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こんばんは、締め切りに開放されたのに自分で締め切り作っているドMなド田舎大家Tです。

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今日は告知です。

この時期の告知と言えば・・・?
もうおわかりですですよね?

そうです、コミケです!
冬コミの当落結果は・・・?
 
 
 
残念ながら・・・
 
 
 
 
当選です!





未来アセット試験場


サークル名:未来アセット試験場
ジャンル:評論・情報
日時:2019/12/30 月曜日
サークルスペース:南ハ35b

ってことで、また原稿を書かないといけないので、ブログの更新頻度が落ちると思います。

今回のコピー本は、前回の夏コミでリクエストがあった節税ネタを書きたいと思います。

まぁ、税理士でもないのでおそらくショボイ内容になる可能性があるので、
書いている内に自己嫌悪に陥ってお蔵入りになる可能性も・・・?

まぁ、がんばって執筆しまーす!

それでは~



<告知>
なんと!2冊目の本を出版することになりました!

田舎大家流「新築×IoT」不動産投資術 新築アパートはスマートホームで成功する!
田舎大家流「新築×IoT」不動産投資術

内容はタイトルそのまんまなのですが、私の新築アパートについてと新築3棟目に導入したIoTのノウハウ本になります。
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2019.11.02 Sat l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
こんばんは、腹黒いことを色々考えているド田舎大家Tです。

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私の新刊、
 田舎大家流「新築×IoT」不動産投資術 新築アパートはスマートホームで成功する!
が発売になりましたが、読んで頂けたでしょうか?

ありがたいことに、発売前からamazonジャンル別ランキング1位になり、このブログ執筆時も1位となっています。

購入がまだの方は、是非amazonで購入よろしくお願いします。

さて、全国賃貸住宅新聞の人気の設備ランキングの続きなのですが、単身向け人気設備ランキング4位の「浴室乾燥機」についてです。

私の新築物件では、間取りにサンルームを作る場合は浴室乾燥機は設置しませんが、最近はサンルームなしにして設置するようにしています。
また、基本的には浴室乾燥機orサンルームがあれば良く、両方設置するのは重複する設備となります。

では、何故サンルームではなく浴室乾燥機を選ぶのか?
理由は下記の2点です。

1 サンルームを設置すると床面積が必要になる
2 スーモの検索条件に「浴室乾燥機」がありサンルームの項目がない

suumo検索条件(浴室乾燥機)

合理的な理由なのですが、サンルームを設置する面積を確保するくらいなら、居室を広くした方がよくないですか?
もしくは、なるべく部屋数を確保する努力したくないですか?
それらを考えたら、物干しはユニットバスでいいんじゃない?って理由です。

ただし、地域的にサンルームが人気なのであれば、設置した方が良いと思います。
私の地域も実はサンルームが人気なので、サンルーム無しにすると客付けリスクがあります。
そこで、考えたのが脱衣所に窓を設置して脱衣所をサンルーム化することでサンルームがあることを謳うのです!
冬場洗濯物が多くなってもユニットバスと脱衣所両方で物干しができることをアピールすれば、実質両者の良い点を主張できます。

サンルーム化した洗面脱衣所

予想外だったのですが、上記写真の脱衣所は真北側になるのですが、北側でもすごく明るいので照明を点けなくても利用できますし、なにより広く見えます。

我ながら合理的に考えられた水回りだと思います。


それでは~



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2019.10.27 Sun l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
こんばんは、徹夜でコスパの良い遊びを検討しているド田舎大家Tです。

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今週号の全国賃貸住宅新聞に入居者に人気の設備ランキングの「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まるTOP10(以下、人気設備ランキング)」と「この設備が無ければ入居が決まらないTOP10(以下、必須設備ランキング)」が公開されました。

私がいつも気にしている事は2点あり、毎回人気設備ランキングで1位になっている「インターネット無料」が必須設備ランキングのどの位置にいるのか?と、ウォークインクローゼットの人気順位を気にしています。

<インターネット無料>
インターネット無料は人気設備であるが故に当たり前の設備と化し必須設備になりつつあるのですが、その度合いがどのように推移しているのかが気になります。
また、昨今のスマートフォンの普及と4G回線の普及により固定回線が本当に必要になのかを測りかねているからです。

単身向けの必須設備ランキングの経緯を見ると
2019年 3位
2018年 5位
2017年 5位
2016年 4位

となり、今年は5位→3位にランクインしたことを考えると、2つのことが考えられます。

・格安SIMが普及した
・動画を見る機会が多くなった

私も該当するのですが、スマートフォンのヘビーユーザーが増えたことにより、通信量が増えたにもかかわらず価格に釣られて格安SIMが普及してしまっているのではないでしょうか?
通信料をヘッジするためにやはり固定回線は必要となるようです。
ただ、5G回線が普及した頃になると改善されるのか?が気になりますね。

<ウォークインクローゼット>
実は私はウォークインクローゼットが嫌いなのです。
なぜなら、ウォークインクローゼットは人の体を入れて物を出し入れする収納ですが、この空間は空けておかなければいけないので、利用頻度が低い空間(空間の無駄遣い)になってしまうからです。
同じ床面積のクローゼットと比較すれば収納できる容量が少ないことになります。
なので、単に憧れか何かで人気設備になっているのでは?と思っていますが、実際には収納力があるクローゼットの方が良いと思っています。
ただ、人気であるが故にポータルサイトの検索条件にウォークインクローゼットがあるので、検索時にふるいに落とされてしまうことを懸念しなければなりません。

suumo検索条件(ウォークインクローゼット)

現在はまだ8位なので様子見なのですが、今後上位に食い込んでくるようなら新築設計時に導入しなければならないなと思います。

それでは~



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2019.10.24 Thu l 不動産投資全般 l コメント (0) l top
こんばんは、万年金欠病のド田舎大家Tです。

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1週間ほど前に書いた漏水事故についてですが、保険金が満額下りたことまでは前回書きました。
しかし、そろそろ工事完了に向かいたいところなのですが、しょぼい担当者のせいで話が全然すすみません。

時系列をざっくり書くと

9/4 下階部屋修繕工事に伴い上階部屋の漏水発覚
9/5 修繕箇所の確認と見積を担当者に指示
9/6 担当者はトチ狂って漏水した上階部屋ではなく下階部屋を業社に確認させていたことが発覚
   担当者は勘違いしただけと言い訳 ←もちろんブチ切れ!
9/28 担当者に電話で新しいユニットバスの仕様選択の余地を確認依頼
10/1 保険会社に依頼された鑑定人が現場を視察(私が現場立会いを行う)
10/7 保険会社代理店より保険金が下りる旨連絡あり
    その際に、仕様について連絡するように再度メールで依頼
10/12 仕様書がメールにて届く
    即日、下記について確認を依頼
    1 ミラーを大きくしたかったので、鏡・小物棚セットを変更(型番を指定)し
      追加費用を確認
    2 現状は窓のないユニットバスなのにオプションに窓接続枠が含まれていた
      本当に必要なのか確認
10/21 修正された仕様書がメールにて届く。
    追加費用は10,000円(税別)と書かれていただけで本文に説明は一切なし。

このメールで、またブチ切れです!
意識してか無意識かわかりませんが、私のことやっぱりナメてると再確認しました。

・1 ミラーについて
鏡・小物棚セットは前回の仕様書(MR-WSWX2)は定価8,500円 (税抜) 、変更した仕様書(MRLN250-WSWX2)は定価14,000円 (税抜)、定価の差額が5,500円しかないのに追加費用10,000円(税別)ってナメてますよね?

ハウステック電子カタログ

・2 窓枠について
前回指摘した窓枠が仕様書から削除されているのですが、何故か削除された分が減額されていない。

・3 ドア位置について
前回の仕様書にはドア位置が記載されておらず、今回の仕様書に追記されていたのですが、ドア位置が違っている。

こんなの、新旧の仕様書を印刷して見比べたりカタログをチェックするだけで分かる業者のミスなのに、担当者はそれすら確認をせずに顧客に左から右へ流すだけなのです。
どう思いますか?
業社のせいにすれば責任はないとでも思っているのでしょうか?

どの業種でも良いのですが、所属している会社の同僚が下請けからもらった間違った仕様書をチェックもせずに顧客に渡して、間違いを指摘されている状況を想像してみてください。
この担当者の役職は「課長」なのですが、課長レベルの人間がこんなミスするなんてありえないでしょう?
普通なら信用失うと思いませんか?

私はいつも思っているのですが、人は人に影響を与えると考えています。
今回もそれに該当するのかなと思っています。
田舎の大家というのは、老人が多く修繕のやり方なんて分からない人ばかりなので、管理会社の言い分を鵜呑みにしてなぁなぁで成り立ってしまうのです。
それが続けば思ったとおりの仕事しかできない社員が出来上がり、課長にまでなってしまうのです。

それにひきかえ、こちらは金融機関から億単位の金を借りて賃貸経営をしているのです。
銀行から信用されて金を借りているのですから、その信用を裏切るわけにはいきません。
ただの会社員とは背負っているものの重さが違い過ぎるのです。
だから、サラリーマン経験の投資家がオーナーになると、当たり前のことを当たり前のようにやります。
サラリーマン時代に当たり前のように行ってきた確認作業をキチンと行います。
重いものを背負えば仕事に対するスタンスが全然違うのです。

そもそも、漏水が発覚して7週間が経ったわけですが、仕事ができない担当者のせいで未だに修理できていない状況です。
そろそろ、この担当者を切ってしまおうか管理会社の専務と相談するレベルなのかもしれません。

それでは~



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2019.10.23 Wed l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、現在東京で漫画喫茶生活をしているド田舎大家Tです。

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昨日、大阪で東京の超一等地での投資手法についてセミナーを受講してきました。

なんでも、都心の超一等地の80~100坪程度の土地(坪単価600~800万円)にRCを建てて即転売して億単位の利益を稼ぐそうです。

joukyou_inakamono.png

都心の超一等地ってめっちゃ高い!って感じで信じられないような話でした。
なんせ、こっちは坪単価3~8万円程度の土地にアパート建てているので、よくそんな高い物件を買う人がいるなぁって思ってしまいます。

でもこのスキームは、投資家の属性が超良くて超一等地が手に入ることで成り立つので、そっくりそのまま他の地域で真似ることはできません。

私が初心者で本を読みまくっていた頃、本の内容と地元ではギャップがありずっと違和感を感じていましたが、今回もまさにそれです。

土地:建物の割合が超一等地にRCを建てた場合は2:1で利回り6%ですが、田舎で木造アパートを建てた場合は2:8で利回り10%です。
もちろん、地域環境が違うので単純に比較することはできませんが、地域に応じた投資方法があり他の地域のスキームをそっくりそのまま通用するとは限らないわけです。

なので、本を読んでいると「このスキームが正しい」と断言したかのように書かれた本がありますが、地域が変われば土地値や家賃相場が変わるので全国一律で正しいわけではないはずです。

ただ、本に書いてある事って初心者からすると「本=正解」って思ってしまうことがあるので、純粋に信じてしまう事の方が多いですよね。
私も初心者時代はそうでした。

じゃ、その地域で成功している人をメンターにすれば良いのでは?と思うかもしれませんが、人って金で変わる生き物なので言っていることが今と昔とでは違うなんてこともあります。
(金を稼ぐ為に共食い大家になった邪悪な奴やコンプライアンス無視する奴だっています)

結局は何か(誰か)を盲信する(信者になる)のではなく経験値を積んで自分の肌感覚で覚えていくしかないのではないかなと思ってしまいます。

(本を書いている人間がこんな記事を書くのもどうかと思いますが、私の本を盲信しても100%正しいとは言い切れないのでちゃんと考えて欲しいと思ってます。)

それでは~



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