本日、来年の繁忙期に向けた新築アパートの土地を決済してきました。

<土地スペック>
面積:463平米(140坪)
道路間口:3.85m
地目:宅地(更地)
固定資産税評価額:910万円
路線価:1152万円(25千円/平米)×0.9(間口補正)=1042万円

購入価格:420万円(坪単価3万円)

周辺分譲相場:坪単価14.54万円

やっとこの土地が手に入りました!
評価額の半値以下で購入です!
立地は申し分なく、旧国道の脇道に入ってすぐの場所なので、私の持っている物件の中で一番良い立地です。

では、なぜこんなに安いのかと言うと、まず地型がめちゃくちゃ悪く、道路間口も4mに満たないのです。
県条例によって間口が4mに満たない場合は延床面積200平米を超える建物を建てることが出来ません。
また、もともとこの土地に戸建てが建っていたのですが、数年前に火事(死人なし)になっているので、心理的瑕疵にはならないが、ずっと売れ残ったそうです。
建物は残っているわけではないので、本来は瑕疵ですらありません。

さらに指値して480万円の売り出し価格から420万円になりました!

おかげで立地はいいのに激安です!

じゃ、どんなアパートを建てるのかと言うと、3月に建てた13棟目の新築アパートの改良版になります。
前回も同様の制限で延床面積200平米規制があったので、そのまま持ってくればいいじゃんってことになり、前回の反省点を改善した建物になります。

順調にうまくいけば、建物+外構で3000万円、満室家賃で34.3万円/月、利回り12%になりそうです!
新築で12%はめちゃくちゃ美味しいです!

融資は立地良し利回り良しなので、返済は20年にしてじゃんじゃん残債を減らす作戦です。

所持しても良し、売却しても良し(土地含み益が600万円)なので、本当に価値のある物件にしたいと思ってます。
(利回り8%で売れば5000万円ぐらい?)

それでは~



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2017.07.31 Mon l 不動産投資 l コメント (0) l top
こんばんは、何故か東京に行くと寝る前にラーメンを食べて背徳感に浸ってしまうド田舎大家Tです

先日、6棟物件のユニットバスで起きた漏水事故について続報です。

まず、この事故は完全に配管からの水漏れが原因なので、火災保険の申請を行いました。

その結果、保険金がおりたと連絡がありました。
しかも、金額は修理代金を上回っています!
つまり、事故が起きて儲かっちゃったw

保険金支払い通知書


なぜこのようなことが起きたかと言うと、保険金の請求方法と保険に入る際のオプションに原因があります。

保険金の請求時に提出する工事の請求書は、事前に工事業者に明細をキチンと書くように指示していました。
何故明細が必要となるのかと言うと、今回の漏水事故の場合、基本的には原因となった配管の修理費は
経年劣化のため保険金は下りないのですが、保険金の対象となるのは漏水によって発生した被害が保険金の対象となります。
つまり、今回の場合は、漏水によってユニットバスの床下に穴があき、ユニットバスの床裏はサビが発生していたため、
床下の修理費用とユニットバス本体の修理費用が保険金の対象となります。

また、保険に入るときに見舞金のオプションをMAXの30%上乗せしていました。
そのおかげで工事費用約50万円の内、配管修理費用の約7万円を除いた約43万円が損害額で、
見舞金は損害額の30%の約13万円、合計で約56万円が保険金となります。
つまり、修理費用約50万円を既に払っているので、56万円の雑収入(6万円の利益)が発生したことになります。

私が所有するアパートは築古がメインとなるので、何が起きても大丈夫なように、
火災保険は手厚く入っているのですが、今回は本当に大成功だと言えます。

ただ、今回は火災保険の代理店が手続きを放棄したのでちょっとムカつきました。
まぁ、代理店は保険申請すると保険会社からもらえるポイントが下がり、紹介料が減ってしまうのでやりたくないのはわかるし、
下手な保険申請をして保険金が下りないような対応をされるくらいなら、自分で保険申請した方がよっぽどマシです。


それでは~




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2017.04.07 Fri l 6棟物件 l コメント (0) l top
こんばんは、今月地元で開催されるイベントで爆弾発言予定のド田舎大家Tです。

今日は、先日10棟目の激怒した照明器具を交換すべく、いつもお願いしている電気工事屋さんと一緒に現地確認しました。

そのついでに、1F駐車場の天井照明の電球も交換してきました。

まず、当初使われていた電球はこれです。

ツイン蛍光灯


俗に言うツイン蛍光灯というものです。

この蛍光灯は一部切れているものもあったのですが、ほとんどは正常に点灯していました。

しかし・・・この蛍光灯、買うと高いのです。800~900円ぐらいでしょうか。

そんな値段出すくらいなら、LED電球にするわ!って感じです。

ところが、この蛍光灯の端子はGX10qという特殊端子なので、この端子のLED電球も高いのです。

ツイン蛍光灯端子


照明器具は12箇所もあるのに1箇所あたり2650円も出せません・・・

それで考えたのが、よくあるE26端子の電球を取り付けるための変換アダプターです。
GX10q - E26 変換



これを使えば安いLED電球を取り付けられます!

取り付けたのはこれ。
IKEA LED電球

IKEAで大人買いしたLED電球!なんと、2個セットで299円!

合体するとこんな感じです。
LED電球変換合体

合計金額、1個あたり約300円です!
12箇所ありますが、それでも3600円で全照明をLED化できました!

LEDいいですよね、蛍光灯と違って電気食わないし虫が集まらないですし。

ビフォー アフター
ツイン蛍光灯交換前 LED電球交換後

消費電力が13Wから6.3Wに下がったので電気代安くなりますし、電球交換の頻度も下がります!
(明るさが800lmから400lmに半減したのは秘密ですw)

いい事尽くめなんですが、実は問題もあります。
IKEAのLED電球は、屋内用なんです!なので、電球壊れる可能性があります。
でもまぁ安いので実験ですよ。
来月の巡回時にどうなっているか確認です。

ちなみに、お決まりですが私の投稿を真似て損害が出ても私は責任とりません、自己責任でお願いします。


それでは~




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2017.04.05 Wed l 10棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、土地の仕込みに猛ダッシュしているド田舎大家Tです。

さて、なんと3棟目が満室になりました!
昨日と一昨日に1部屋ずつ内覧があり、2部屋が決まりました!

いや~自分でも驚いています。
何て言うか、山の中の物件なので、正直言うと満室になることは期待していませんでした。

3棟目MAP

3棟目に関するブログを読み返していますが、2年間弱苦労したなぁと本当にしみじみ思います。

最初の繁忙期は家賃設定を失敗し入退去はあったにしろ現状維持状態でしたし、ゴミを散らかす不良入居者対応も大変でした。
不良入居者は親子で不良で、正当な原状回復費用を請求しているのに、保証人の親はゴネて値下げ要求してきました。
自分の子供を真面目に躾していればこんなことにならなかったよね?って言ってやりたいと思ったくらいです。

でもまぁ、頑張ってリフォームしたら、デザインが気に入ったから決めると言ってもらえたりしたので、頑張った甲斐がありました。

入居付は周りの環境が悪条件でも努力次第で何とかなることを再認識することができました。


それでは~




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2017.03.25 Sat l 3棟目 l コメント (0) l top
こんばんは、新築は”ほぼ”完成しているけど段取りぐだぐだで色々な方に迷惑をかけているド田舎大家Tです。

さて、この新築で起きたことをシリーズ化を目論んでいるのですが、今回は計画から完成に至るまでになぜ15ヶ月もかかったのかを書きたいと思います。

まず、今まで築古で利回り&CFを追及する路線で買い進んでいましたが、3棟目を取得してからは地元で条件に合う物件が出てこなくなりました。
そのため、いわゆる「物件欲しい病」が再発していたことと、2016年3月の融資シーズンを逃したくなかったので、新築を計画した次第です。

ところが、一番期待していた地銀に融資の審査をお願いしたところ、時間をかけた挙句に承認が下りなかったのです。
そのため、年度末シーズンを逃してしまったのです。
ただ、それでもあきらめることが出来なかったので、今度は物件から一番目と二番目に近い信金に持ち込んで戦わせたところ、好条件で融資をひくことに成功しました。
これが2016年の春過ぎだったかと思います。

せっかく融資の承認をゲット出来たのですが、役所に建物の図面を審査してもらったところ、土地が旗竿地のため条例によって建てられる建物に制限があり、審査が下りないことが発覚。
間取りの再検討が必要になりました。
そのため、融資の決済スケジュールが延びてしまい、実際に土地を決済できたのが2016年の夏頃でした。

工期は2017年3月の繁忙期を狙うため2月末完成とし、また建設会社さんが多忙だったということもあり、2016年12月~2017年2月の予定でした。
ところが、いざ工事が始まると、隣りの線路の鉄道会社からいちゃもんがついたのです!
自分の敷地であるにもかかわらず、線路から5m以内に入るな、鉄道警備員配置しろ、上棟するのにクレーンを使うな、電線に防護管を取り付けろなどと言われたのです!
その時はもう自分の土地なのに、なんでそんな制限されないといけないのかと頭にきたものでした。
年末の慌ただしい時にそんなことが出来るわけがなく、鉄道会社と何度も交渉を行った結果、結局工期が3週間遅れてしまったのです。
そのため、職人さんを増員しての急ピッチで建設を行ったのです。
職人さんには申し訳なくて、2日に1回は現地に温かいコーヒー缶を持ってねぎらいに行ったものです。
その時に進捗確認もしていたので、ほぼ現場監督に近い状態でした。

そして、3/17に役所からの完成検査が通った次第です。
でも、何故”ほぼ”完成と言い張っているのか?
実はまだ引き渡しを受けていません(笑)
そうです、まだ工事やってます。

一部の建具がまだ納品されていなかったり、納品ミスでテレビのアンテナが立っていなかったり、駐輪場とゴミBOXが設置されていなかったりと、もうぐだぐだです。
そんな状態で3/19に入居者さん第一号が入居してしまっています。
もう、こんな中途半端な状態での入居に申し訳なくて平謝りでした。

こんなぐだぐだ状態ですが、やはり土地が安く家賃を抑えられたこと、管理会社が頑張ってくれたこともあり、現時点で5/6埋まっています。

初めての新築でここまで時間がかかってしまったことを考えると、やっぱり中古で入居者がいる方が手続きだけで済むので楽だなぁと思う次第です。

それでは~




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2017.03.21 Tue l 13棟目 l コメント (0) l top