供する側としてはやはり問題があってはいけないので、新築3棟目では年に1回は必ず水質検査を依頼しています。
この頻度の基準は地元自治体による基準です。
この作業が1件増えただけでついでがあるので、手間でもなんでもないです。
費用は1万円ぐらいです。

とまぁ、元ビル管理の仕事をしていた身としては、前職の仕事を簡易化したような作業なので、苦でも何でもないです。
むしろ、前職のスキルを使って収益率を上げられるのであれば、こんなに嬉しいことはありません。

次回はリスクについて書きたいと思います。

それでは~

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2021.02.10 Wed l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、コロナのせいでジャンキーなド田舎大家Tです。

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6棟物件の給水設備更新 その1の続きです。

水道設備の収益化法は簡単です。
せっかく消雪装置用に井戸があるのであれば、給水元を水道局からではなく、井戸水に切り替えてしまえばいいのです!

イメージはこんな感じです

6棟物件の給水設備概略(更新後)

更新後の基本運用として飲料水は、冬季以外は井戸水を利用し、冬季は井戸水を消雪装置に利用するため水道局の市水を利用します。
井戸水に変更すれば調達には電気代と添加する塩素しかかからないので格安です!
これを入居者に定額3000円(税別)/月で提供すれば、入居者も水道代を気にせず使えます。
定額制なのでメーター検針が不要になり、管理会社も煩わしさからも解放されます。

ミソは、水道局からの市水と井戸水の2系統を活かす点にあります。
設備故障により井戸水の供給が止まったとしても、市水をバックアップとして利用できます。
逆に災害時に市水供給が停止しても電力が停止しない限りは継続的な供給可能です。

導入にかかる設備工事は約67万円なのですが、32世帯あるので満室換算で9.6万円/月の収入があることになり、約1年で元をとることができます。

ただし、運用面で色々面倒なこともあるのですが、それについてはまた次回に!

それでは~

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2021.02.08 Mon l 6棟物件 l コメント (3) l top
お久しぶりです、ダメダメ大家なド田舎大家Tです。

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本当にお久しぶりです。
約1年間充電という名の放置?してしまい、申し訳ございません。
なんか、コミケがコロナのせいで中止になり、何のために書けばいいんだろう?って感じになり、全然やる気が起き無くなってました。
まぁ、その分、ネタは溜まりましたので、苦痛にならないペースで書きたいなと思います。

さて、皆さんはコロナ禍となり何か大家業に変化ありましたでしょうか?
私はある理由でしばらく戦略的に新規物件の取得を我慢しているのですが、その間に経費削減や効率化を考えて収益率を上げる取り組みを行ってきました。

今回はその事例の1つを紹介します。
結構長くなる予定なので、何回かにわけて記載したいと思います。

まず、2020年の春頃に6棟物件の洋式トイレのタンクから便器までちょろちょろと水漏れを起こしていたので、ボールタップの交換を行いました。
その際に、水道メーター横にあるバルブを閉めたのですが、その時にメーターの有効期限があと数ヶ月で切れてしまうことが分かりました。

6棟物件の飲み水は水道局から1本(20mm)の配管を引き込んで、受水槽に水を貯めて、ポンプで各部屋に送水しています。
そのため、各部屋には子メーターが設置されており、管理会社が定期的に検針して入居者に水道料金を請求しています。
(ちなみに、管理会社は有効期限が切れそうなのに報告してきませんでした!怒)

6棟物件の給水設備概略(更新前)

水道メーターの有効期限が切れた状態で測量して入居者から水道料金を徴収すると、計量法第16条(使用の制限)違反となります。

<参考>
・アズビル金門株式会社
水道メーターの所有者・管理者様へ忘れていませんか?水道メーターのお取り替え

そのため、まずは32戸すべてのメーター交換の見積もりをとってみると・・・
総額35万円!
さすがにこれはきつい!
しかも、収益を生むわけではない修繕費・・・
なるべくなら出費したくない!
それなら、なるべく収益化できるように考えるしかない!

ってことで、次回どのように更新するか設計について書きたいと思います。

それでは~

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2021.02.07 Sun l 6棟物件 l コメント (0) l top